上市公司对投资性房地产公允价值计量模式探讨

上市公司对投资性房地产公允价值计量模式探讨2006年颁布的新会计准则规定允许上市公司采用公允价值模式对投资性房

地产进行后续计量，但准则实施的这几年中，调查显示我国大多数上市公司投资性房地产依然采用成本模式计量，仅少量公司采用公允价值模式计量。2008年发生的金融危机，更是引发了会计界和金融界对公允价值运用的争论。首先列举采用公允价值计量的优势，进而指出在具体应用过程中遇到的问题，并提出相关可行性建议。

标签：投资性房地产；公允价值计量模式；现状；问题；可行性建议

1我国上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状

为了达到与国际财务报告准则的协调与趋同，我国新颁布的《企业会计准则2006》大量地引入了公允价值计量属性，其中明确规定投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量。在房价高速上涨的今天，这个看起来对企业有利的政策实施起来却出人意料，数据显示，从2007年到2010年，存在投资性房地产的上市公司数量从630家增至833家，但截至2010年，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅有27家，在存在投资性房地产的上市公司中所占比例为3.24%。由于2008年的金融危机，公允价值变动净损益为-515.90亿元，出现了负值。由此可见，采用公允价值模式计量并不总是盈利，具有很强的波动性。因此，存在投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本计量，成本计量模式仍是后续计量的优先选择，公允计量模式仅仅是备选方案。

2采用公允价值计量投资性房地产的优势分析

对于持有投资性房地产的上市公司来说，选择采用公允价值进行后续计量，能够反映资产的实际价值，提供更加可靠和相关的会计信息亦能使利益相关者更好的决策。使用公允价值在增加公司价值、改善公司资本结构、乃至满足公司融资需求方面都起到了一定作用。

2.1增加公司的价值

会计准则规定：企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，仅在资产负债表日，根据资产的公允价值调整其账面价值，将差额计入公允价值变动损益即可，每个月无需进行折旧和摊销。我国当下的房地产市场总体上是升值的，公允价值变动损益体现在利润表中为增加利润总额。利润总额的增加引起净利润的增加，继而引起每股收益的增加，最终增加了企业的价值。

2.2改善公司资本结构

对任何一个企业来讲，维持合理的资本结构都是至关重要的。它不仅能够降低企业的资本成本，还能将财务杠杆的作用恰到好处的发挥出来。财务杠杆过高

会导致企业承担较大的风险，也不利于企业通过债务进行再融资。新准则规定：将自用房地产和存货转化为投资性房地产的过程中，在转换当日公允价值大于账面价值的部分，直接计入“资本公积”科目，所有者权益随之增加，负债与权益的比例也发生变化，对于资产负债率偏高的企业来说，可以改善企业的资本结构。

2.3满足企业融资需要

当企业自身的造血功能不足时，就需要从外部进行融资，而借款是最快速便捷的筹资方式。但借款同时面临着诸多限制条件，尤其对于资产负债率本身已经很高的企业来说，银行或其他金融机构往往出于规避风险的考虑选择发放抵押贷款。这时公允价值快速上涨的投资性房地产就开始充当重要角色了。实务中，一些选择采用公允价值模式计量投资性房地产的公司也正是出于这种考虑。

3采用公允价值计量投资性房地产面临的困境

3.1市场不够规范，难以获得真正的公允价值

采用公允价值计量模式虽然与国际准则进一步趋同，但与发达国家相比，我国的资本市场发展还很不完善，相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，但是由于不同的房地产地理位置、楼层和朝向均不相同，很难找到真正可比的类似房产，加上估值技术和人才的限制，很难获取房产真正的公允价值，获取的公允价值不够准确，公允价值计量模式也丧失了它原本的意义。

3.2波动幅度较大，企业承担风险过高

公允价值计量模式要求企业在每个资产负债表日根据公允价值与账面价值的差额进行调整，容易受整个市场经济景气程度的影响，2008年就出现了负值。利润大幅波动传递企业运行不稳定的信号，有损企业形象，容易造成投资者失去信心。如果用投资性房地产进行抵押贷款，可能还会导致银行要求提前还款，还款压力激增引发的巨大风险。

3.3企业需承担的税负激增

与成本模式计量相比，公允价值计量模式不能享受折旧抵减所得税的好处，两种方法计量的利润差额需要缴纳25%的所得税，对于企业来说，采用公允价值计量承担了巨大的税务负担，这正是许多企业不愿意由成本模式转变为公允价值模式的根本原因。而且，许多企业采用以房产余值为基数的方法缴纳房产税，变更为公允价值模式也会导致房产税的税基增加许多，增大了房产税的税负。

3.4“单行道”模式

准则规定：企业可以在符合相关条件时从成本计量模式转化为公允价值计量

模式，但公允价值模式一经采用，就不能再转回成本模式，这是一条单行线，没有回头路可走。尤其现在房地产市场前景很不明朗，国家出台的一系列政策很可能导致企业在前期确认的大量的增值收益，到后期需确认更多的减值损失，从而使得企业因非经常性业务导致严重亏损，很多企业为了维持稳定性而不愿承担波动的风险。

4推广运用公允价值模式计量的相关建议

4.1建立公平的投资性房地产交易市场，加快市场经济发展

投资性房地产准则要求采用公允价值模式计量的投资性房地产，房地产所在地要有活跃的交易市场，或者企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。同类或类似房地产的交易价格是最为公允和公开的信息，是企业评估房地产公允价值的一个较为客观的依据。健康活跃的交易市场才能及时提供可靠的房产市价，使会计人员据此确定合理的公允价值。因此，加快建设和构建成熟、完善的投资性房地产交易市场，是推广公允价值计量模式的首要措施。4.2加强会计人员的道德教育与业务培训，增强其职业判断能力

公允价值计量模式的使用，要求会计人员对公允价值进行主观的衡量，这就要求会计人员具有很高的职业判断能力。同时，这种主观性为恶意操纵利润提供了便利。因此，对会计人员的道德教育和业务培训同等重要。注重会计人员的德育教育，加强其遵纪守法的意识，是杜绝恶意职业判断的根本。在确定房产评估价格时，鼓励企业聘请专业的房地产评估机构，由独立的第三方提供评估结果无疑会增加信息的可靠性，评估专家的专业性也让评估结果的准确性更强。

4.3扩大公允价值信息披露范围，增加披露的透明度

在投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，侧重强调公允价值的确定方法和依据的披露。而上市公司对于公允价值信息的披露一直处于企业自主选择的状态，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。国家应该进一步明确公允价值计量披露的相关问题，除了披露公允价值的确定方法，还应增加诸如公允价值的估计假设、可以采用但未采用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加的规范化和科学化，更有利于保护广大投资者和利益相关者的利益。

4.4鼓励企业多元化经营，制定合理的税收政策

采用公允价值计量模式会导致企业利润波幅较大，针对于此，企业可以采用多元化的经营模式分散部分风险。同时，应加强准则与税法、企业财务通则的协调，制定合理的税收政策，尽量规避计量模式转化造成巨额税务负担这一问题所带来的负面影响，尽快明确人们普遍关心的税收、利润分配等问题，让企业得到切实的利益，只有这些问题妥善解决，才有利于公允价值计量模式的进一步推广。

参考文献