上海房地产市场研究
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长三角规划照亮上海房地产
• 居住地产将呈现新格局 • 近2年来，上海住宅用地供应重点保证保障性住房的需求。上海市结合大型居住社区建 设，积极推进动迁安置房的建设和供应，目前已经有15个在建的交通方便、配套良好的大 型居住社区。今年将要规划选址第二批大型居住社区，23个大型居住社区基本覆盖中心区 以外的市郊地区，基地建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里，预 计可建设住宅约8000万平方米，约120万套。 • 加强服务管理业的发展，也是上海房市的一个新趋向。上海的存量房交易已经超过新 建商品房交易，成为我国第一个迈入存量房时代的城市。房地产中介、评估、担保、抵押 典当、物业管理、专业化服务等行业会逐渐成为房地产业中的主要部分，包括公共租赁房 在内的租赁市场会逐渐成为房地产市场的主体。英国伦敦有30%是外籍人口，而上海定位 于国际性大都市，外籍人口还不到1%，将来大量的外籍人口需要租赁酒店式公寓。上海 步入老龄化，也需要大量的养老公寓，因此，青年公寓、酒店式公寓、养老公寓等以服务 为价值主体的住房消费方式会层出不穷。
长三角规划照亮上海房地产
• 商业地产向周边延展 • 城市主要商业地产开发将出现在虹桥商务区和泛迪士尼度假区。上海“三个中心”建 设中，位于西部的虹桥商务区为“贸易中心”的载体，它将是浦东陆家嘴金融区、世博会 展区之后的上海“第三极”。2009年9月，上海市政府启动大虹桥规划。规划中的大虹桥 分为两大部分：26.3平方公里的虹桥商务区和60平方公里的虹桥商务功能拓展区，总面积 86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。26.3平方公里的范围内将布局“一环、 两轴、三核、五区”。根据规划，商务区将是上海现代服务业的新亮点，上海经济发展的 新引擎。按功能定位，虹桥商务区将建成现Biblioteka Baidu服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心 功能区之一。
• 城市副中心建设逐步推进。上海早期规划中，城市副中心包括徐家汇、五角场、真如 等。徐家汇的开发取得成功后，其他两个副中心长期处于停滞状态。上海一大批老的商业 聚集区日渐式微，原因可能主要是商业规模聚集和道路通行的矛盾。近年来五角场已成功 开发，其主要经验在于交通与沿街面商业功能的分离。随着超高层建筑技术、地下空间技 术、高架桥技术和轨道交通技术的成熟，商业广场可以做到一站式休闲，交通与商业功能 互不影响。随着五角场开发改造的成功，老城区以商业广场为节点、立体交通为纽带，结
• 市区租房、异地购房会成为新上海人的主流。特大型城市的人口居住问题，不可能完 全由中心城市自身解决，卫星城、辅城等都将成为分散解决的较好办法。一些发达国家特 大城市的居住方式也会在上海出现，如美国纽约等一些特大城市公民的基本居住方式并不 是所有人购房，而是30%以上租房，但在郊区或异地购房。这需要两个前提：一是需要改 变房地产消费观念；二是城市圈一体化。房产税开征可能促进住房消费方式从买房向租房 转变。随着城际高速、虹桥交通枢纽、轨道交通的发展，长三角一体化带来同城效应， “二小时城市圈”的最北端盐城大丰已经打出“北上海”、“长三角北窗口”的旗号，而 嘉兴等周边“一小时城市圈”的中小城市房地产企业也已经把购房客户目标瞄准上海。
上海房产居高不下的原因
（三）内与外：宁可卖地售股，不愿降价 去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业 加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产 市场有关。统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长 154.4%。外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目 公司的股权，或出售土地，换取外资注入。“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发 企业的唯一选择。 （四）理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难 “堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入， 则加剧了局面的严重性。解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。房 地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用 的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。针对地 方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院建议大幅度调整房地产发展政策，放 弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。要根治楼市积弊，推出调整政策 及考核指标的适当的举措已不可避免。
上海房产居高不下的原因
（一）大与小：行业调整，垄断性增强 2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是 2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、 垄断性和资本加速聚集的特性。 （二）堵与疏：一手硬，一手软 导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现 象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施 重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截” 投资型需求。 总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面， 经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长 30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。另一方面，开发结构仍不合理。在房地产 开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落 实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售 面积是竣工面积的1.9倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产 投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突 出。”
• 上海东部的泛迪士尼度假区规划目前尚未敲定。迪士尼项目可能会采用主题公园复合 性商业地产开发一般模式，即1平方公里迪士尼主题公园区，2.7平方公里主题公园配套商 业宾馆服务区，7平方公里主题公园其他配套娱乐、购物服务区，100平方公里商业地产 控制区。整体规划的107平方公里，有人士称之为泛迪士尼区域，其中7平方公里范围内 总投资额预计将达到244.8亿元。整体项目建设周期较长，预计到2014年才能初步建成开 放。迪士尼项目辐射广度和后续影响将超过世博会，必将成为今后上海市重点建设项目之 一。
• 居住地产将呈现新格局 • 近2年来，上海住宅用地供应重点保证保障性住房的需求。上海市结合大型居住社区建 设，积极推进动迁安置房的建设和供应，目前已经有15个在建的交通方便、配套良好的大 型居住社区。今年将要规划选址第二批大型居住社区，23个大型居住社区基本覆盖中心区 以外的市郊地区，基地建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里，预 计可建设住宅约8000万平方米，约120万套。 • 加强服务管理业的发展，也是上海房市的一个新趋向。上海的存量房交易已经超过新 建商品房交易，成为我国第一个迈入存量房时代的城市。房地产中介、评估、担保、抵押 典当、物业管理、专业化服务等行业会逐渐成为房地产业中的主要部分，包括公共租赁房 在内的租赁市场会逐渐成为房地产市场的主体。英国伦敦有30%是外籍人口，而上海定位 于国际性大都市，外籍人口还不到1%，将来大量的外籍人口需要租赁酒店式公寓。上海 步入老龄化，也需要大量的养老公寓，因此，青年公寓、酒店式公寓、养老公寓等以服务 为价值主体的住房消费方式会层出不穷。
长三角规划照亮上海房地产
• 商业地产向周边延展 • 城市主要商业地产开发将出现在虹桥商务区和泛迪士尼度假区。上海“三个中心”建 设中，位于西部的虹桥商务区为“贸易中心”的载体，它将是浦东陆家嘴金融区、世博会 展区之后的上海“第三极”。2009年9月，上海市政府启动大虹桥规划。规划中的大虹桥 分为两大部分：26.3平方公里的虹桥商务区和60平方公里的虹桥商务功能拓展区，总面积 86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。26.3平方公里的范围内将布局“一环、 两轴、三核、五区”。根据规划，商务区将是上海现代服务业的新亮点，上海经济发展的 新引擎。按功能定位，虹桥商务区将建成现Biblioteka Baidu服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心 功能区之一。
• 城市副中心建设逐步推进。上海早期规划中，城市副中心包括徐家汇、五角场、真如 等。徐家汇的开发取得成功后，其他两个副中心长期处于停滞状态。上海一大批老的商业 聚集区日渐式微，原因可能主要是商业规模聚集和道路通行的矛盾。近年来五角场已成功 开发，其主要经验在于交通与沿街面商业功能的分离。随着超高层建筑技术、地下空间技 术、高架桥技术和轨道交通技术的成熟，商业广场可以做到一站式休闲，交通与商业功能 互不影响。随着五角场开发改造的成功，老城区以商业广场为节点、立体交通为纽带，结
• 市区租房、异地购房会成为新上海人的主流。特大型城市的人口居住问题，不可能完 全由中心城市自身解决，卫星城、辅城等都将成为分散解决的较好办法。一些发达国家特 大城市的居住方式也会在上海出现，如美国纽约等一些特大城市公民的基本居住方式并不 是所有人购房，而是30%以上租房，但在郊区或异地购房。这需要两个前提：一是需要改 变房地产消费观念；二是城市圈一体化。房产税开征可能促进住房消费方式从买房向租房 转变。随着城际高速、虹桥交通枢纽、轨道交通的发展，长三角一体化带来同城效应， “二小时城市圈”的最北端盐城大丰已经打出“北上海”、“长三角北窗口”的旗号，而 嘉兴等周边“一小时城市圈”的中小城市房地产企业也已经把购房客户目标瞄准上海。
上海房产居高不下的原因
（三）内与外：宁可卖地售股，不愿降价 去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业 加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产 市场有关。统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长 154.4%。外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目 公司的股权，或出售土地，换取外资注入。“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发 企业的唯一选择。 （四）理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难 “堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入， 则加剧了局面的严重性。解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。房 地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用 的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。针对地 方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院建议大幅度调整房地产发展政策，放 弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。要根治楼市积弊，推出调整政策 及考核指标的适当的举措已不可避免。
上海房产居高不下的原因
（一）大与小：行业调整，垄断性增强 2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是 2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、 垄断性和资本加速聚集的特性。 （二）堵与疏：一手硬，一手软 导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现 象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施 重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截” 投资型需求。 总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面， 经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长 30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。另一方面，开发结构仍不合理。在房地产 开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落 实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售 面积是竣工面积的1.9倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产 投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突 出。”
• 上海东部的泛迪士尼度假区规划目前尚未敲定。迪士尼项目可能会采用主题公园复合 性商业地产开发一般模式，即1平方公里迪士尼主题公园区，2.7平方公里主题公园配套商 业宾馆服务区，7平方公里主题公园其他配套娱乐、购物服务区，100平方公里商业地产 控制区。整体规划的107平方公里，有人士称之为泛迪士尼区域，其中7平方公里范围内 总投资额预计将达到244.8亿元。整体项目建设周期较长，预计到2014年才能初步建成开 放。迪士尼项目辐射广度和后续影响将超过世博会，必将成为今后上海市重点建设项目之 一。