深圳二手房买卖流程及税费指南

深圳二手房买卖流程及税费指南

一、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项

二、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案

三、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况\、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同.签合同是重点，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善，让对方有机可乘。

四、资金监管及贷款申请买方支付定金\首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方,

五、赎楼卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续.

六、房屋过户买卖双方去国土局签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>,递交房产过户申请,担保公司领取回执,

七、支付税费凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方

八、结清房款新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方

九、交房买卖双方办理房屋交接,水、电等过户.

二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位；时间长；环节多，有些环节必须委托公证，不能本人办理，里面的风险肯定多，因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程，不要轻信中介或对方。掌握二手房交易过程后,才知道怎么控制风险.否则,就可能上当受骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎.

最新深圳二手房买卖税费计算表(2009-03-19 19:54:57)

2008年以来国家对二手房买卖的税费做了多次调整，本表根据2008年12月21日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（即“国十三条”）及2009年3月3日广东省人民政府发布《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称“粤十五条”）的最新规定设置。

二手房按揭流程图

二手房按揭收费标准

以上税费依据适用时间段为2009年1月1日—2009年12月31日

直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护税和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，全额计征营业税；

二手房按揭收费标准

费用：卖方如下：

过户税费营业税(合同销售价减去原购入价的差额的5%或合同价的5%)

城建维护税(营业税的1%)

单位所得税(所得额的15%)

个人所得税(所得额的20%)

查档费（50元）

契税(合同价的1.5%或3%)

印花税(合同价的0.05%)

教育费附加（营业税的3.0%）

贴花(5元)

现售合同工本费（5元/本）

登记费（个人50元，单位80元）

交易费（3元/平方）

现售合同公证费（合同价的0.3%）

给中介佣金成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

赎楼费用委托公证费(400元)

查档费（50元）

赎楼手续费(500元，关外1000元）

赎楼担保费(赎楼款的1%，最低2000元）

赎楼利息(以银行结算凭据为准) 过户税费营业税(合同销售价减

去原购入价的差额的5%或合同价的5%) 买方费用如下：城建维护税(营业税的1%)

单位所得税(所得额的15%)

个人所得税(所得额的20%)

契税(合同价的1.5%或3%)

印花税(合同价的0.05%)

教育费附加（营业税的3.0%）

贴花(5元)

现售合同工本费（5元/本）

登记费（个人50元，单位80元）

交易费（3元/平方）

现售合同公证费（合同价的0.3%）

合计

给中介佣金成交价的1.5%(不足5000元按5000元)

按揭费用物业评估费(1000元)

按揭合同印花税(按揭金额的0.05%)

保险费(贷款额×保险系数)

按揭合同公证费(按揭金额的0.3%)

抵押登记费(按揭金额的0.01%,不足100元按100元)

按揭手续费(1000元)

查档费（50元）

如果您是买卖双方自行交易，您需要上缴国家：

契税房价：低于9300元/㎡交易额×1.5%

房价：高于9300元/㎡交易额×3%

印发税交易额×0.05%

印花税票5元

土地出让金成本价：建筑面积×1560×1%

优惠价(标准价)：建筑面积×1560×7%

经济适用房：交易额×3%

如果您是通过经纪公司的话，您还需交纳：

代理费交易额×1.5%(卖房)

交易额×1%(买房)

产权代办费2000元（各公司不等）

二手房买卖注意事项

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，

对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。>

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠