当前房产税改革讨论之综述

流转税类。只有营业税1 种税，营业税通常是在房地产租

售中，按照纳税人取得的租售收入或者营业收入征收的

资源税类。仅城镇土地使用税1 种

财产税类。包括房产税

行为税类。包括印花税、契税2 种税

特定目的税类。包括城市维护建设税、教育费附加、耕地占用税和土地增值税4 种税

当前房产税改革讨论之综述

一、当前房产税改革讨论的背景

房产税，顾名思义，是以房产为征税对象向产权人征收的一种税，属于房产保有环节的税种，是一种财产税。

我国现行的房产税始于1986年。国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，适用于国内单位和个人。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。

当时，我国还没有进行住房市场化改革，人们普遍住的是公房，个人拥有住房的情况很少，收入也有限，所以，对个人所有的非营业用房产免税。

近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。

二、房产税及房产税改革功能分析

1、提高地方政府财政收入

税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，并用来保障房建设。

地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。

2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距

国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。

在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。

3、影响住房供求关系

房产税将增加房产持有者的持有成本，自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购房的时间。

“房产税增加了持有成本，会使投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。”

在保有环节征税，增加持有房屋的成本，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房。

房产税有对冲房价上升的力量。虽然房地产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。

并且在持有环节进行征税，税负不容易转嫁。

在交易环节、生产环节征收，最终都会转嫁给购房者。

但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。

增加炒房者的持有成本，抑制投机性购房

房地产调控，不管是多少条，我认为现在行政色彩比较重，市场的办法不够。从国外经验看，市场的办法就是要开征房产税，遏制投机，增加房屋财产保有环节的成本。房产税也应该是保障性住房建设的主要资金来源。

3、打击炒房者的效果有限

著名经济学家郎咸平政府推出房产税的目的是打击房产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，房产税并不能对他们造成打击。

实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。

房产税与房价之间没有直接联系，房价涨跌主要还看供求关系，如果房价上涨预期不改变，房价上涨的收益超过持有成本的增加，房产税的作用就难以显现。

2005年6月以来，为调控楼市，政府频繁调整营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税等政策，但楼市走势坚挺依旧，税收调控效果差强人意。

三、为什么现在要征收

1、世界上普遍征收的一种税

目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。相对而言，房产是透明度较高的财产，由于房产不能移动、税基固定，对于调节社会财富的财产税来说，最容易把握、可操作性最强的就是房产税。

2、完善税收体系的内在要求

（1）收入调节方面

“中国现行税制缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节。对个人住房开征房产税意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。房产税的改革将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。

（2）地方财力方面

目前，中央政府财力雄厚，而基层地方政府税收日渐萎缩，不得不走向依赖土地出让的“土地财政”，由此产生种种弊端，被人们诟病和抨击。房产税也将为地方政府提供稳定的税源，在一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。

3、现在已经有条件征收啦

房价上涨：在北京、上海等发达城市，房价已经是住房制度改革之初的10余倍。房产价值大幅提升，房产成为个人财产的重要组成部分。

贫富差距大：在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。

房产投机盛行，影响房间，产生资产泡沫。

由于房产在保有环节没有税收，作为一种财产没有相应的税收，促使投机盛行。