商业与城市发展关系规律总集
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本报告是严格保密的。
上海
14867 12.2% 37.2%
天津
10313 10.5% 37.7%
重庆
8094 11.6% 38.1%
成都
9641 7.4% 38.3%
武汉
8524 9.0% 40.6%
西安
7748 7.9% 34.8%
13882 11.4% 31.7%
9
房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
•
区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
25%
45%
70%
85%
95%
人均GDP位于2000~ 人均GDP位于4500~ 人均GDP位于1500 人均GDP位于1500 人均GDP位于8000~ 美金以下；城市化水 ~2000美金；城市化水 4500美金；城市化水 8000美金；城市化水 20000美金；城市化 平在45%以上 70%以下 平在70%以上 90%以下 水平在90%以上 平在25%以下 平在45%以下 商业处于与农业经济 商业形态出现第一次升 商业形态出现飞 跃， 超越商业范畴的广义商 广义性商业的升华转 型， 主题性的购物公 级，取代了农业时代的 多样化、规模化的现 业 形态出现， 相匹配的原始状态 园等极具个性消费的 地摊、 集贸市场，商品 代商业出现，如超市、SHOPPINGMALL、 场所出现 为城市生 活提供基本保 专卖店、精品店等 大型购物中心、旅游 障 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现
本报告是严格保密的。
10
数据、图表示例
北小营镇常住人口状况
南彩镇常住人口状况
40000 30000 20000 10000
单位：人
结构现状： 农业人口约占总人口 的80% 教育程度以初中为主
40000 30000 20000 10000 0 农业人口 非农业人口 2000年 28189 1372 2001年 28409 1688 2002年 27282 4355 2003年 26423 6245 2004年 25841 7565
本报告是严格保密的。
4
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
人均GDP与房地产发展关系
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征 启动阶段 800～3000 生存需求 超速发展 单纯数量型 快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主，数量与质量 并重
合肥
25%
2004年人均GDP1670多US$
深圳
70% 85% 95%
45%
城市化率38% 多业态的组合、自由的购物空间将出现 企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐 等 房地产指数：“大开发”时期 人口指数：依托城市发展的支撑，外来中 高人才不断进入 商业指数：经济快速发展前提下，城市居 民生活水平的提高，促成对商业的需求在 质与量上均急剧提升
合肥商业发展历程判断
发展 阶段 市 场 表 现 销售 赢利 模式 标 志 节 点
营业收入+租金 收入 城市发展较为落 后，各种社会配 套设施处在规划 中 营业收入+租金收入+销售收入 土地大批量放出， 各区域住宅逐渐 推出，市政配套 土地成为热点 开始大批兴建
起步发展期
各个居住区、交 通汇聚点出现少 量，且底档次商 业配套 自有住宅底商经 营或出租为主
2000—2001—2002—2003—2004~ 4743—5174—5536—6510—7162~
城市化率92.46%
专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化 商业形态
外因：国家政策扶持、深港一体化、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展， 外来中高端人才，商业需求急剧上涨
温饱型
0.5—0.59
小康型 富裕型
0.4—0.5 0.2—0.39
15.5 20—30
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
北京
人均可支配收入 （元） 较上年增速 恩格尔系数
GDP
KPI
KPI
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（二）基本资料的获得
• 区域经济环境分析
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境 旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水 平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 1、总量指标
大于8%
平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主
减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主
发展特征
平稳发展，以质量为主， 缓慢发展 数量与质量并重 综合发展型
本报告是严格保密的。
5
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段
房地产周期理论
判断因素： GDP增速 人均GDP增速 房地产发展程度
合肥商业发展阶段
城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型
人 均 G D P
800-1500US$ 传统商业发展 消费者价格敏感
1500-4000US$ 综合业种的业态 多选择，自由购物空间
4000-8000US$ 综合性商业形式 多种需求
8000-20000US$ 转型商业形式 个性消费
+
城 市 化 率
7
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
中国当前几种主要的房地产指数
分类 房地产价格指数 说明 适用范围 典型全国性指数 中房指数、全国35个大中城市 房地产价格指数、戴德梁行指 数
动态描述一定区域内各类房地产（如商业、 应用于微观领域，例如 住宅和工业）价格变动及其总体价格平均 房地产投资分析、房地 变动趋势和变动程度的相对数。 产价格评估等
0 农业人口 非农业人口
2000年 30496 1961
2001年 30011 2241
2002年 28934 3116
2003年 27628 4194
2004年 26610 5663
年龄结构以35岁以上 的中老年为主
职业以加工制造、交 通运输、商饮服务业 为主 结构变化：
北小营镇城市化率变化图 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 4.64% 2000年 5.61% 2001年 2002年 2003年 2004年 13.77% 19.12% 22.65%
一Biblioteka Baidu性卖楼
阶段
阶段：
本报告是严格保密的。
复苏
发展
危机
萧条
6
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
异常 <-5% 基本正常 -5%~5% 正常运行 5%~15% 基本正常 15%~255 异常 >25%
房地产综合景气 指数
根据一定的原则选取包括房地产价格在内 的多种反映房地产市场景气或房地产业发 展状况的经济指标，采用一定的综合方法 （如合成指数法或扩散指数法）对这些指 标进行加权综合，得到一个综合景气指数
多用于进行宏观经济形 势分析、宏观行业分析 等
国房指数
本报告是严格保密的。
8
房地产市场分析的思路、步骤和方法
映房地产市场总体状况的指标
定义
同一城市的房价收入比会 随时间发生波动 同一国家中不同城市的房 价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低 收入国家，房价收入比波 动较大，暂时还没有一个 理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得 出的结论，不能不加修改 的应用到我国。
某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数 （或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。 国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属 于平均数定义。
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
消费类型 恩格尔系数 住房消费占总消费性支 出的比重（%） 9.4 恩格尔系数 0.55—0.59 0.50—0.55 0.45—0.5 0.4—0.45 住房消费占总消费 支出的比重（%） 7.6 11.2 12.1 18.9
危机 复苏 发展 市场典型表现 直接使用人带动市场发展，现楼价格大 于期楼 地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资者开始 进入市场 顶点附近、期楼远远高于现楼 地价上升完全不合理，用家退出市场， 市场里的人完全是投资者 萧条 价格 地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者 最优策略：继续卖楼，观望将会付出 更大的代价 开发商策略 无法判断是否真正复苏，所以地价低， 没有人买地 最佳策略：土地储备；而销售策略是： 分期卖楼
人 均 G D P
800-1500US$
1500-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$ 转型商业形式 个性消费
传统商业发展 消费者价格敏感
综合业种的业态 多选择，自由购物空间
综合性商业形式 多种需求
+
城 市 化 率
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
房地产开发投资额增 幅
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于 求
<0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 >0.2
房地产开发投资 /GDP
房地产开发投资 /固定资产投资 销售面积/ 竣工面积 商品房销售额/ 房地产投资额
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 <15 15~22 22~30 30~37 >37
20.00%
南彩镇城市化率变化图
17.55% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 6.04% 6.95% 9.72% 13.18%
主要集中在区域内部的农 业人口向非农业人口 的转化。
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界 银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷 房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
<0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 >1.1
反映商品房供求是否平衡的指标 <0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 >1.1
反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
本报告是严格保密的。
动荡低潮期
受土地热点效应 影响，商业始终 停滞不前
休整期
复苏发展期
快速增长期
规模化商业、大 型购物形态商业 中心浮出市场
土地“地震”之后， 规模化的商业形 城市进入修养生息 态出现 期，商业逐渐萌芽 发展
自有住宅底商经营或出租为主，略有少 量商铺销售
商铺基本市场化， 规模化商业、大 销售成为核心赢 型购物形态商业 利手段 中心浮出市场 销售收入+租金 收入 本土商家发展迅 猛，或外来知名 商家进驻 销售收入+租金 收入 家乐福、百盛、 易初莲花、北京 华联等外来一线 商业巨头进入 （沃尔玛待进）
上海
14867 12.2% 37.2%
天津
10313 10.5% 37.7%
重庆
8094 11.6% 38.1%
成都
9641 7.4% 38.3%
武汉
8524 9.0% 40.6%
西安
7748 7.9% 34.8%
13882 11.4% 31.7%
9
房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
•
区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
25%
45%
70%
85%
95%
人均GDP位于2000~ 人均GDP位于4500~ 人均GDP位于1500 人均GDP位于1500 人均GDP位于8000~ 美金以下；城市化水 ~2000美金；城市化水 4500美金；城市化水 8000美金；城市化水 20000美金；城市化 平在45%以上 70%以下 平在70%以上 90%以下 水平在90%以上 平在25%以下 平在45%以下 商业处于与农业经济 商业形态出现第一次升 商业形态出现飞 跃， 超越商业范畴的广义商 广义性商业的升华转 型， 主题性的购物公 级，取代了农业时代的 多样化、规模化的现 业 形态出现， 相匹配的原始状态 园等极具个性消费的 地摊、 集贸市场，商品 代商业出现，如超市、SHOPPINGMALL、 场所出现 为城市生 活提供基本保 专卖店、精品店等 大型购物中心、旅游 障 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现
本报告是严格保密的。
10
数据、图表示例
北小营镇常住人口状况
南彩镇常住人口状况
40000 30000 20000 10000
单位：人
结构现状： 农业人口约占总人口 的80% 教育程度以初中为主
40000 30000 20000 10000 0 农业人口 非农业人口 2000年 28189 1372 2001年 28409 1688 2002年 27282 4355 2003年 26423 6245 2004年 25841 7565
本报告是严格保密的。
4
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
人均GDP与房地产发展关系
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征 启动阶段 800～3000 生存需求 超速发展 单纯数量型 快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主，数量与质量 并重
合肥
25%
2004年人均GDP1670多US$
深圳
70% 85% 95%
45%
城市化率38% 多业态的组合、自由的购物空间将出现 企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐 等 房地产指数：“大开发”时期 人口指数：依托城市发展的支撑，外来中 高人才不断进入 商业指数：经济快速发展前提下，城市居 民生活水平的提高，促成对商业的需求在 质与量上均急剧提升
合肥商业发展历程判断
发展 阶段 市 场 表 现 销售 赢利 模式 标 志 节 点
营业收入+租金 收入 城市发展较为落 后，各种社会配 套设施处在规划 中 营业收入+租金收入+销售收入 土地大批量放出， 各区域住宅逐渐 推出，市政配套 土地成为热点 开始大批兴建
起步发展期
各个居住区、交 通汇聚点出现少 量，且底档次商 业配套 自有住宅底商经 营或出租为主
2000—2001—2002—2003—2004~ 4743—5174—5536—6510—7162~
城市化率92.46%
专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化 商业形态
外因：国家政策扶持、深港一体化、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展， 外来中高端人才，商业需求急剧上涨
温饱型
0.5—0.59
小康型 富裕型
0.4—0.5 0.2—0.39
15.5 20—30
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
北京
人均可支配收入 （元） 较上年增速 恩格尔系数
GDP
KPI
KPI
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（二）基本资料的获得
• 区域经济环境分析
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境 旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水 平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 1、总量指标
大于8%
平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主
减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主
发展特征
平稳发展，以质量为主， 缓慢发展 数量与质量并重 综合发展型
本报告是严格保密的。
5
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段
房地产周期理论
判断因素： GDP增速 人均GDP增速 房地产发展程度
合肥商业发展阶段
城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型
人 均 G D P
800-1500US$ 传统商业发展 消费者价格敏感
1500-4000US$ 综合业种的业态 多选择，自由购物空间
4000-8000US$ 综合性商业形式 多种需求
8000-20000US$ 转型商业形式 个性消费
+
城 市 化 率
7
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
中国当前几种主要的房地产指数
分类 房地产价格指数 说明 适用范围 典型全国性指数 中房指数、全国35个大中城市 房地产价格指数、戴德梁行指 数
动态描述一定区域内各类房地产（如商业、 应用于微观领域，例如 住宅和工业）价格变动及其总体价格平均 房地产投资分析、房地 变动趋势和变动程度的相对数。 产价格评估等
0 农业人口 非农业人口
2000年 30496 1961
2001年 30011 2241
2002年 28934 3116
2003年 27628 4194
2004年 26610 5663
年龄结构以35岁以上 的中老年为主
职业以加工制造、交 通运输、商饮服务业 为主 结构变化：
北小营镇城市化率变化图 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 4.64% 2000年 5.61% 2001年 2002年 2003年 2004年 13.77% 19.12% 22.65%
一Biblioteka Baidu性卖楼
阶段
阶段：
本报告是严格保密的。
复苏
发展
危机
萧条
6
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
异常 <-5% 基本正常 -5%~5% 正常运行 5%~15% 基本正常 15%~255 异常 >25%
房地产综合景气 指数
根据一定的原则选取包括房地产价格在内 的多种反映房地产市场景气或房地产业发 展状况的经济指标，采用一定的综合方法 （如合成指数法或扩散指数法）对这些指 标进行加权综合，得到一个综合景气指数
多用于进行宏观经济形 势分析、宏观行业分析 等
国房指数
本报告是严格保密的。
8
房地产市场分析的思路、步骤和方法
映房地产市场总体状况的指标
定义
同一城市的房价收入比会 随时间发生波动 同一国家中不同城市的房 价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低 收入国家，房价收入比波 动较大，暂时还没有一个 理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得 出的结论，不能不加修改 的应用到我国。
某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数 （或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。 国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属 于平均数定义。
3。方法
第二步 区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
消费类型 恩格尔系数 住房消费占总消费性支 出的比重（%） 9.4 恩格尔系数 0.55—0.59 0.50—0.55 0.45—0.5 0.4—0.45 住房消费占总消费 支出的比重（%） 7.6 11.2 12.1 18.9
危机 复苏 发展 市场典型表现 直接使用人带动市场发展，现楼价格大 于期楼 地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资者开始 进入市场 顶点附近、期楼远远高于现楼 地价上升完全不合理，用家退出市场， 市场里的人完全是投资者 萧条 价格 地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者 最优策略：继续卖楼，观望将会付出 更大的代价 开发商策略 无法判断是否真正复苏，所以地价低， 没有人买地 最佳策略：土地储备；而销售策略是： 分期卖楼
人 均 G D P
800-1500US$
1500-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$ 转型商业形式 个性消费
传统商业发展 消费者价格敏感
综合业种的业态 多选择，自由购物空间
综合性商业形式 多种需求
+
城 市 化 率
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
房地产开发投资额增 幅
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于 求
<0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 >0.2
房地产开发投资 /GDP
房地产开发投资 /固定资产投资 销售面积/ 竣工面积 商品房销售额/ 房地产投资额
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 <15 15~22 22~30 30~37 >37
20.00%
南彩镇城市化率变化图
17.55% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 6.04% 6.95% 9.72% 13.18%
主要集中在区域内部的农 业人口向非农业人口 的转化。
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界 银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷 房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
<0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 >1.1
反映商品房供求是否平衡的指标 <0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 >1.1
反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
本报告是严格保密的。
动荡低潮期
受土地热点效应 影响，商业始终 停滞不前
休整期
复苏发展期
快速增长期
规模化商业、大 型购物形态商业 中心浮出市场
土地“地震”之后， 规模化的商业形 城市进入修养生息 态出现 期，商业逐渐萌芽 发展
自有住宅底商经营或出租为主，略有少 量商铺销售
商铺基本市场化， 规模化商业、大 销售成为核心赢 型购物形态商业 利手段 中心浮出市场 销售收入+租金 收入 本土商家发展迅 猛，或外来知名 商家进驻 销售收入+租金 收入 家乐福、百盛、 易初莲花、北京 华联等外来一线 商业巨头进入 （沃尔玛待进）