房地产开发项目经济效益评价
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土地增值额≤50% 50%＜土地增值额≤100% 100%＜土地增值额≤200%
土地增值额＞200%
税率
30% 40% 50% 60%
速算扣除率
0 5% 15% 35%
扣除项目
A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发） 的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税 、印花税、教育费附加） F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算 的金额之和，加计２０％的扣除。
自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
1、房地产开发项目收入估算 （3）配套设施销售收入
一些所有权属于开发公司的配套设施（如合同中规定 属于开发商的停车位、会所等），开发商可以通过出售 的方式获得相应的销售收入。
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
经营资金
开
发
产
品
开发经
成
营成本
本
固定资产及其他资产
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.1 房地产开发项目投资与成本费用估算
3、房地产开发项目投资与成本费用估算
本章重点
（1）房地产开发项目有关成本费用估算 （2）房地产开发项目有关收入和税金估算 （3）进行房地产开发项目的财务分析
本章难点
房地产开发项目的成本费用估算、收入估算以及财务分析
ຫໍສະໝຸດ Baidu
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.1 房地产开发项目投资与成本费用估算
1、房地产开发项目投资与成本费用的构成
（2）城镇土地使用税
（3）房产税
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
2、房地产开发项目租售收税金估算
（4）土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入 包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴 纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产 的行为。
本章能力要求
（1）理解和掌握房地产开发项目有关成本费用估算的项目及其依据； （2）理解和掌握房地产开发项目有关收入和税金估算的项目及其依据； （3）能够理解房地产开发项目财务辅助报表及基本报表中数据之间的关系 ，并能够按照相应格式填入数据； （4）熟悉房地产开发项目财务评价指标体系； （5）能够读懂比较简单的房地产项目财务评价报告，并能够按照已有类似 格式进行类似项目的财务分析；
销售收入的4%至6%
前十项之和的3%至7%
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
1、房地产开发项目收入估算
房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入+租金收入+土 地转让收入 (以上统称租售收入)+配套设施销售收入+自营收入。 （1）租售收入
租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。租售收 入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。房地产项目租售方 案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售 收入及收款方式等。
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
续前
序号 三、 四、 五、 六、
工程或费用名称 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共设施配套建设费 开发间接费用
七、 管理费用
八、
九、
十、
十一 、
十二 、
销售费用 财务费用 开发期间税费 其他费用
不可预见费 总计
工程量
估算造价
计算依据或标准
2.5%*直接投资（前五项 之和）
土地增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣 除项目金额后的余额。增值额与扣除项目金额的比率越大 ，适用的税率越高，税款越多。
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
（4）土地增值税 土地增值税的计算
表5－2 土地增值税税率及速算扣除率表
增值额超过扣除项目金额 比例
序号
工程或费用名称
一、 1、 2、 3、 4、 二、
1、
2、
3、 4、
土地费用 土地出让金 土地征用拆迁费 土地转让费 土地投资折价 前期工程费用 水文、地质勘测费 市场调研及可行性研究 费 规划设计费 “三通一平”费
工程量
估算造价
单位 数量 单价 金额
计算依据或标准
设计概算的0.5%左右 总投资的1%至3% 建安工程费的3%左右
一般性的房地产开发项目而言，其投资及成本费用由以下几个部 分组成：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、 公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用 、其他费用、开发期间税费以及不可预见费等。
2、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求
房地产开发项目总投资
开发建设投资
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
2、房地产开发项目租售收税金估算
（1）营业税及其附加
房地产转让过程涉及到的营业税、城市建设维护 费和教育费及附加合称为营业税及其附加。（“两 税一费”）
① 营业税（5％） ② 城市建设维税 ③ 教育费及附加（2、3两项为营业税的10%）
其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）
出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）
开发出售型：
销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金
开发出租型：
出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本
开发自营型：
经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本
提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费； 销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
1、房地产开发项目收入估算 （2）自营收入
自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为 其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性 的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应 充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目 建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能 发生的变化对房地产项目的影响。
土地增值额＞200%
税率
30% 40% 50% 60%
速算扣除率
0 5% 15% 35%
扣除项目
A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发） 的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税 、印花税、教育费附加） F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算 的金额之和，加计２０％的扣除。
自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
1、房地产开发项目收入估算 （3）配套设施销售收入
一些所有权属于开发公司的配套设施（如合同中规定 属于开发商的停车位、会所等），开发商可以通过出售 的方式获得相应的销售收入。
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
经营资金
开
发
产
品
开发经
成
营成本
本
固定资产及其他资产
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.1 房地产开发项目投资与成本费用估算
3、房地产开发项目投资与成本费用估算
本章重点
（1）房地产开发项目有关成本费用估算 （2）房地产开发项目有关收入和税金估算 （3）进行房地产开发项目的财务分析
本章难点
房地产开发项目的成本费用估算、收入估算以及财务分析
ຫໍສະໝຸດ Baidu
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.1 房地产开发项目投资与成本费用估算
1、房地产开发项目投资与成本费用的构成
（2）城镇土地使用税
（3）房产税
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
2、房地产开发项目租售收税金估算
（4）土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入 包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴 纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产 的行为。
本章能力要求
（1）理解和掌握房地产开发项目有关成本费用估算的项目及其依据； （2）理解和掌握房地产开发项目有关收入和税金估算的项目及其依据； （3）能够理解房地产开发项目财务辅助报表及基本报表中数据之间的关系 ，并能够按照相应格式填入数据； （4）熟悉房地产开发项目财务评价指标体系； （5）能够读懂比较简单的房地产项目财务评价报告，并能够按照已有类似 格式进行类似项目的财务分析；
销售收入的4%至6%
前十项之和的3%至7%
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
1、房地产开发项目收入估算
房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入+租金收入+土 地转让收入 (以上统称租售收入)+配套设施销售收入+自营收入。 （1）租售收入
租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。租售收 入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。房地产项目租售方 案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售 收入及收款方式等。
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
续前
序号 三、 四、 五、 六、
工程或费用名称 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共设施配套建设费 开发间接费用
七、 管理费用
八、
九、
十、
十一 、
十二 、
销售费用 财务费用 开发期间税费 其他费用
不可预见费 总计
工程量
估算造价
计算依据或标准
2.5%*直接投资（前五项 之和）
土地增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣 除项目金额后的余额。增值额与扣除项目金额的比率越大 ，适用的税率越高，税款越多。
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
（4）土地增值税 土地增值税的计算
表5－2 土地增值税税率及速算扣除率表
增值额超过扣除项目金额 比例
序号
工程或费用名称
一、 1、 2、 3、 4、 二、
1、
2、
3、 4、
土地费用 土地出让金 土地征用拆迁费 土地转让费 土地投资折价 前期工程费用 水文、地质勘测费 市场调研及可行性研究 费 规划设计费 “三通一平”费
工程量
估算造价
单位 数量 单价 金额
计算依据或标准
设计概算的0.5%左右 总投资的1%至3% 建安工程费的3%左右
一般性的房地产开发项目而言，其投资及成本费用由以下几个部 分组成：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、 公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用 、其他费用、开发期间税费以及不可预见费等。
2、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求
房地产开发项目总投资
开发建设投资
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
2、房地产开发项目租售收税金估算
（1）营业税及其附加
房地产转让过程涉及到的营业税、城市建设维护 费和教育费及附加合称为营业税及其附加。（“两 税一费”）
① 营业税（5％） ② 城市建设维税 ③ 教育费及附加（2、3两项为营业税的10%）
其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）
出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）
开发出售型：
销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金
开发出租型：
出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本
开发自营型：
经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本
提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费； 销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。
5.1 房地产开发项目财务评价的基础数据估算
5.1.2 房地产开发项目收入估算
1、房地产开发项目收入估算 （2）自营收入
自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为 其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性 的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应 充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目 建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能 发生的变化对房地产项目的影响。