武汉写字楼市场分析

武汉写字楼市场分析

一、2010年武汉写字楼市场概况

2010年，武汉写字楼累计成交3435套，较上年增加1503套；成交面积58.63万平方米，较上年增加142.5%；成交金额34.1亿元，较上年增加133.7%；全年成交均价为5816元/平方米，较去年下跌3.63%。

武汉写字楼市场发展相对滞后，但随着武汉投资环境的改善，入住大企业的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售的写字楼多为光谷、东西湖、黄陂等开发区内的写字楼，整体售价水平较低。二、2011年武汉写字楼市场分析

据武汉搜房网数据监控中心统计，2011年11月武汉写字楼成交655套，环比减少9%，成交面积共计99936.04平米，环比增长2.25%。虽然11月写字楼成交总套数环比减少，但由于部分写字楼整层成交的拉动，因此成交面积仍上浮两成有余。

（数据来源：武汉房地产信息网）武汉11月份区域成交排行榜中，东湖高新区写字楼以246套的成交量位列第一，占全市成交总量的39%；其次经济开发区成交190套，位居第二，占比30%；位居第二，武昌区成交套数共计135套，占比21%，位居第三。此外，江汉区、汉阳区也有少量写字楼成交。

据搜房网数据监控中统计显示，2011年以来武汉写字楼成交区域主要集中在

武昌、东湖高新区以及经济开发区。据分析，东湖高新区、经济开发区之所以成为写字楼成交大户，主要原因在于随着各经济开发区的发展、各大企业的入驻，片区内写字楼市场的相对空白，加大了市场需求；再者，限购、限贷等政策的出台，使得投资住宅的“热钱”逐渐转移到了写字楼市场，给写字楼投资增添了更多的机会。同时，由于经济开发区具有完善的产业链，大型物流园区的投资兴建、批发市场云集，在一定程度上对写字楼的升温起到较大的促进作用。

因此，眼下的武汉写字楼现状就一句话形容——严重供不应求。”随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2010年至2015年，武汉写字楼市场发展将进入“快车道”。

广发银行大厦、东湖广场宽堂、IFC国际金融中心等多个具有代表性的写字楼项目据说还没有正式发售，但内部认购的情况均非常可观，可以说年内的销售压力不大。

而据克尔瑞研究数据显示，今年武汉写字楼供应约41万方，明年约30万方，2013年接近80万方，在2013年将出现一个供应高峰。

但是，开发形式的“大好”并不意味武汉写字楼市场并无隐忧，作为不动产中的投资品，租金回报是写字楼必须关注的要点，而目前武汉写字楼租金水平在经历2010年甲级写字楼的每平上浮10元/月的冲高后，目前并没有明显的提升，这也为写字楼市场的下一步发展打下了新的伏笔。

三、武汉写字楼市场发展趋势

（1）目前客户越来越重视硬件配套

写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。这些都是客户对写字楼的基本要求，不仅如此，很多公司还很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以不少公司随着业务的扩大，公司的发展，都要求租用高端写字楼作为办公场所。

但据戴德梁行的报告预计，最近一年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦等3栋甲级写字楼上市，远远不能满足入驻武汉企业的需求。

因此，高端写字楼的租金还在继续上涨。有房地产机构统计，武汉高端写字楼目前每平方米月租62元，比一年前平均上涨20%，算上物业管理费，每平方米

月租至少在80元以上。最贵的民生银行大厦已涨至122元以上。

在武昌，滨江商务区的武汉万达中心、长江之心，东湖CBD区域的万达广场、1818中心、海山金谷、中南的保利文化广场、光谷的新世界中心等综合体项目，均处于在建或待建状态。

（2）新写字楼定位配套日益高端

从全市整体市况看，近年新交付使用或即将交付使用的写字楼项目，其租金都相对同类产品略高，显示与旧项目相比，市场对在设计、配套等各方面有更大提升的新项目兴趣明显更大。

例如在武昌两个成规模的新兴高端商务区出现，它们分别是武昌滨江商务区和以中北路至洪山广场路段为横轴，“楚河汉界”为纵轴的商务区。前者，以绿地国际金融城和积玉桥万达为主体。后者，有武汉保利文化广场、万达写字楼群、广泽中心、德成大厦等。初略计算，两个区域内，定位为甲级楼的至少有12栋楼。

在汉口建设大道，钰龙集团开发的广发银行大厦采用了双空调系统，整个大楼将实现wi-fi全覆盖，并配套有员工食堂、高管食堂和位于顶层的顶级会所。此外，还有会议中心和针对整个大厦的图书馆。

长久以来，汉口建设大道商务圈是武汉高端写字楼的重要聚集地，份额占据全市60%左右，而今，随着城市经济结构的调整，高科技产业聚集的光谷成为众多外资企业和国内大型科技产业在武汉的重要“战略据点”。“一直以来，江北写字楼市场主要由大企业驱动，多为集团客户；江南则以中小企业和个人投资为主导。光谷中小企业数量众多，有近两万家企业在这里创业发展，对写字楼需求很大。“写字楼的等级分化近年来也越演愈烈，一些档次不高的二线写字楼已经出现被市场淘汰的迹象，租金回报甚至还不如住宅，而一些高端、顶级写字楼，租金不断上涨却不愁租，正成为武汉写字楼未来发展的方向。”

与传统写字楼相比，新一代写字楼大多置身于城市综合体之中，不仅拥有高端的硬件设施，而且能享受完善的综合配套。更为重要的是，武汉写字楼正随着城市的拓展，向城市新起的多中心分布发展，逐渐摆脱过于集中的格局。业内人士认为，高档写字楼的陆续面市，将吸引越来越多的知名企业落户于此。

三、写字楼投资形势解析

写字楼对于武汉来说这是一个新的形势，但是在上海、北京这一块，或者在

国外，美国硅谷大家提的比较多，比如说谷歌，网上看到一个传闻，谷歌员工办公可以喝咖啡、打球，为什么会有这么大的办公场地？当然你说企业大，自己买的，自己做的，但我告诉大家，在上海的一些企业更多是总部基地的形式。包括我们走进来的这个企业总部，就是一个企业一栋楼，包括我们现在所坐的位置，我刚才以为是一个酒吧，但我了解了一下不是，是一个家居公司的展示厅，三楼办公、二楼展示，你看得好再到其他部门去订购，这种形式适合成长型的公司。特别是武汉市提出工业倍增计划，要发展工业了。以前我们一心说发展低碳产业，后来证明不行，上海北京发展起来不光是低碳产业，而是靠工业，因为你投资了，有钱了，然后电影才有人去看，服务业才能发展起来。所以我想武汉现在也是这样，我们在硚口有汉正街工业园，沌口有工业园，吴家山都在做关联产业量身订作的写字楼，这样的写字楼可以满足企业的特性需求。比如说光谷这一块做得比较早，最早04年就有卖的，而且卖的比较好。比如说我们现在经常说银行后台基地、软件IT产业，在平常写字楼里万一停电了怎么办，数据不就全没了，有人可能会说备份不就可以，但万一一天不来电呢，但总部基地就可以满足他们的需求，买二栋楼，买一些后备发动机，一旦停电就可以保证需求，这种新的写字楼形式就很受大家的欢迎。特别是武汉提出了工业倍增计划之后，有一大批企业进豪华写字楼成本太高，没这么大的必要，但有的企业需要展示，没有这么多地提供给他，这时他就需要总部基地的形式了。现在房价上来了，租金也上来了，前面看到一个新闻说，健身房三年满了办不下去了，为什么？租金翻了好几倍，外地企业进入武汉这个城市要求卖自有物业，自有物业也有一个好处，浙江老板应该更有体会，一旦金融危机了，没关系，我有房子，我有写字楼，我可以去抵押。

所以我们看到不管是个人买房子，还是企业买写字楼，买商用物业，都有这样的考虑。企业钱多也怕贬值，比如说中石化、中石油这么多钱去哪里投资呢，所以很多钱都在做房地产，包括武汉很多大的企业都在介入这一块，所以说整体市场需求是比较多的。

由于时间有限，刚才只是给大家讲了一些武汉市的情况。要说的更多一点，有的人会联系到广州、北京、上海是怎样的，我只是大概的把武汉市情况描述一些。我们投资商业这一块，我认为未来几年还是有前景，但要多挑、多选。总的来说，大家应该看得到，09年有一个统计，武汉市有5700个工地，不要说在中国