上海 瑞虹新城案例分享 -瑞安

2010年1月，瑞安集团与一名第三方 订立一项购买协议，以收购一家持有毗 邻瑞虹新城项目的两幅总建筑面积17.6万 平方米的地块（第167A及167B号地块） 土地使用权的公司。
至此，瑞虹新城项目总占地面积达 45万方，建筑面积170万方，其中住宅面 积120万方，商办面积约50万方（办公27 万方、商业22万方、配套1万方）。
三期于2009年7月开盘，2010年中全部交付使用。
项目分期：瑞虹新城铭庭（四期），10年开盘，12年交付
瑞虹新城铭庭（四期），总体占地约1.8万平方米，总建筑面积10.7万 平方米。项目由2栋37层、2栋39层高层以及1万平方米的商业组成，户型 以80平米精致2房和140平米简约3房为主。
四期铭庭于2010年12月开盘，2012年中全部交付使用。
注，景观设计合作资源：泛亚景观设计有限公司
商业设计：以“商业连廊”形式兼顾东西两侧瑞安天地的集 中商业地块，同时导入瑞安天地客群；定位清晰，设计时尚。
注，商业设计合作资源：Ben Wood
户型设计：在邻近商业的楼栋中规划75-175平1-4房小面积段 产品，层高3.1米；后排南向景观楼栋设置200平以上大户型
样板房展示：91平米二房，浅色系格调，设计简洁时尚
客厅
厨房
主卧
卫生间
注，样板房设计：梁志天、HBA公司；主要家电品牌：DAIKIN空调、TOTO卫浴、德国MIELE、 SIEMENS、KUPPERSBUSCH厨房家电
样板房展示：141平米三房，深色系格调，设计典雅稳重
客厅
餐厅
主卧
厨房
注，样板房设计：梁志天、HBA公司；主要家电品牌：DAIKIN空调、TOTO卫浴、德国MIELE、 SIEMENS、KUPPERSBUSCH厨房家电
交付地块
在售住宅
规划商业
规划住宅
项目分期：香港瑞安集团进入上海的首个项目，一期于1998 年开始销售，囿于拆迁进度，每期推盘无法做到前后连贯， 一直没能做成大盘应有的整体品牌造势
98年
03年 04年 06年
一期
二期
09年 10年
12年
14年
三期 铭庭(四期) 璟庭(五期)
瑞虹天地 后期住宅
瑞虹坊1区 （瑞红生活广场）
在社区内部景观设计中，中 央集中和空间立体景观相结合设 计，总绿化面积达2.7万平方米。
在立体景观的打造中，将地 面景观与屋顶花园结合，形成垂 直绿化，使得整体层次感更丰富。 7米高差中央叠水瀑布、下沉式 亲水平台与园林大草坪共同营造 “溪谷之上的森林花园”。
正对中央水景的是面积达 4500平方米的景观会所，地上2 层、地下2层设计，功能包括游 泳池、健身房、练操房以及室内 综合运动场、室外网球场、多功 能会议厅等。
“瑞虹天地” 自东至西 规划“太阳殿”、“月亮 宫”、“星星堂”等集聚国 际美食、时尚、文化艺术等 功能的高端物业，还包括170 米高的甲级办公“双子塔 楼”。
项目建成后，零售面积 将达22万平方米，办公27万 平方米，酒店1万多平方米。
规划设计：新天地总设计师Ben Wood操刀设计，巧妙将邻近 2个地铁站点通过特色商业连通，形成地上、地下一公里的 双层商业轴，并给每一商业地块赋予各自独立鲜明的主题
– 区域价值未被充分挖掘：
在市内各区中，虹口区一直处于价格 洼地，近年来才逐渐被慢慢认可，板块价 值尚未充分挖掘。
面临挑战
战略升级
产品升级
再度起航
– 项目经历15年运作 后，在品牌形象、 产品价值等方面都 面临严峻挑战
– 通过收购临近地块、 提高商业占比，从而 对项目全盘重新进行 规划，实现战略升级
星星堂：运动及数码潮牌聚集地
活力运动和尖端电子数码产品汇聚的 殿堂，吸引全上海年轻一族驻足。
商业连廊：日韩文化时尚基地
瑞虹天地中唯一与住宅毗邻的特色商 业连廊，将以日韩时尚主题零售为主。
目录
1
项目开发历程
2
商业战略升级
3
全新璟庭组团
4
合作资源情况
璟庭组团概况：五期璟庭组团计划于12年12月上市，规划4栋 高层住宅、1栋办公楼和1.5万方商业连廊（衔接东西两侧瑞安天地集中商业）
目录
1
项目开发历程
2
商业战略升级
3
全新璟庭组团ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4
合作资源情况
商业升级：打造一公里商业轴线“瑞虹天地”，并全部持有 经营，总规模超过50万平方米
2012年9月，瑞安集团发布项目最新升级版规划，将西侧两个 街坊（167A/B地块）纳入整体开发，并减少20万方住宅开发量， 使商办物业总规模超过50万方，比重由此前的15%提高到30%。
– 首批计划推售前排第10、11、15、 16号楼，主力产品为75一房、91 二房、141三房和175四房。
– 后排1、2、6、7号楼主要为200 平米以上的大户型，具体户型及 配比暂未公布。
– 本期主推91两房和141三房产品， 户型设计方正，注重实用性。
91平米 2室2厅1卫
141平米 3室2厅2卫
占地面积 容积率 总户数 建筑形态 主力产品
3.7万平方米 建筑面积 18.6万平方米
3.49
绿化率
35%
868
停车位
750个
高层：2栋30层、2栋31层、1栋33层
75一房、91二房、141三房、175四房
建筑设计 景观设计 室内设计 销售代理 企划推广
天华 泛亚 梁志天、HBA 同策 同策
规划设计：4栋高层住宅围合形成中央景观组团，实现景观资 源最大化；建筑立面采用“琴键式”的现代简约风格
二期于2004年9月开盘，2006年底全部交付使用。
项目分期：瑞虹新城三期，09年开盘，10年交付
效果图
瑞虹新城三期紧邻市重点高中华师大一附中学校，占地约5800平方米， 总建筑面积约4.5万平方米，包括1栋35层、1栋39层高层住宅，1700余平方 米商业、800余平方米会所和地下车库（约130余个车位），总户数达248户。
人行主入口
4500平米景观会所， 地上2层、地下2层 设计，包括游泳池、 健身房、练操房、 篮球场等。
车行主入口：地下车库进出
三层高精装大堂：地下
N
口双向设计，方便车辆出入；
两层、地上一层
地下车库可直接入库。
景观设计：2.9万方中央景观带，通过7米高差水景、下沉式 亲水平台等营造景观层次感，同时实现会所景观资源最大化
地块价值：地块前身虹镇老街是上海最大的棚户区，内环内规 模最大的旧区改造项目之一，随着城市发展土地价值不断攀升
虹镇老街棚户区旧照
旧城改造已建成部分住宅
从最大棚户区到高品质复合社区
虹镇老街曾是虹口区最大的棚户集中区域，危棚简屋集中、市政配套落后，用地功能复杂、居住 条件较差。
90年代后期开始，引入香港瑞安等知名开发商进行大规模旧城改造，打造高品质、多功能的宜居 社区。随着内环内土地价值不断攀升，交通条件大幅度改善，四川北路商业中心日趋成熟，板块价值 逐步获得认可。
– 商家品质高，引入了星巴克， 屈臣氏等主力商家。
社区商业配套：瑞虹坊2区，12年7月开业，入驻率70%以上
瑞虹坊2区于2012年7月开业，属于项目四期铭庭组团的底商街铺；定位于高端 社区商业，只租不售，商家主要以餐饮为主；商业街布景赋有设计感与生活情景感。
最新入驻商户：
Costa 咖啡 唐韵秦风 湘菜牡丹亭 鱼跃烤鱼 La Tagliatella意大利餐厅 大家乐茶餐厅 顺风大酒楼 思妍丽 启稚摇篮乐高 招商银行 建设银行……
– 借力打力：充分利用瑞
虹新城规划发布契机，
借势推出全新“璟庭”
产品，由此解决品牌形
品牌 象日趋老化、大盘形象
不够鲜明、区域价值未
充分挖掘的挑战。
运作
土地 获取
– 充分发挥瑞安集团在 旧城改造领域的优势， 与政府合作共同开发 城市核心区域的大规 模土地，并择机补充 临近地块，打造统一 的大盘形象。
商业 – 突破常规，将部分住宅 理念 转为商业，打造大型综
瑞安•瑞虹新城 案例分享
投资及运营管理部 营销组 2012.12.09
目录
1
项目开发历程
2
商业战略升级
3
全新璟庭组团
4
合作资源情况
区位条件：项目位于虹口核心区，临近北外滩，内环内典型 G2类土地，交通便利、配套完善
虹口核心区、北外滩延伸带
瑞虹新城项目位于上海虹口区核心地段，临近北外滩，是目前内环内规模最大、配套功能齐全 的高品质多功能国际社区。
服饰
9
达芙妮、Cache Cache、艾莱依、 丽婴房……
便利
6
屈臣氏、罗森、上海银行、网通 营业厅……
护理
6
伊美娜美容、柔婷SPA、王亮造 型设计……
卖场 1 易买得超市
其他 6 宝岛眼镜、柯达彩扩……
运营亮点:
– 入驻率高，刚开业时商家入 驻率85%，目前在95%以上；
– 租金丰厚，底层商铺租金在 10-15元/平米天；
地块规划：项目共涉及虹镇老街11幅地块，后续又收购167A 和167B地块，项目总建面170万方，其中商办面积约50万方
瑞虹新城项目起初共涉及虹镇老街地 区40公顷土地，总建筑面积约150万平方 米。地块东临虹镇老街，西连东沙虹港 路，南接临平路，北至新港路。
1996年，虹口区政府通过招商引资， 招徕香港瑞安集团投资5亿美元与中虹集 团合作开发，计划将11幅地块分8期进行 开发。
社区商业配套：瑞虹生活广场，04年12月开业，商家入驻率95%
瑞虹生活广场总建面2.8万方，04年12月开业，位于项目二期内，紧邻4号线临平路 站；定位中高端社区商业，只租不售，商家主要以餐饮、服饰和生活便利类为主。
瑞红生活 广场
主要进驻商家:
分类 数量
主力店
餐饮
11
一茶一坐、必胜客、星巴克、肯 德基、满记甜品……
星星堂
月亮宫 商业连廊
双塔写字楼
太阳殿
太阳殿：全亚洲最具特色的国际美食市场
除了为美食爱好者们提供最原汁原味 的国际化烹饪和美食，还将引入家庭生活 消费和亲子功能的业态。同时，在“太阳 殿”旁将打造170米高的甲级办公双子塔楼， 与外滩，北外滩、陆家嘴交相辉映。
月亮宫：地标级娱乐文化艺术中心
各具特色的现场音乐表演厅、话剧中 心、酒吧、精品酒店等，配合世界各地的 特色美食餐厅，汇聚全城精彩live Show、潮 流发布会等尖端活动，满足时尚族群的艺 术人文需求。
一期于98年开盘，当时的项目推广语“住得好，一切都好” 深入人口， 更成为其未来发展的品牌承诺。
小区已于2003年初全部交付使用。
实景图
项目分期：瑞虹新城二期，04年开盘，06年交付
瑞虹新城二期占地约4.5万平方米，总建筑面积约20万平方 米，轨道交通4号线临平路站。由13栋39层高层住宅组成，其中 包含约1.3万平方米中央绿化，约3万平方米社区商业中心“瑞虹 生活广场”，4500余平方米大型会所和地下车库（约460个车 位），共有1759个住宅单元。
– 根据客户需求变化， 从规划、立面、景 观到户型，对五期 产品进行全面升级
– 以项目15周年全新 规划和瑞虹天地商 业战略发布为契机， 顺势推出璟庭组团
案例小结：无论是对土地价值的挖掘、产品力的打造，还是 “天地”系列商业的运作，瑞虹新城项目在当前阶段的运营 手法，已逐步开始将瑞安集团的优势发挥得淋漓尽致。
开业
瑞虹坊2区 瑞虹天地 开业 首期-月亮宫 计划开业
在已经交付的四幅地块中，入住率高达85%以上，约有4300户 住客，其中外籍人士约有800户
项目分期：瑞虹新城一期，98年开盘，03年全部交付
项目一期占地约4.2万平方米，总建筑面积约19万平方米，由10栋31-39 层高层住宅组成，其中包含约1.2万平方米中央绿化，约5000平方米商场， 2500余平方米康体会所、幼儿园和地下车库（约230个车位），共有1714个 住宅单元。
北外滩作为外滩的延伸，定位于“商务—航运—文化”三柱支撑模式，将建成一个融知识产业 服务、国际航运服务、文化旅游休闲服务、国际化社区的滨江休闲区。
立体交通网络，道路出行通畅便捷
多路公交、2条隧道、3条地铁等构建立体交通网络：地铁4号线临平路站直达，地铁8号线四平 路站联通人民广场中心区，地铁10号线联接虹桥交通枢纽，为都市生活提速。隧道、公交路线四通 八达，驱车5分钟到外滩，10分钟大连路隧道穿梭至浦东商业区。
营销推广：借力“瑞虹天地”全新商业战略发布，引发全城 关注，顺势推出全新“璟庭”组团，以期实现翠湖天地与新 天地的互动效应
营销在目前阶段面临的挑战
– 缺乏整体大盘品牌形象：
受拆迁等因素影响，项目运作缺乏连 续性，一直以来的大盘形象都相对零散。
– 项目品牌呈现老化趋势：
在经历15年的开发运营后，项目品牌 日趋老化，亟需注入新的元素和概念。