甲方工程师如何理解工程管理

甲方工程师如何理解工程管理

工程管理是开发商的发展之本

一.工程管理的目的

最大限度地赢利是所有经营性单位的最根本的目的。房地产公司不可能例外。因此：

工程管理的目的:保证公司或者说老板如何以最小的成本顺利地赚取最大的利润。

目的分解：最小的成本

最大的利润

最小的风险

最短的工期

最少的纠纷

利于产品的销售

二.对工程管理的认识

工程管理是很多开发商最头痛的事，也是他们最难理解的事。因为在项目建设过程中，他们要请了施工单位，为工程质量问题请了质监站，还有监理。按照政府的合同范本和各种法律法规，施工单位就应该保证产品的质量。关于质监站、监理按规范也是要对质量承担一定的责任，可建筑质量仍然是否没有保障，开发商还得聘用工程技术人员来对建设项目进行现场管理。

即便是这般，一旦出现建筑质量问题，或者被业主投诉，开发商总是众矢之的，受到几乎所有的指责。大家都感到很委屈。我们钱也出了，人也请了，最后这些人不负责，生产的产品有问题，作为生产者、质量监督部门倒是没有责任，而购买者却成了冤大头。

开发商或许会说我们出钱请了质监站，又要按规定请监理，这些我们全都出了钱，可结果不如人意，我们也委屈。

但现实就是这样，所以开发商光是埋怨是解决不了问题的，只有自己行动起来。因此很多开发商成立自己的工程部，又聘请自己的工程技术人员对工程质量进行监督与管理。但至今效果并不明显。无论是大的长时间搞开发的地产商也好，还是小的一次性的开发商也好，工程管理始终未能解决好。即便是开发商自己，对工程管理还没有满意的。

原因是多方面的，部分原因是工程管理人员不得力，部分原因还应该从开发商的老板们身上找原因。目前流行的低价中标是一个原因，但应该责备开发商老板们的更应该是他们在施工过程中的优化点子经常冒出来，使工程管理没有了一个标准。

三.工程管理的任务

1．控制成本

只要是以经营为目的的机构，没有一家不控制成本的。房地产开发商也不例外。低价中标不仅是建筑行业的惯例，更是经营商家的理性的反映。低价的关键是如何在尽可能低的价格条件下能够得到没有表观缺陷和重大缺陷的合格建筑产品。也就是说如何做得成本控制到恰到好处。既做到了低成本，又做到的质量合格还尽可能少地被小业主指责。

控制成本的手段主要是通过设计概预算、合同管理、甲分包、甲供、甲订已购、约定名牌与厂家、已选甲定等方式，同时控制区并处理好现场签证问题。

2．促进进度

工程管理的一个重要任务是保证工程能尽快地完成。当房屋尽快建好后，不仅可以让购房者对开发商有信心，这非常利于商品房的销售；而且可以降低市场风险。

3．监督质量与安全

成立工程部、聘用工程师的主要目的就是监督工程施工质量。监督工程质量的主要任务是不要出现大的严重的质量、安全事故，一段出现大的事故，就无法正常的经常项目的。

一般地来说，只要基石符合设计要求和现行规范的强制性条文就可以做好这项工作。

监督质量的一个艰巨的任务是如何保证建筑产品不被以后的小业主投拆或者说减少投拆。这就要求工程管理人员具备一定的经验和一定的工作激情。这可是从书本中学不到的。

4．合同管理

作为甲方工程师，执行合同是十分关键的工作职能，也是一项工作技巧。通过合同来约束施工方保证按进度、质量要求来完成项目施工。同时在施工过程中如何通过奖罚、协商等到手段来促进施工任务的保质保量地完成，这需要以合同为依据。另外还需按合同对施工中的设计变更、现场签证进行控制。合同管理包括即时向公司报告按合同支付工程进度款，交付甲供材料，甲方分包单位的进场、施工协调等。

为了提高现场管理水平，现场管理人员还应该从施工现场管理过程中总结，发现合同条款中与施工现实不合适的条款与文字，还有对甲方不利的条款，同中的遗漏等到问题。

5．与施工单位管理人员及监理人员进行合同并监督他们的工作。

6．现场移交、材料交付、竣工验收、接收与移交工程

施工方进场前要办好场地移交、进场手续。在施工过程中对甲供材料要进行进场前的验收然后交付给施工方。对甲方指定的名牌、厂家，由施工方采购的产品，甲方工程师也要进行验收和准予使用。在施工各阶段要参与各种中间验收、隐蔽验收。对甲方分包的专业工程，应督促总包方和分包方办理工作面移交、交接验收等。在工程竣工后，要对工程进行了验收，验收包括建筑物实体和资料两方面的内容，一项也不能少。验收完后，要进行工程放移交工作，工程移交对于房地产项目有三次，一次是向开发商移交，第二次是向物业管理部门移交，第三次是向小业主移交。现场管理人员要参与这三次移交工作。7．维护形象

既然房地产项目的建设是以销售为目的的，因此维护企业、项目形象就十分必要了。一些开发商把工地搞的一团糟，而且不注意与周边居民与单位的关系。这些都不利于日后的销售工作。据初步统计，在一个成熟的城市，房地产项目的购房者约60%的是周边的居民和与项目相关的人员。

8．和谐关系

处理好建设各方的关系是地产公司的工程管理的一项重要工作，包括与施工单位（总包与各专业分包）、监理、设计，还有水、电、园林等，政府相关部门如规划、国土、城管、环保、建设管理、质监、安监等部门。不仅要处理好与这些单位的关系，还要帮助建设相关各方处理好他们之间的相互关系等。

房地产开发公司本质上讲就是一个组织协调的职能公司，与流行词来说就是拉关系的公司。所以处理好方方面面的关系尤为重要。

所以工程管理人员不仅要技术过硬，还要八面玲珑。

9．协助销售

营销部门常会根据市场的需求，要求施工现场进行包装、产品改进。只要不影响结构安全，工程管理部门原则上应予以支持。

10．竣工结算

现场管理人员的任务不能在工程竣工后就结束，还应该协助进行工程结算。因为，现场工程管理人员按理说是最清楚工程内容发生了哪些或多大的变更。