客流量调查

1、实地计算日常经过本项目的客流；

2、估算项目辐射半径内常住居民的数量；

3、以项目周边公交站点候车人数进行测算；

4、附近其他商业设施人流量为参考计算。

投资者进行客流调查的意义

投资者在进行商业地产投资时，首先要了解所在区域商圈的整体经营状况。所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以次距离为半径，形成圆形的消费圈。商圈之大小视其业态种类之不同而有所区分，以零售业为例，一般以方圆500米为主商圈，方圆

1000米为次商圈。

投资在了解项目所在商圈的整体经营情况后，还必须观察周边相似物业的经营水平，经过判断后测定在此开设商铺的可行性，并采取客流测算方法来确定投资利润的实现状况。

客流调查的意义是可以根据目标商圈的客流监测的统计数据，进一步了解影响该商业区零售额的各种因素和零售额构成的变化，通过深入分析该商圈客流、人流的结构，以及消费者对商业区建设的建议、愿望和需求，为进一步改善消费环境，促进该商业区的健康发展，以及进行商业区结构调整提供参考依据。

客流调查的前期准备——商圈竞争评估

了解目标投资商铺所在商圈内同类项目的饱和度，有利于投资者判断在此经营项目的可行性，也是进行客流调查的前期准备。

在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素:即现有商店的数量、现有商店的规模分布、新店开张率，所有商店的优势和弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。

任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。商店过少的商圈，只有很少商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；商店过多的商圈，有太多商店销售特定的产品与服务，导致各家商店处于激烈的竞争状态；一个饱和商圈内的商店数目恰好满足商圈内消费者对特定产品与服务的需要。饱和指数表明

一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量。

在计算饱和指数时可以借助于以下公式:IRS=C×RE/RF。

IRS——商圈的零售饱和指数/C——商圈内的潜在顾客数目/RE——商圈内消费者人均

零售支出/RF——商圈内商店的营业面积。假设在一个商圈内有1万个家庭，每周在食品中

支出25元，共有15个店铺在商圈内，共有12500平方米销售面积，则该商圈的饱和指数为：IRS=1000×25/12500=20元/平方米。案例中的商圈饱和指数20元/平方米小于该区域家庭每周的实际支出，说明该商圈的饱和度较低，适合继续在此开店。

客流测算方法的全面解析

在了解所在商圈的饱和指数后，投资者应该根据所选择的商业项目类型，采取不同的测算方法来进行客流评估。

1.新型商业项目的客流测算方法

目前有很多的新型商业项目离开传统的商业圈，选择在成熟商业圈的周边作为自己的建址之所。而此时进行客流调查时划定的测算范围则比较大，基本覆盖于一级商圈1公里以上，二级商圈2～3公里的范围内。在确定测算范围后，要明确能够到达项目所在位置的所有交

通路线的网络布局。投资者应该以一公里为半径画圆，明确这个范围内包括写字楼、商业、住宅、公园等建筑设施的布局情况，了解哪些路能使消费者经过本项目，了解哪些岔路口会导致人群分流，为客群测算作好前期准备。

对于新型商业项目而言，它的客流测算步骤有以下几点。

渗透法：即本项目对其他商圈的人流吸引力，通过计算可以得出其他商圈，未来可能会到达本项目的人群数量。

车流计算法：通过计算日常经过本项目的机动车和非机动车（自行车等）数，以及可能会在本项目停驻的机动车和非机动车的数量，以此来判断本项目潜在的消费客群数量。

岔道计算法：由于项目附近会分布很多交通路线，而岔道的出现可能会导致人群的分流。因此要计算有多少条道路能直接到达项目本身，以便掌握第一手的真实客群数据。

细节调研法：在对投资项目进行细节调研时，调查者会在平常时间内分四个阶段，每个阶段一个小时，以进入商业区人数为标准，每隔一个时间段清点一次，分时来测算客群的通

过数据，然后根据营业时间推算全天客流量，力求做到不重不漏。

例如，以早上八点到九点的上班高峰期，测算经过本项目的人数和车辆数。然后根据一天之内几个时间段的统计数，计算出一天的平均值，即当日经过本项目的人流量。针对周末人流量较大的情况，这时测算就应多选择几个时间段，计算周末的客流日平均值。最后将调研时期的客流日平均值汇总计算，得出这一段时间节点内的日平均客流量，作为投资该项目的数据支持。

2.成熟商业项目的客流测算方法

成熟商业项目由于已经拥有一定的客群支持，因此投资者选择以此作为商铺经营之地时，在测算客群流量的同时，还要掌握客群的构成结构，以便根据客群的实际需求，有的放矢地设置最适合该区域人群消费习惯的商铺经营方式。

成熟商业项目主要采取的测算方法是竞争对手调研法：其调研方法与细节调研法的方法大致相同，也是分平日和节假日两个时间节点，在商铺选址地附近的同类商业项目中，选取一定的时间段作为调研基准，以半小时为计算时间段，来测算进入商业主体的日均客流数量。

该种方法除了计算出到达本项目的日均客流数外，还进一步计算实际购物的人数总量。调研者一般可以在商铺收银台作为样本采集点，以10个人为样本采集区间，观察几个人的消费是零星消费，几个人的消费是大宗采买，以此来核算有效消费者在整个样本区间内所占的比例，作为开设商铺的原始数据支持。

调研者还可以对实际购买者进行拦截式的访问，了解消费者居住区域与本项目的距离远近，是否是本项目所在商圈的覆盖范围，是否是该项目的长期消费者。调研时一般会以240个消费者作为标准样本，核算出来自本商圈覆盖范围内的消费者比例和偶然性消费者的比例，以获得常态消费、随机消费的实际比值。投资者在进行商业规划时，可以将随机消费的客群作为销售的吸引增长点，进一步扩大商业项目的目标客群范围。

在对客流量进行调查的同时，还应该对消费者的构成结构、消费意向以及对商业区的总体评价等内容采取随机问卷的方法进行了随访。同时注意调查样本在年龄、性别方面的分布情况，作为商铺经营的原始数据储备。

对于一个商业项目而言，其所在区域的自然人流、人群的特征及消费水平是体现项目价值的重要因素。不少商业项目在规划之初，都对本项目所在地客流情况进行实地测算，以此作为商业规划方向。

有效评估客流情况的分析方法

在了解客流测算的基本方法后，投资者还应该分析在实际计算的客群流量中，哪些是有