城市轨道沿线物业开发及案例

13 12 11
10 9
8
7 6
5 4
3 21
4
轨道交通沿线物业价值研判
本报告是严格保密的。
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影响住宅价值的因素很多，轨道交通属于区 域因素中重要的影响因素之一
宏观经济发展状况、物价水平、居民收入等以及 社会安定状况、城市化水平、人口状况等
宏观环境
金融政策、土地政策、拆迁政策以及有关房地产 资本金、预售门槛、转让税金等相关政策法规
局。
15%
近几年关外房地产开发的总量以
10% 5%
及在真个市场中所占的比例上浮都 0%
较大。由于交通条件的改善和配套
设施的逐步完善，十年前类似于今
天关外状况的南山区目前已成为深
圳人置业的首选区域，连续几年成
为深圳市房地产的主战场
300
250
3%1% 4% 1% 29%
200
150
罗湖 福田 100
上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处 于极低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近 2年前徐家汇片区均价
上海市西北部地铁图
淮海路
徐家汇
上海体育馆
莘庄
上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0ຫໍສະໝຸດ Baidu
1995
1996
1997
北京的通州板块在地铁建 设运营期间开发量骤增， 价格上涨幅度均超过50％
通州区轨道交通对项目的价值提升的时间序列表现
项 目 价 值
跳跃性增长
建成后加速区域成 熟，从单纯利好消 息刺激价格上涨， 逐渐转变为以复合 因素影响项目价格。
规划公示
提前释放 在建 建成通车
轨道交通建设阶段 正常运营
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1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
南山典型片区三级市场价格走势
9000
8000 7000 6000 5000 4000 3000
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
华侨城（高） 沙河 后海 前海 竹子林（高） 南头（高）
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地铁对深圳住宅价格影响分析 地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴 随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异
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地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的 的高效率和变输能力，以及人群的集中能力
地铁对房地产影响最直接的 结果，除了促进市场格局的重 整，还对住宅价值产生影响。
从地产市场格局来说，地铁 不仅会加速沿线片区房地产市 场的发展和成熟，还会加速片 区价值的重组
中低档房地产密集的片区相 对于高端房地产密集的片区升 值空间会更大一些，而新开发 区域也相对于老开发城区、在 前景预期方面更胜一筹。
项目规模：26.7公里
项目类型：轨道交通沿线物 业
工作成果： ✓地铁沿线物业发展模式 ✓16个项目物业发展研究 ✓开发模式 ✓营销战略与策略
3
典型案例
港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究
项目规模：深圳地铁 4 号线沿线290万平米
项目类型：轨道交通 沿线物业
工作成果： ✓深圳房地产市场判研 ✓深圳各专项物业市场 摸底 ✓地铁沿线物业发展模 式 ✓4个地块整体定位和物 业发展组合研究 ✓开发模式 ✓营销战略与策略
显著增值区 增值幅度 距离地铁站
一般增值区
增值幅度
距离地铁站 增值幅度
注：地铁对房地产的影响的有效距 离为≤600米的范围
住宅 100～200m 30.62%
200～400m
23.03%
400～600m 16.95%
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轨道交通沿线物业开发模式初探
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地铁对成熟片区如罗湖福田有如“锦上添花”，南山区 多数区域都受到地铁开通的利好刺激；地铁对于关外区 域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区
福田典型片区三级市场价格走势
9000 8000 7000 6000 5000 4000
福田南 车公庙 皇岗 新洲 梅林 莲花北 农科 莲花村 景田南 景田北
3000
项目个别发展
住宅价格
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城市轨道交通的定义
•1969年北京建成中国第一条 地铁线路，标志中国迈进世界 轨道交通（地铁）领域。 •大多数的城市轨道交通系统 在城市中心的路段都会铺在地 下挖掘的隧道里。这些系统亦 可称为地下铁路，简称地下铁 或地铁。 •在台湾、曼谷和新加坡则称 作“捷运”(Mass Rapid Transit, MRT)。 •在中国大陆城市，修建于地 上或高架桥上的城市轨道交通 系统通常被称为“轻轨”。 “轻轨”与“地铁”的区分方 式在于运量的不同，“轻轨” 指每小时单向运输量1.5－3.5 万人/ 小时的城市轨道交通系 统，而“地铁”指每小时单向 运输量3－7万人/ 小时的城市 轨道交通系统
随着距离地铁交通站点半径的 增加，项目价值呈递减趋势； 如忽略地铁站而以地铁线为基 准，物业价值会随着到地铁线 距离的增加呈梯度递减趋势
地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般 为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不 同和区域不同，影响和辐射范围略有不同
地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线
❖天津地铁一号线沿线物业发展研究
❖港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究
❖深圳中心区国商购物地下商城项目
❖深圳地铁一号线延展段开发模式研究
❖深圳地铁三号线市场专项研究
❖华联地铁一号线地下商城项目
❖深圳地铁一号线站点银行网点租金调查
❖……
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典型案例
天津地铁1号线沿线物业发展研究
13
案例三
深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的不 可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两
区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局
关内和关外的巨大差异，尤其是
在城市功能和交通配套上的差异， 40%
成为制约关外房地产发展的最大障 35%
碍，地铁的出现促进了关外房地产
30% 25%
的高速发展，改变了深圳房地产格 20%
通过对大量的案例研究和实际成 交案例的分析，地铁对于房地产 的价格影响呈现阶段性的增长趋 势，伴随着地铁建设进度的不同 和贯通运营的状况而有所差异
地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现
对房地产价值的影响幅度
深圳地铁自99年公开规划信息以 来便已开始影响深圳房地产， 2002年开始建设至2004年投入运 营期间，地铁对深圳房地产的影 响表现尤为明显。
地铁对房地产的价格影响机理
城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大
商业中心强化 办公区域集中 沿线中小户升温
支撑
城市中心区
辐射范围增加
地铁开通
城市边缘
居住群体扩大
支撑
居住郊区化 次级商务中心 白领置业群增加
城市功能提升 居住环境改善 交通时间缩短 片区开发升温
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案例一
1997年地铁1号线通车以 后，莘庄至徐家汇的时间 缩短到了15分钟以内 地铁的开通极大拉动了莘 庄片区住宅的价格，目前 已经成为配套齐全、工薪 阶层购房的重要选择区域
政策调控
城市规划调整、区域化发展、区域环境改变、交 通状况改善和产业结构及产业布局
区域因素
市场发育程度、市场供求状况、类似楼盘的竞争 状况和市场营销因素以及由于土地成本、建筑材 料、运输成本、人力成本、施工工艺等因素
行业发展
项目规模、整体规划、结构形式、楼层、潮向、 园林、配套设施等将会对项目本身价值也能产生 较大的影响
南山 50
宝安
0
龙岗
盐田
罗湖 2001
2001年 2002年 2003年 2004年
福田
南山
宝安
龙岗
盐田
各区历年住宅销售面积所占比例走势
罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田
2002
2003
2004
各区历年房地产销售面积（单位：万平方米）
62%
2004年各区土地出让面积比例
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地铁对深圳住宅价格影响分析
地铁二期工程目前已经开始建设， 至2010年全线通车之后，地铁对 深圳房地产价值的影响将会逐步 减少。而地铁沿线物业的开发将 会进入新的阶段，沿线物业所占 的比重逐步增加。
一期建设
一期运营 临近完工 全线通车 二期建设
轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比
运营成熟期 地铁发展阶段
物业 类型
最大增值区 距离地铁站
1998
1999
2000
2001
2002
2003
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在研究交通系统与资产价值的 关系时，使用最为广泛、最为 成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价格模型”， 该模型旨在建立商品隐含特征 与其价值之间的函数关系。
地铁对沿线住宅房地产增值的 最大影响范围在市区一般为 500m至1km，在郊区为2km至 3km，依据城市的不同和区域 不同，影响和辐射范围略有不 同。如果楼盘离地铁车站太近， 则地铁所产生的噪音会使局部 地段房价有所下降。
对房地产价值的正向影响 可达性
地铁站 噪音
对边缘地带
对中心地带 到地铁站的距离
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案例二
通州区房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长， 轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前 释放
时间序列表现
从城市轨道交通项目规划 开始，沿线房地产开发即 开始逐渐升温，而随着地 铁的建设和运营，其对沿 线房地产开发的影响也不 断变化，所以轨道交通给 沿线区域带来的开发利益 是一个动态持续的过程
城市轨道交通沿线物业开发－ 世联经验分享
世联服务过往案例
世联地产从2001年开始接受商业客户或政府委托，进行地铁沿线物业 开发研究。其中包括深圳地铁一号线、三号线、四号线，以及天津地 铁一号线延长线等超过10个顾问项目，案例研究并实地考察城市包括： 日本东京、香港、上海、北京、广州。地铁沿线物业开发研究的项目 实践，为我们积累了比较丰富的城市轨道交通沿线物业开发经验和成 果。典型案例有：
城市轨道交通系统 定义如以下五个条件： 1.必须是大众运输系统 2.必须位于城市之内 3.必须以电力驱动 4.大部份需独立于其他交通体系 (如马路和其他铁路) 以外 5.班次必须频密
地铁
轻轨
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深圳轨道交通现状
深圳地铁是中国广东省深圳市的城市轨道交通系统。始建于1999年，于2004 年12月28日正式通车。随着深圳地铁的开通，深圳已成为中国继北京、香港、 天津、上海及广州后第六个拥有地铁系统的城市。 现已投入运行的有一号线和四号线，全长21.866公里，并设有19个车站。 已 完成的深圳地铁一期工程包括一号线东段和四号线南段，于2004年12月28日试 通车运营。总计19个车站，21.866千米。试运营期于2006年6月30日结束，次 日开始转入正式商业运营。 深圳地铁二期确定优先发展1号线延长线、4号线延长线、3号线、2号线和11 号线共五条线路，总长120.7公里，预计投资364.3亿元。
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深圳地铁二期的建设计划
13号1号线线续(红（建岭深（中圳世路西界-站-之龙--窗兴塘站街坑-站）-深) 圳 机20场056站~2）001290年04~2008年 全长23328.39231237k公m里，。，其其中中：：地地下 线下设1线816.座1.94下2kkm沉m，式，地车地面站面线，线030.座4.21高85 k架m， 高站架和线8座42.5地7.7面81k3站mkm，。。共12座车站。 1新设1号设站线139利座用地，已下其有站中平和6座南2地座铁下高路站架改和站造。 共 13投1座5资座 高估架车算站5。1.5其3亿中元老。街计站划为1 号2其0线1中0与年深3建圳号成西线。站换为乘1站号。线与11号 线投换资乘估站算，9深8.8圳6机亿场元站。为计1划号 线20号终09线点年（站建蛇。成口。西站--世界之窗） 2投00资4年估底算~120031.905年亿元。计划 2地4心0全号面0）长8线线2年1续0外4底0.建43，建~5（2其公成0少余里0。8年均，年宫为除-地-1龙.2下华5公线镇里。中 座地全线，下线路地线设全面41长.5站151座115座k，.9m5。其，3中k地m地面，下线其站1中.11：05 k世m，界高之架窗线站1为01.2号52线km与。2号线 换 规 区座会设乘划和高展2站填世架中座。海界站心地沿发之，站下线展窗共为站穿区旅91，座号过、游1车线座蛇高景站与地口新区。4面老技。号其站城术线中和区园换6、 乘投站资估算55.9亿元。计划 20投1资0年估建算成59。.3亿元。计划 2009年建成。