香港公屋管理服务模式
内地住房保障潜移香港模式将打造香港公屋模式(精)
内地住房保障潜移香港模式将打造香港公屋模式在确定了土地招拍挂制度的基础上，内地正在研究香港的“公屋”制度，以构建符合中国国情的住房保障制度。
建设部有关负责人近日透露，目前建设部正在研究发展租赁型的经济适用住房，逐步实现和廉租住房制度的衔接的相关政策。
这一政策动向，迅即被业内人士解读为，中国内地正在研究借鉴香港已经非常成熟的公屋制度，谋划一套符合中国国情的住房保障制度。
戴德梁行投资部董事曹念国告诉记者，香港“公屋”政策就是香港特区政府把土地出售给开发商，由开发商承建，然后等房屋盖完后再从开发商手里购买回来一部分房屋，租给符合条件的市民居住，居住一段时间后特区政府再折价卖给居住者。
“内地现在进行的一系列住房保障体系改革虽然与香港形式不同，但核心都是由政府控制房屋的价格以保障中低收入者住房问题。
”今年7月30日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，确定了我国土地转让的基本形式，也为我国住房保障体系借鉴香港“公屋”模式打下了基础。
建设部上述负责人表示，将来的住房保障体系中租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。
廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，所占比例不大。
限价商品房也将限定购买资格，或面向拆迁户，或面向本市户口的无房户等。
我国内地从1998年开始的住房市场化改革至今仍未建立起完善的保障体系，经济适用房和廉租房制度的效果也并不理想。
巴黎百富勤首席经济学家陈兴动认为，经济适用房还不能满足中低收入者住房需求，对于中低收入者来说，一次性支付一大笔钱是件非常困难的事情。
同样，廉租房制度更是遭遇了地方政府的抵制，至今还有许多省市没有建立廉租房制度。
建设部有关负责人在描述未来内地住房租赁市场发展时给出了四项基本措施，包括拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；研究通过低税率、严征管，鼓励私人住房出租；发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；研究建立房屋租赁统一管理机制。
香港物业管理
香港物业管理引言概述：香港作为一个繁华的国际都市，物业管理在其中扮演着重要的角色。
本文将从不同角度探讨香港物业管理的相关内容，包括管理方式、服务质量、技术应用、环境保护和社区建设。
一、管理方式1.1 专业化管理：香港物业管理注重专业化，通过引入专业的物业管理公司，提供全方位的服务。
这些公司拥有丰富的经验和专业知识，能够有效管理物业，提供高质量的服务。
1.2 综合管理：物业管理不仅仅是维护和保养建筑物，还包括安全管理、设备维护、卫生清洁等方面。
香港物业管理公司提供综合性的服务，确保物业的正常运营。
1.3 高效管理：香港物业管理注重高效率和高质量的管理。
通过引入先进的管理技术和设备，提高管理效率，同时注重员工培训和团队合作，确保物业管理的顺利进行。
二、服务质量2.1 客户导向：香港物业管理公司注重客户需求，提供个性化的服务。
他们积极倾听客户的意见和建议，不断改进服务质量，满足客户的需求。
2.2 响应及时：物业管理公司在遇到问题或紧急情况时，能够及时响应并采取相应的措施。
他们建立了完善的应急机制，确保问题能够及时得到解决。
2.3 服务多元化：香港物业管理公司提供多元化的服务，包括保安服务、清洁服务、绿化管理等。
他们致力于为客户提供全方位的物业管理服务，满足不同客户的需求。
三、技术应用3.1 智能化管理：香港物业管理公司积极引入智能化技术，提高管理效率和服务质量。
例如，他们使用智能门禁系统、智能消防系统等，提升安全性和便利性。
3.2 数据分析：物业管理公司通过数据分析，了解物业的运营情况和客户需求。
他们利用数据分析结果，优化管理策略，提高服务效果。
3.3 环保技术：香港物业管理注重环保，积极采用环保技术。
他们推广节能灯具、太阳能照明等，减少能源消耗，降低对环境的影响。
四、环境保护4.1 垃圾分类：香港物业管理公司积极推动垃圾分类工作，通过设置分类垃圾桶和开展宣传活动，提高居民的环保意识，减少垃圾污染。
4.2 绿化管理：物业管理公司注重绿化管理，通过种植花草树木和维护绿地，改善居民的生活环境，提高社区的美观度。
香港的物业管理制度
一、分类管理香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类：1. 公营房屋：由政府投资建设，出售或出租给中低收入家庭，由香港房屋署直接负责管理。
2. 公私合营房屋：这类房屋的产权一般属私人所有，但政府会参与部分投资和管理。
3. 私营房屋：这类房屋产权完全属于私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。
二、业主委员会组织方式香港的业主委员会在物业管理中处于权力中心地位，有关法律对业主委员会的成立和运作有详细规定。
目前，香港的业主委员会有三种组织方式：1. 业主立案法团：根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团，具有独立行使民事权利和承担民事义务的能力。
2. 业主委员会：依据大厦公契而成立的非法人组织，没有起诉权，代表全体业主与物业公司进行沟通和协调。
3. 互助委员会：由业主自发组织的非营利性组织，负责处理小区内的公共事务。
三、管理费理定香港物业管理费开支包括：公共地方及设施的维修与保养、公共地方清洁服务、保安服务、公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等、管理公司员工薪金及福利、财产保险及第三者责任保险、大型维修改善储备基金、管理公司酬金、行政支出及一切杂项等。
香港物业管理公司要增加管理费，必须经业主委员会和业主法团同意方可。
四、业主参与大厦管理形式购买多层建筑物的业主可拥有该大厦不可分割的业权份数，参与该大厦的日常管理是业主的基本权利。
在香港，业主参与大厦管理形式通常有三种：1. 业主委员会：负责协助加强业主与管理者的沟通，并向物业经理提建议。
2. 业主立案法团：具有独立行使民事权利和承担民事义务的能力，代表全体业主管理公共地方。
3. 互助委员会：由业主自发组织的非营利性组织，负责处理小区内的公共事务。
总之，香港的物业管理制度在分类管理、业主委员会组织方式、管理费理定以及业主参与大厦管理形式等方面具有鲜明的特点。
这些特点为我国物业管理制度的改革和发展提供了有益的借鉴。
香港公屋准入管理模式及其对内地的启示
香港公屋准入管理模式及其对内地的启示毛小平【摘要】香港公屋准入管理分为申请、审核、轮候和配屋等几个环节.公屋准入申请环节不仅有科学的申请程序,而且对申请者的住房状况、收入状况及资产状况等也有严格的标准;公屋审核环节,分为初审和配屋资格审查与核实阶段,配屋资格审查与核实阶段既可证实或证伪初审结果,又可根据申请者家庭状况的变化取消资格或加快配屋;在轮候和配屋环节,也分别有相应规定.借鉴香港经验,内地并轨后公共租赁住房准入管理应制定严格的准入标准,由专业部门进行专业化运营和管理;准入审核管理应科学化、周期化及常态化;准入监督管理应加强动态审查与重典处罚;同时,应实行精细化管理,体现必要的人文关怀.【期刊名称】《北京交通大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2015(014)004【总页数】7页(P59-65)【关键词】公屋;准入管理;公共租赁住房;启示【作者】毛小平【作者单位】湖南科技大学法学院,湖南湘潭411201【正文语种】中文【中图分类】C913.31香港公屋准入管理模式及其对内地的启示毛小平（湖南科技大学法学院，湖南湘潭411201）摘要：香港公屋准入管理分为申请、审核、轮候和配屋等几个环节。
公屋准入申请环节不仅有科学的申请程序，而且对申请者的住房状况、收入状况及资产状况等也有严格的标准；公屋审核环节，分为初审和配屋资格审查与核实阶段，配屋资格审查与核实阶段既可证实或证伪初审结果，又可根据申请者家庭状况的变化取消资格或加快配屋；在轮候和配屋环节，也分别有相应规定。
借鉴香港经验，内地并轨后公共租赁住房准入管理应制定严格的准入标准，由专业部门进行专业化运营和管理；准入审核管理应科学化、周期化及常态化；准入监督管理应加强动态审查与重典处罚；同时，应实行精细化管理，体现必要的人文关怀。
关键词：公屋；准入管理；公共租赁住房；启示中图分类号：C913．31文献标识码：A文章编号：1672－8106（2015）04－0059－07收稿日期：2015－03－28基金项目：国家社科基金一般项目“并轨后公共租赁住房运营管理机制研究”（14BGL147）阶段性成果。
香港豪宅的物业管理服务
香港豪宅的物业管理服务概述香港作为全球金融中心和国际大都会之一，在房地产市场上拥有众多豪宅，这些豪宅的物业管理服务至关重要。
物业管理服务机构负责管理和维护豪宅内外的设施和设备，以提供高质量的生活环境和便利的生活服务。
本文将详细介绍香港豪宅的物业管理服务，包括其职责、服务范围、管理流程、业主权益保护等方面。
职责物业管理服务机构在香港豪宅中承担着多项重要职责，包括但不限于：1.维护建筑设施：负责保养和维护豪宅内外的建筑设施，如电梯、门禁系统、消防设施等，确保其正常运行和安全性。
2.保洁和卫生：提供定期清洁服务，保持豪宅内部和公共区域的卫生和清洁，包括清洁公共走廊、楼梯、花园等。
3.安全管理：负责保护住户和豪宅的安全，安排保安人员巡逻，监控安全设备的运行情况，并协助应对紧急情况。
4.设备维修：及时修复和维护豪宅内的设备设施，如水管、电路、空调系统等，确保它们的正常运行。
5.提供便利服务：为居民提供便利服务，如接待访客、代收包裹、协助预定餐厅或机票等。
服务范围香港豪宅的物业管理服务覆盖范围广泛，包括以下方面：1.公共区域管理：负责管理和维护豪宅的公共区域，如大堂、花园、游泳池等，确保其整洁与安全。
2.设备和设施维护：及时检修和维护豪宅内的各种设备和设施，如电梯、空调系统、供水系统等，保障豪宅内外的设施正常运行。
3.环境卫生管理：定期清洁公共区域，包括楼梯、走廊、电梯等，保持豪宅整体的卫生与清洁。
4.安全防护措施：负责安装、保养和监控安全设备，如闭路电视、门禁系统、火灾报警器等，确保居民和豪宅的安全。
5.居民服务：提供居民所需要的各种服务，如代收包裹、访客接待、物品存放等，提升居民的生活品质。
管理流程香港豪宅的物业管理服务往往采用以下管理流程：1.服务需求调查：物业管理服务机构会首先与豪宅业主或业主委员会进行沟通，了解他们的需求和期望。
2.合同订立：根据调查结果，签订物业管理服务合同，明确双方的权益和责任。
香港公屋管理服务模式
香港公屋管理服务模式香港公屋管理服务模式一、组织架构香港房屋委员会是一个独立的法定机构，于1973年根据房屋条例成立，负责推行公营房屋计划。
房屋署是房委会的执行机构，负责推行房委会及辖下小组委员会所制订的政策。
房委会及房屋署为全港总人数的33%兴建了640万个公屋单位。
屋屯阝管理处是房屋署主管公屋管理及维修保养的监督部门，监督辖下区域屋屯阝办事处和物业服务公司的工作，制订与推行屋屯阝维修保养及改善工程计划以及社区建设计划。
香港公屋管理采用两种方式：一种是由房屋署职工管理，采取经理负责制，约占屋屯阝总数1/3，另一种是把公屋管理服务外判给私人物业服务公司，约占屋屯阝总数2/3。
二、香港公屋管理经验香港房委会、房屋署以积极进取、体恤关怀的态度，提供市民所能负担的优质房屋，包括优质的管理、妥善的维修保养为工作目标；以关怀为本、顾客为本、创新为本、尽心为本为基本信念，为港人建造了180个公屋屋屯阝，多年来欠租率控制在1%以下，1998年2002年（欠租率分别为0.25%、0.31%、0.33%、0.3%、0.36%），楼龄26年以上公屋仅为7.6%；建立了一支能干、尽责，讲究效率的工作队伍，如石硖尾屯阝办事处共有员工18人，管理楼房18栋，居民5800多户。
以下着重介绍长沙市公房管理可借鉴的先进管理经验。
1、架构改革，实现瘦身目的香港房屋署经常性采用员工培训计划，提高管理素质，精简机构人员，这些多为改革的量变过程。
自香港公屋98年实行租者置其屋计划（公屋可租可买计划）以来，有15个屋屯阝的76000个租客成为业主，他们有权选择物业公司。
另方面，近年来，私营物业服务公司数目日增，能提供更具竞争力的服务。
房委会面临既要提高管理素质，又要解决人手过剩问题。
通过多方研究与探讨，于2000年1月开始推行《私营机构更多参与房屋委员会屋屯阝管理及维修服务保养计划》。
一方面包括公屋管理可以外判给私人物业管理公司，另方面包括PSI计划：即员工自愿离职计划和员工自组公司计划，实现改革的质变过程。
香港公共房屋发展及运营管理经验
公屋供应
总数 : 75 800 长期规划兴建公屋 (单位数目) 20000 未来5年内建成 共7万 5千套住房 16000 12000 每年平均建成 8000 约1万5千套住房 挑战 4000 - 土地供应紧张 0 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 2015/16 - 部份小区人士反对 (年份) 回收现有住房 2011/12 至 2015/16 公屋预计落成量 亦为供应来源 13 18 300 15 800 15 400 15 100 11 200
5
香港房屋委员会
于1973年成立 制定和推行香港公共房屋计划 房屋政策的基石 - 为不能负担私人房屋的低收入 家庭提供公屋
6
房屋部門架构
运输及房屋局局长
香港特别行政区政府
=
房委会主席
香港房屋委员会
= = 房屋署署长 房委会副主席
运输及房屋局
运输及房屋局常任秘书长(房屋)
香港房屋署
房委会的执行机关
15
财務安排及财政状况
财政自主 原始资本由政府提供，营运须自负盈亏
近年数字如下﹕
每年营运开支 预计每年综合盈余 (连投资收益在内) 约港币 150 亿元 约港币 40 亿元
目前的现金及投资结余约港币700亿元 约三分之一存放在香港金融管理局作保本投资
16
财務安排及财政状况
兴建公屋的土地由政府无偿提供 - 每套公屋住房的平均建筑成本 港币44万元 - 每年建筑开支约港币70亿元 (1万5千套公屋住房)
3
香港住房概览
700万人口居住于各类房屋的人口比例
公屋 30% 各类资助 置业房屋 18%
主要分布于约72万套 房委会公屋单位
香港公共房屋制度及其对杭州的启示
香港公共房屋制度及其对杭州的启示解决城市低收入居民的住房问题是建设和谐社会的重要组成部分。
香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历了五十多年社会、政治、经济的巨大变迁，已经在解决各种问题过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，有效地解决了居民的居住问题。
杭州作为中国经济较发达城市之一，人均收入较高，政府运作高效，十分适合借鉴香港经验，建立有杭州地方特色的住房保障体系。
一、香港公共住房政策历史演变香港的公共住房分为出租型公共住房（公屋）和出售型公共住房（居屋）两类。
从50年代起主要历经徙置计划、廉租屋和临时居屋计划、十年建屋计划、长远房屋策略、十年房屋计划等阶段，随着居民房屋自由化愿望逐渐强烈，公屋供给逐渐倾向于出售居屋或自主置业，但2000 年受金融风暴影响，香港房价大幅下降，居屋计划的优点与价值逐渐消失，居屋认购率低。
为适应市场变化，房委会自2002年起无限期停建及停售居屋及终止私人机构参建居屋计划，同时可租可买计划、租者置其屋计划也停止。
此后，除居屋计划的剩余房产外，香港公共屋邨全部以出租形式提供给有需要的居民。
从公屋发展历程来看，香港制订的公共住房计划和策略根据不同时期私人物业市场情况、经济发展状况、住房困难家庭数量与需求等，不断进行动态调整。
二、香港公屋的供地模式香港公屋计划的成功离不开政府土地政策的支持。
香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。
政府定期及准确评估房屋需求，供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。
香港公屋的供地模式主要三大原则：一是集中较大用地高密度发展公屋；二是避免在贵重土地上兴建公屋；三是房委会不直接负责土地平整工作。
三、香港公屋的资金模式充足稳定的资金是公共房屋成功发展的必要条件。
香港公屋建设的资金来源途径主要有三个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金；三是成立房地产投资信托基金筹集资金。
港式物业管理专题介绍5
港式物业管理专题介绍5(实用版)编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的实用资料，如管理制度、企业管理、岗位职责、心得体会、工作总结、工作计划、演讲稿、合同范本、作文大全、其他资料等等，想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor.I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!And, this store provides various types of practical materials for everyone, such as management systems, enterprise management, job responsibilities, experiences, work summaries, work plans, speech drafts, contract templates, essay compilations, and other materials. If you want to learn about different data formats and writing methods, please pay attention!港式物业管理专题介绍5第1篇港式物业管理专题介绍5五、业主参与大厦管理的形式当业主购买多层建筑物的单位时，亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数，因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。
香港物业管理
3、物业管理公司在香港物业管理中发挥 重要作用。 它既是企业又是一个活跃的 准社团组织，它经常利用假日或节日， 组织内容多样的社区活动，甚至组织住 户去海外旅游，以此联络业主之间的感 情，增强业主的群体意识，促进业主共 同关心对物业的管理。
（四）商业楼宇的物业管理
在房屋委员会管辖下的屋村、居屋苑兴建的商 场，由房屋署派出专业人员督导，以确保商场能时 刻运作，而屋村和居屋苑办事处负责监察商场和整 个屋村或居屋苑日常各方面的管理工作，并为开设 商场的租户装修其店铺提供意见和资料。商户则可 以成立商户联会或互助委员会等组织。
四、香港物业管理的特点
1953年12月香港发生了石硖尾大火，当局为解决 灾民的居住问题及有利于发展市区，大量兴建徙 置大厦，以后又兴建了许多公共屋村。同时，一 些社会人士也 成立一些非牟利团体，如“香港 房屋协会”，兴建廉租屋宇以缓解中下层市民的 居住问题。并从 英国引入物业管 理的专业人才及 管理方法。
物业管理工作是在60年代才发展起来的。 1966 年，香港从业人员成立了“英国屋宇经理学 会——香港分会”，协助和推动香港的物业管 理专业工作。从60年代开始， 民间发展商在香港兴建了 多层大厦，以单元形式出 售，虽能解决市民的居住 问题，但是缺乏专业管理， 居住环境问题仍未能彻底 解决。于是在1970年7月 14日在立法局通过 《多层大厦（业主立案法团）条例》，希望通过 授权业主组织来管理大厦以解决问题。
二、香港物业管理机构
（一）房屋署
香港当局直接负责物业管理的机 构是房屋署，它主要为香港房屋委员 会管理公屋、商场、工业大厦及居屋 苑、负责执行房屋委员会的决策。香 港房屋署下设房屋管理处。
（二）“业主立案法团”和楼宇互助 委员会
我国香港私人开发商零星开发的单栋 大厦被个别住户一个个单位买去的物业 多由“业主立案团”自主管理。对那些 可成立楼宇互助委员会。楼 宇互助委员会是群众性、自愿性的组织， 由楼宇住户组成，可代替业主立案法团。
香港物业管理
香港物业管理香港物业管理的特点1.香港的物业也有“公”“私”之分香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中低收入家庭的房屋，这类房屋由香港房屋署直接负责管理，这一点和我们大陆的直管公房的物业管理模式一样；二是公私合营的房屋；三是私营房屋。
后两类房屋产权一般属私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。
靠业主立案法团业主委员会居民互助委员会业主的权力得以维护由于业主委员会在物业管理中处于权力中心地位，香港有关法律对业主委员会的成立和运作亦有详细的规定。
目前，香港的业主委员会有三种组织方式。
业主立案法团权力最大、业主委员会成立广泛、居民互助委员会———香港的居委会。
在以上三种组织中，由于业主立案法团成立条件较高，而且是法人组织，权力很大，对负责人的专业水平要求较高，所以全香港成立业主立案法团的大厦不多；广泛成立的是业主委员会，而居民互助委员会相当于我们的居民委员会，强调的是社区互助事务。
2.物业公司：买房必须见“东家”在香港，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，香港政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似我们大陆的资质证书)。
因此，物业管理企业在香港数量非常多。
物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。
在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。
公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。
香港政府是1964年开始推行大厦公契制度的，公契的主要内容包括：物业的公共部位(全体业主共有的地方)，物业管理企业、业主的权利和义务，业主委员会的成立和运作办法。
物业管理费用标准及收取办法，违约责任的处理。
发展商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契，购房人在签订物业买卖合同时，应书面承诺遵守公契。
购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。
香港的物业管理费用模式主要是代理人制。
即管理费用成本支出酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。
香港公屋管理中的问题及经验启示
香港公屋管理中的问题及经验启示标题一：公屋应有的管理制度及其问题在香港，公屋是政府为市民提供的住房保障，其管理制度非常重要。
目前，公屋的管理存在一些问题，主要体现在以下方面：1.管理体系不合理现有的公屋管理体系不够完善，缺乏有效的管理制度，导致管理混乱，无法有效控制公屋中居民的行为。
例如，缺少有效的入住及退出制度，以及缺乏住户的义务与责任。
2.管理困难公屋中居住的人数众多，涵盖面广，管理人员难以全面覆盖。
同时，由于公屋居住人口的流动性较大，因此管理也十分棘手。
3.缺乏公平原则在公屋的入住申请、分配及管理中，缺乏公平原则，容易出现不公正的现象。
例如，一些具有权势或关系的人可能会获得优先给予的住房。
4.资金闲置政府不合理分配和利用资金，导致很多公屋设施和维修工作一直处于处于闲置状态，无法得到充分的利用。
5.缺乏社区管理许多社区中缺乏有效的社区管理机制，导致社区治理混乱。
例如，噪音、卫生、安全等问题长期存在，而没有得到有效的治理和协调。
针对以上问题，需要建立完善的公屋管理制度，以提高公屋的管理水平。
应该增加管理人员数量，并加强入住、住户义务，以及维修工作的监管和管理。
同时，应该采取一系列措施来解决公屋管理中出现的不公正现象，保障社会公平和公正。
总之，公屋管理的问题来源广泛，必须通过建立合理的管理和制度体系，实现有效的管理和掌控。
只有这样，公屋才能够更好地发挥其作用，为人们提供更加优质的住房服务。
标题二：公屋居民的管理及其问题公屋居民是公屋管理的重要组成部分，其行为和素质直接影响到公屋的整体管理水平。
下面是公屋居民管理中面临的问题：1.居民素质不高公屋中居住的很多人有着较低的素质，如乱扔垃圾、过度使用公共设施等，不仅导致房屋设施的损坏，还影响了整个社区的形象。
2. 应付保障不足由于居民的流动性和一些特殊因素，公屋管理人员往往难以有效地应付和维护居民生活和安全。
3. 社区治理混乱由于缺乏有效的社区管理机制，社区的治理经常处于混乱状态，无法得到迅速、有效地处理。
香港公屋的租后管理
香港公屋的租后管理
华佳
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2012(000)008
【摘要】香港推行租住公屋的目的，是为没有能力祖住私人楼宇的低收入家庭提供基本的住房。
到2009年9月，房委会已兴建近70万个公屋及中转房屋单位，为全港29％的人口、约200万人提供居所。
同期，公屋轮候册上申请人数目超过12万人。
香港的公屋经过60年的发展，形成了相对成熟的租后管理制度。
梳理分析这一制度，跟踪其最近进展，有助于拓展上海对保障性住房后期管理的思路。
【总页数】3页(P44-46)
【作者】华佳
【作者单位】上海市房地产科学研究院
【正文语种】中文
【中图分类】F301.3
【相关文献】
1.香港公屋发展历史与建设管理——香港公屋建设的调查与思考之一 [J], 薛磊;靳坤;刘志伟
2.香港可持续性公屋建设与工业化——香港公屋建设的调查与思考之二 [J], 于磊;俞羿;王惠
3.香港公屋本质,公屋设计和居住实态 [J], 贾倍思
4.香港公屋准入管理模式及其对内地的启示 [J], 毛小平
5.香港公屋管理出现的问题及对内地的启示 [J], 刘祖云;吴开泽
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
香港物业管理
香港物业管理一、房屋的维修、保养与管理(一)公共屋村香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。
每年，屋村管理办事处与保养工程组就屋村的保养、维修进行磋商，按缓急程度和资源许可，安排工程和拨款。
对于租住公屋的居民来说，由于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中，因此，如果发生房屋维修保养事宜，只需按规定缴租金，不必再付管理费，房屋的维修和养护可分为两类：1．经常性养护房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件，属于经常性养护的工程占98%，而费用仅占养护和维修总费用的10%。
经常性养护的内容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平顶漏水，调换损坏的窗玻璃等。
在经常性养护的项目中，房屋委员会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目在3天内完成，51%的项目须在一星期内完成。
若维修工作不能及时进行，管理人员须在损坏处张贴告示，告知住户修理工程将在何时施工，何时完工。
他们认为，迅速处理损坏之处，不但可增进与住户的良好关系，还可以减少住户因不满而对住房有意或潜意识的破坏。
公共屋村经常性的养护，由各屋村管理处人员负责安排。
这些管理人员必须接受若干工程技术的训练，他们能够处理发生的任何损坏，安排每日需要进行的修理工作。
管理人员每天都要巡视，如发现损坏，须立即填写养护单，安排人员进行修理。
如损坏是重大紧急的，就先指示屋村管理处的工人进行应急修理，然后交由保养工程承造商维修，管理处的工人只负责维修较小规模的损坏。
住户如发现损坏，可在管理人员巡视房屋时报告，或亲自前往屋村管理处，或打电话报告屋村管理人员。
当管理人员接到报告时，应往现场查勘损坏的性质程度。
通过现场查勘，管理人员可决定如何安排修理工作，决定修理费用由谁负责。
当工人进行维修时，若发现需要维修的地方与养护单上填写的不同时，应向屋村管理人员报告，以便避免错误或拖延施工和完工后费用上的纠纷。
维修工作完成后，屋村管理人员必须到现场，视察工程是否按养护单完成，材料的使用量等，这样可作为对保养工程承造商的账单审核的依据，避免付款时发生纠纷。
城市房地产管理案例1_香港的公屋
阅读以下案例，根据第9章关于城市房地产管理的知识，讨论：1、香港的住房保障模式有哪些值得内地借鉴的经验？2、这一模式有何缺点？香港“公屋”住着谁？成功的秘诀何在？2011-10-24 新京报●香港公屋相当于内地的廉租房，目前香港约有260万套公屋，供700万人居住●除了租金便宜，公屋住户还享受超值的公共设施，公屋周围就有公共娱乐设施和孩童游玩设施●在香港，如果有申请人伪造资料申请公屋，一旦被发现，将避免不了牢狱之灾1谁是香港最幸福的人如果一个公屋家庭月入一万元，缴纳租金水电后大约还有八千余元。
这几年，政府每年都给公屋住户免除数月租金，子女还有可能获得各种就学补贴。
香港人私下聊天时，经常会说，有两类人是最“幸福”的。
一类是占人口不足一成的富人阶层。
这些人的年收入基本上在50万港元以上，有些年薪甚至超过千万元。
这些富人住着宽敞的房子，不为油盐柴米发愁。
另一类人就是占人口大约三成左右的公屋人群。
这批人的住宿条件与富人相差较远，人均居住面积也才十余平方米。
不过，他们却是香港茶楼的主要消费者。
如果一个公屋家庭月入一万元，缴纳租金水电后大约还有八千余元，因此可以将五千余元放在茶楼解决就餐问题。
这几年，政府每年都给公屋住户免除数月租金，子女还有可能获得各种就学补贴。
因此，公屋用户的实际福利相当高。
曾有人估算，公屋住户月入一万元左右的家庭的生活质量，大约相当于私人楼宇月入三万元的家庭生活水准。
而生活处境比较艰难的是“夹心”阶层。
这类人大多住私人楼宇，一个月租金少则六七千，多则过万元，而家庭月收入两万元左右，所剩就是一万余元。
但这些人很难从政府获得直接的各种财政补贴，又需要存款购房，因此生活的拮据程度常不亚于公屋住户。
这就是香港的现实。
如果你是收入较高的群体，就可以在私人市场中活得“如鱼得水”；如果收入很低，你就可以在公共服务范围内获得保护；而在私人市场边缘游走的人群则比较艰难。
当然，这些人前进一步可以进入生活最好的阶层，退后一步有可能搬入公屋。
香港物业如何管理
香港物业如何管理（上）目前，香港约有230万人（约占总人口的35％）居住在政府兴建并出租的公屋里，31．9万个家庭住在政府兴建并以较低价格出售的房屋内。
政府的公屋和居屋，主要是按香港永久居民的经济收入及总资产情况分别向中低收入家庭提供的。
另外，约有一半香港市民居住在私人发展商兴建并出售的私人楼房。
政府制定法律就香港的物业管理而论，公屋的管理目前均由政府负责。
至于私人楼宇和居屋则遵照由发展商制定、受政府审批同意的大厦公共契约，以及政府制定的法律文件《建筑物管理条例》（简称《条例》，以法律形式清楚地向市民阐述业主组织立案法团及管理大厦的权责）。
政府的政策是尽量鼓励和协助业主参与大厦管理工作，使业主可以根据《条例》成立业主立案法团（简称法团），在共同参与的理念下，自行管理其物业。
对于为何要成立法团？香港特区政府民政事务总署高级联络主任（大厦管理）马锦基说，发展商在出售大厦单位给业主之前要订下一个大厦公契。
自1970年至1993年间，有不少投诉关于公契内有的条文对业主不公平，致使发展商指定的物业管理公司为所欲为，例如管理费收得高，但其服务不好，业主虽然不满意，但也没有办法，更不能自由选择物业管理公司来管理自己所住的大厦。
也有一些管理公司因无利可赚而交回管理的责任给业主，业主惟有组成法团才可以有效地管理他们的物业。
20多年中，香港政府制定大厦管理的文件修改多次，1993年定名为《建筑物管理条例》。
《条例》对法团的成立、其权力责任及运作都作了具体的规定，让法团的管理委员会（简称管委会）有一个法律架构可以依从，并将政府土地审裁处的司法管辖权扩大到建筑物的管理事宜。
业主有权选择大厦管理人根据《条例》，业主可通过业主大会选出大厦管委会委员并委任主席、副主席、秘书、司库及其他职位。
管委会成立后须到政府的土地注册处登记，取得注册证明书后，法团便可依法运作。
民政事务总署对法团的成立及其后的运作都提供协助和支援服务。
法团的责任是，代表业主执行有关大厦走廊、楼梯、电梯、草地、运动场等公用部分的控制、管理及行政事宜。
香港新公共管理模式与社会养老服务研究
香港新公共管理模式与社会养老服务研究【摘要】香港新公共管理模式与社会养老服务的研究在当前社会养老问题日益凸显的背景下显得尤为重要。
本文通过介绍香港新公共管理模式和分析社会养老服务现状，探讨了二者的结合和政府与社会的合作模式。
分析了影响因素，探讨了香港新公共管理模式在社会养老服务中的作用，并提出了未来发展的建议。
研究认为，香港新公共管理模式为社会养老服务带来了新的机遇和挑战，政府和社会应共同合作，共同推动社会养老服务的发展。
通过本研究，可以为香港社会养老服务的改进和提升提供参考和借鉴，为未来社会养老事业的发展指明方向。
【关键词】香港、新公共管理模式、社会养老服务、研究、政府、合作、影响因素、作用、未来发展、建议、结论。
1. 引言1.1 研究背景通过调研分析香港新公共管理模式与社会养老服务的结合情况，可以更好地了解香港社会养老服务的现状和存在的问题，为进一步提升社会养老服务水平提供理论支持和实践参考。
本研究旨在探讨香港新公共管理模式在社会养老服务中的应用现状及影响因素，旨在为提升香港社会养老服务水平提供政策建议和实践指导。
1.2 研究目的目的：本研究旨在探讨香港新公共管理模式与社会养老服务的关系，分析各方面的影响因素，以期为推进香港社会养老服务体系的发展提供理论依据和政策建议。
通过深入研究香港新公共管理模式在社会养老服务领域的应用情况，加强政府与社会之间的合作，探讨提高社会养老服务质量和效率的途径，促进香港老年人群体的全面发展和提升生活质量。
通过本研究的实施，旨在为香港社会养老服务体系的改进和完善提供有益的借鉴和启示，为香港老年人群体的生活和福祉做出积极贡献。
1.3 研究意义香港新公共管理模式与社会养老服务研究的意义在于探讨如何通过创新管理模式提升社会养老服务的质量和效率，促进社会养老事业的可持续发展。
随着香港人口老龄化程度逐渐加剧，社会养老服务需求不断增加，传统管理模式已经无法满足这一挑战，因此有必要借鉴和研究新的公共管理模式，以适应社会养老服务的变化需求。
香港公租房——精选推荐
二、公租房管理模式的国际经验比较（一）经验介绍香港特别行政区，面积1104 平方公里，分为18个行政区域，约706万人口，香港地少人多，寸土寸金。
1953 年12 月, 香港九龙石硖尾寮屋区遭遇火灾, 五万多居民变得无家可归。
香港政府为安置因为火灾而失去住房的居民采取了急救计划,为灾害的受害者和赤贫人员兴建了一些紧急及基本的安居住所, 也是从那时起, 香港政府把公共住房变成了政府建设的计划。
自1954 年开始实施公屋制度起，经过50 多年的努力，香港政府通过住房保障制度较好地解决了香港低收入群体的住房问题，成为世界上解决住房保障问题的一个成功典范。
香港政府于1973年4月1日颁布并实施了《香港房屋条例》，从并成立了专门的法定机构—香港房屋委员会（以下简称“房委会”）。
房委会主席由运输及房屋局局长兼任，房屋署署长则为房委会副主席。
房屋署是房委会的执行机关。
除主席及副主席外，房委会成员还包括两名官方及26名非官方委员，全部由行政长官委任。
所有非官方委员都是以个人身份接受委任。
根据房屋委员会的资料，至2011年6月，香港共有公屋72.13万套，超过200万香港人居住其中，约占香港人口的1/3。
香港的住房市场包括四个部分：公营永久房屋，47.7%的香港人居住在公营永久房屋中，其中租住单位30.0%、资助出售单位17.7%；私人永久房屋51.8%；公营临时房屋（自2006年起不再适用）；私人临时房屋0.5%1（数据截止2011年第三季度，下同）。
从住宅套数上看，公营房屋共计1137千套，其中房委会公营租住房屋单位708千套，房委会中转房屋单位5千套，房协租住单位34千套，房委会资助出售单位374千套，房协会资助出售单位16千套；私人房屋1433千套。
类比我国公租房在建设档次、供给方式和保障对象上的情况，香港的公营租住房屋具有较高的借鉴意义。
全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。
新公共管理影响下香港的公共服务提供模式研究
新公共管理影响下香港的公共服务提供模式研究摘要：本文通过对新公共管理对香港公共服务提供模式的影响进行研究，分析新公共管理理论在香港的实践及其对公共服务提供模式的影响。
文章认为，新公共管理的理论观念和实践对香港的公共服务提供模式产生了深远的影响，使得香港的公共服务机构更加注重效率、市场化和服务质量，提高了公共服务的效率和透明度，加强了政府与社会的合作关系，推动了公共服务提供模式的转变和创新。
一、引言1. 理念和思想观念的引入新公共管理理论的提出和实践对香港的公共管理体系产生了深远的影响。
在香港实行全面市场化改革后，政府逐渐积极引入新公共管理理论，将市场化思想和竞争机制引入公共管理领域，强调效率、效益和以客户为中心的服务理念。
新公共管理理论的推广和实践，使得香港的公共服务提供模式发生了根本性的变化。
2. 政府与市场的角色重新定义在新公共管理的指导下，香港政府开始重新定义公共部门和私营部门的关系，更加注重市场机制在公共服务提供中的作用，以市场为导向，提高公共服务的效率和透明度。
政府主导的公共服务提供模式逐渐向政府与市场合作的模式转变，注重市场竞争和市场机制的运作，引导社会资本积极参与公共服务的提供。
3. 公共服务的效率和质量的提高新公共管理强调效率、效益和以客户为中心的服务理念，使得香港的公共服务机构更加注重效率和服务质量。
政府逐渐采取市场化的方式管理公共服务机构，引入竞争机制，提高服务的效率和满足公众需求。
公共服务机构也逐渐进行机构改革，提高服务的灵活性和适应性。
4. 政府与社会的合作关系加强在新公共管理的指导下，政府与社会间的合作关系得到加强，民间组织和社会力量得到更多的参与和发挥。
政府鼓励和引导社会资本积极参与公共服务的提供，以提高服务的覆盖面和质量，加强了政府与社会的合作关系，实现了政府与市民的互动和共赢。
5. 公共服务提供模式的转变和创新在新公共管理的指导下，香港政府逐渐进行了公共服务提供模式的转变和创新。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
香港公屋管理服务模式
香港公屋管理服务模式
一、组织架构
香港房屋委员会是一个独立的法定机构，于1973年根据房屋条例成立，负责推行公营房屋计划。
房屋署是房委会的执行机构，负责推行房委会及辖下小组委员会所制订的政策。
房委会及房屋署为全港总人数的33%兴建了640万个公屋单位。
屋屯阝管理处是房屋署主管公屋管理及维修保养的监督部门，监督辖下区域屋屯阝办事处和物业服务公司的工作，制订与推行屋屯阝维修保养及改善工程计划以及社区建设计划。
香港公屋管理采用两种方式：一种是由房屋署职工管理，采取经理负责制，约占屋屯阝总数1/3，另一种是把公屋管理服务外判给私人物业服务公司，约占屋屯阝总数2/3。
二、香港公屋管理经验
香港房委会、房屋署以积极进取、体恤关怀的态度，提供市民所能负担的优质房屋，包括优质的管理、妥善的维修保养为工作目标；以关怀为本、顾客为本、创新为本、尽心为本为基本信念，为港人建造了180个公屋屋屯阝，多年来欠租率控制在1%以下，1998年2002年（欠租率分别为0.25%、0.31%、0.33%、0.3%、0.36%），楼龄26年以上公屋仅为7.6%；建立了一支能干、尽责，讲究效率的工作队伍，如石硖尾屯阝办事处共有员工18人，管理楼房18栋，居民5800多户。
以下着重介绍长沙市公房管理可借鉴的先进管理经验。
1、架构改革，实现瘦身目的香港房屋署经常性采用员工培训计划，提高管理素质，精简机构人员，这些多为改革的量变过程。
自香港公屋98年实行租者置其屋计划（公屋可租可买计划）以来，有15个屋屯阝的76000个租客成为业主，他们有权选择物业公司。
另方面，近年来，私营物业服务公司数目日增，能提供更具竞争力的服务。
房委会面临既要提高管理素质，又要解决人手过剩问题。
通过多方研究与探讨，于2000年1月开始推行《私营机构更多参与房屋委员会屋屯阝管理及维修服务保养计划》。
一方面包括公屋管理可以外判给私人物业管理公司，另方面包括PSI计划：即员工自愿离职计划和员工自组公司计划，实现改革的质变过程。
至2003年11月，房屋署采用逐步移交服务计划，分七期将58个屋屯阝共86000个公屋单位的服务移交于员工自组的物业服务公司。
员工自组公司与房屋署签订三年服务合约，三年期满后参与市场竞争。
这些公司提供全方位的屋屯阝管理和维修服务，包括租户管理事宜、保安、清洁、收取租金、社区服务（例如节日装饰和推广活动）、维修等。
这两个计划既使房屋署顺利实现房屋管理与维修工作的目标，也令部门员工、住户与业界各有收益。
①PSI计划使房屋署达到瘦身目的，最终离职人数3000人；
②成本效益方面，外判公司的合约价与房屋署职员费用相比，节省高达33%；
③私人物业服务公司和员工自组公司架构和程序比较简单，管理和效益密切相关，因此，
能快捷回应住客的诉求，使公屋管理效率大有提高；
④离职员工中大部分拥有房屋管理和其它专业资格，有助于提供整个物业管理服务的素质。
2、双监督考核机制，提高管理服务素质屋屯阝管理处是房屋署一个职能部门，负责监督屋屯阝办事处、物业服务公司的公屋管理、维修保养工作是否按目标完成。
由屋屯阝内区议员、互助委员会、居民协会代表组成的屋屯阝管理咨询委员会也负责评判屋屯阝办事处、物业服务公司的工作，评判意见决定屋屯阝办事处经理、员工的考核成绩和物业服务公司是否续约。
这种上下相结合的监督机制是房委会、房屋署致力于提高管理服务素质的有效手段。
3、法制精神和亲民政策相结合
①租约的严肃性。
香港公屋实行廉房租制度。
公屋租客申请资格也有严格限制。
房委会作为业主和租客签订的租约，规定了租客必须遵守有关政策和租约的条款，否则，会被中止租约。
如租约规定租客必须依时缴交租金（每个月第1天），若有拖欠行为，房屋署于两个月内经过发欠租通知欠租警告欠租最后警告迁出通知书，可以中止租约（1998年2002年6月30日共发出迁出通知书8878份）。
公屋欠租的情况须由房屋及规划地政局局长向香港立法会专题汇报，检讨原因，提出解决办法，获取法律支持。
②屋屯阝管理咨委会计划。
为了让居民直接参与屋屯阝管理事务，1994年4月开始实行该项计划。
咨委会由居民代表组成，负责转达住户对屋屯阝管理事务的意见，就维修与改善工程的先后顺序、管理与维修计划的制定提出建议。
屋屯阝咨委会将根据屋屯阝大小和楼龄，获得一笔拨款，用于改善大厦管理，改善环境，开展社区活动，办理屋屯阝通讯刊物等。
这个计划成为管理机构与居民沟通的有效桥梁，令居民更有归属感，也促进屋屯阝租务管理、维修工作的顺利进行。
③加强社区建设。
社区建设是屋屯阝办事处一项重要职能，目的是为了创造和谐、文明的居住环境。
通过清洁新文化运动、环保屋屯阝管理大奖活动，鼓励居民积极参加美化环境；通过关怀长者计划、公德心推广活动，加强居民互帮互助，注重公德的教育；房委会通过认识你的权利和义务巡回展览，举办现场收集意见的茶餐厅活动，表达了实行更开放、更亲民政策的决心，有利于培养港人的归属感、守望互助精神、公民责任感、社群意识，使政府和居民不断沟通，城市环境与人民生活和谐共存。
4、以客为本的维修服务体系，保证房屋质量
①日常保养与定期大型改善相结合。
房屋署历来把维修养护作为房屋保值、增值，改善居民居住条件的有效途径。
房屋署每年按照屋屯阝物业的维修状况、住户的意见、工程的迫切程序、需动用的人力物力，以及先后顺序，拟订一个维修及改善工程时间表，作为日常保
养计划。
周全保养维修计划是2001年实行的大型改善计划，包括状况检查、专业分析、维修工程、检讨评估四个环节，这个计划耗资24个亿，重点解决了楼龄较高的房屋的质量问题。
②采用优质保养承办商计划，提高公屋维修专业化。
房委会于2001年通过招投标方式和11个承办商签订合约，令其负责一定区域内的公屋维修。
通过制订保养承办商评分制度，收集租客意见，紧密监察承办商的表现，对维修工人实行工作证及登记制度，建立资料库，并要求承办商逐步增加技术人员的比率，赞助工人修读建造业训练局的课程，以提高专业水平。
5、房屋管理现代化，提高管理效能房屋署在各屋屯阝推行电子化计划管理公屋，预计将成为世界上最现代化之物业管理系统及租约管理系统。
这个系统的成本比人力资源管理要低，并能提供24小时与居民互助的房屋管理服务。
①方便环保，具有增值服务的功能，居可在任何时间、地方透过这套系统进行租约事物的申请和批核，或对管理工作提出意见和投诉，将维修的要求直接传送到维修承办商手中。
②便于屋屯阝经理更有效监管承办商的工作表现是否达到服务承诺的指标。
③亦能提供预警功能，对于经常性发生的同类型问题，可以做彻底的处理。
香港公屋管理经过三十年的演变过程，经过从无到有，从不完善到完善，逐渐具备一个高质素且应变力团队，凭优质管理取得国际社会ISO9001及ISO14001管理系统认证，并在不断追求更高管理服务质素、工作效率和成本效益，提升居民居住质量，这也是我市公房管理体制与机制改革的目的。
感谢您的阅读！。