商品房面积的测算方法及误差原因

商品房面积的测算方法及误差原因

国家住宅体现改革逐渐深入，我国的房地业已经复苏，并且开始迅猛发展，随之而来的，关于商品房面积如何测量，人们为此争议很大，由于这个原因，本文主要研究商品房面积的测算方法，以及测量出现差异的原因，探索使商品房的测量工作走上正轨的方法。

当前楼房的建筑面积测量是一项非常繁复的工作，怎样才能正确测量？关系到每一个住户的现实利益，使测量工作本着公平公正的态度，才能维护社会的和谐发展。专门从事房屋面积测量工作的科技人员要为每一个住户负责，为工作负责，准确做好房屋面积的测量工作，保证测算结果的准确性和可用性。我国于2000年8月发布实施《测量规范》，以此作为标准在全国推行，但是伴随社会的进步和经济的发展，以及国家关于住宅体制不断更新，出现了许多关于房屋测量面积的纠纷问题，所以，及时处理商品房面积的测量矛盾，能够保证我国房地业的健康发展。

一、商品房面积测量误差产生的原因

1、行业的测量规范不同引起的误差

在我国，存在着形形色色的房地产行业，令人眼花缭乱，目不暇接，在房屋面积的测量当中，各个行业都有自己的测量标准，所以在测量相同种类的房屋时，出现了测量结果不同的现象，甚至有的差别很大。例

如《测量规范》规定建筑完毕后，斜式构造的雨蓬在实际丈量时按50%的面积测算，没有立柱的雨蓬不在测算面积之内。又比如在阳台方面，《建筑预算定额》指出，不管阳台是不是封闭的，均按50%的面积测算。

但我市对阳台的测算有不同的规定，在上面的基础上做了一部分改动。没有封闭的阳台地面到顶的高比两个自然层要高时，或者是没有封闭的阳台地面与顶层中间的墙含有不是本单元的窗户时，那么这个阳台就不在房屋面积测算之内。如果没有封闭的阳台的顶层面积比地面的面积小1/2时，那么这个阳台面积也不在测算范围之内。

并且还有不少的房屋购买人本身也从事房产业的工作，对国家政策相对了解一些，但是自己经过测算，和房产业的测算结果有很大的差异。现在国家还没有统一测量房屋面积的规范，那么在这个时期，一栋房屋的建筑面积是按照房屋管理部门的测量数据计算，还是按照规划部门的测量数据计算。因此现在出现关于房屋面积测算的纠纷时，司法部门一般情况下委托测绘单位进行准确测量的原因。

2、施工误差引起的面积变化

在实际测量房屋建筑面积时，测绘单位也认识到一些其他因素的影响，如保温物质和外墙的涂抹材料等，一般依据房屋的平面图进行测量，这样的操作，在理论上可以的，但在实际操作当中，因为在建造房屋时，

建筑公司在运营、建筑技术等方面水准不同，在现实当中建造时，可能由于墙壁的厚度不同，给房屋的测量带来一定的差异，有的还可能出现隔墙的位置有移动的现象。

那么在房屋完成后，实际测量房屋的建筑面积，就会发现，原来按照图纸标注进行测量的数据和实际当中进行测量得到的数据有一定的差异。如果这个差异非常明显，比规定的范围要大，那就属于建筑不合格，偏差太严重，测量当中出现偏差是允许的，如果这个偏差在允许的范围内，那就不会影响房屋的使用，能够进行交易，但也可以通过合同要求出售方给予赔偿。

3、房地测绘部门的口径不一致出现的误差

现在的房地产市场非常火爆，国家鼓励个人购买商品房，在此基础上，房屋的产权关系变得日益复杂，由过去的单一化转变为现在的多元化。在楼房的共用功能区方面，关于面积的划分也有具体的规定，哪些建筑面积属于楼房共有面积，都要予以认定，这些工作都非常繁琐和复杂。

当每个单元房屋出售时，楼房共有的面积平均分配时，因为在不同的楼层，房屋的价格不同，楼房共有面积如何分配又是一个难题，能够和楼房的价格出现分歧，这种情况在每幢楼之间都会出现，并且日益普遍，矛盾愈发尖锐：比如建筑在地上的部分比地下部分价格要高很多，那么

不同的楼层购买者平均分配了地下室的面积时，这时购买者购买的楼层价格会被认定为和地下室的价格一致。地下室的共有面积被分配完毕，那么就会在购楼者之间出现价格差异。很明显，这种计算方法对于购买者是不公平的，侵害了购楼者的权益。

二、解决商品房面积测量中房屋面积测量计算误差的测量

1、政策上更加规范

政府房地产管理部门要综合考虑房地产开发商上报的楼房开发计划，要认真考察商品房的开发建设，严格监管房地产开发商在实际建筑当中按规划建设，尤其是在审批过后。如果出现不按照规划建筑的情况，有关单位要马上对其进行严肃处理，并给予经济惩罚。房地产开发商运用投标的形式选取具有优良资质的建筑单位进行施工，注意自身形象的建设，保证商品房的建筑质量，自身也要运用多种技术方法，在建筑施工过程中随时进行检查，遇到错误情况马上予以纠正。

2、更新现有的商品房测量仪器及方法

当前，房地产的平面测量是房屋测量工作的第一道工序，是为以后的房屋测量提供一个参考标准，使得测量工作尽量减少误差。在房地产的地形测量中，运用当前国际先进的GPS定位系统和导线技术，广泛应用数字化的测量技术，使测量的差异减小，也能够加快图纸的制作速

度，使制图的质量提高，并且数字化制图，图纸上显示的内容非常丰富，但需要的劳动力却很少，这几种先进的测量技术在以后的测量工作中将会得到进一步的推广和普及。运用科学仪器进行测量，使用数字化技术手段进行信息收集，把这些数据利用计算机进行加工处理，得到房屋的准确图纸，然后利用电脑的编辑功能，制作出房屋的建筑面积图纸，最后打印出来。

3、规范测量标准，细化技术细则

针对现在的房屋规定，遇有不明确的地方，要及时给予解释指正，面对多种多样的房屋建筑情况，我们要根据实际情况制定出测量方法，使实际操作人员能够明确测量方法，对规定当中和实际情况不符的予以改正。

自然层的确定，对自然层一定要有清晰的定义，《规范》中准确提出：复式构造中上层要算入自然层数，由于房屋的自然层数指的是楼板和地板分层的层数。国际关于房屋的规定中也提出：楼房中的公共面积应该依据房屋自然层测算。所以，在实际当中，有一些楼房因为过高，楼梯的转弯较多，这些理应按照自然层测算面积。

4、统一规范，建立数据模式

应该对房屋的测量有一个统一的规范，大家都有章可循，在一个相同的模式下进行测量操作，这样得到的数据就会趋向相同。通过统一测