物业管理文档：一

目录

一、太阳城项目概况

1、太阳城项目概况

2、项目个性特点

3、项目整体特点对物业管理的要求

4、主群体需求分析

二、管理服务的整体设想与策划

1、特色管理模式

2、物业公司承诺

3、五大工作重点

三、太阳城物业管理服务项目分类

1、常规性公共服务

2、委托性特约服务

3、经营性多种服务

四、太阳城管理中心的组织和资源

1、人员素质

2、人员配置

3、人员架构

五、太阳城物业管理方案的具体实施

1、物业接管阶段

2、入住阶段

3、日常管理阶段

六、对太阳城项目的几点建议

七、附图表

一、太阳城项目概况

a)顺驰太阳城总占地面积151公顷,总建筑面积130万㎡（180万㎡）,为1——10#地、16、25#地,绿化率43.8%,容积率0.89。

b)项目个性特点：

2.1紫玉园——都市山林

开发面积16.8公顷,建筑面积13万㎡,35栋楼,1314户,延环行路一侧机动车停车位485辆,占44%,12、20号楼地下人防。

2.2 蓝山园——静语蓝山

开发面积11.7公顷,建筑面积11万㎡,32栋楼,986户,延环行路一侧及13号楼至19号楼间设机动车位475个,占53%,在1、11、18、26号楼地下人防为自行车停放处,并在楼间建景观自行车停车场。2.3 紫玉、蓝山建筑特点：

a）绿化面积较大,雕塑、小品、休闲长廊、休闲椅较多——外保洁工作量大。

b）两个小区都具有一定的水面、栈桥——维护运行成本。

c）智能化设施设备——人防与技防的结合。

d）楼宇对讲系统；电视监控系统；自控道闸；感应线圈；防砸车系统；巡更系统；主动红外线对射探测器；背景音乐；LED电子公告牌；宽带网。

e）成品房——维修工作超前介入,使用功能验收程序将做相应调整。

c)项目整体特点对物业管理的要求

3.1 突出“城”的概念,公共街区的管理服务

3.2 滚动开发,利用已入住小区支持项目销售

3.3 各个园的特色通过物业管理服务体现

3.4 由于地理位置的原因,尤其项目初期安防压力将非常大

d)业主群体需求分析

4.1已购房业主的情况分析（见顺驰太阳城业主资料分析）

4.2根据业主资料分析、业主调查表及样板间回访情况及《业主意

见调查表》,对太阳城业主群体物业管理服务需求分析：

1.认可顺驰品牌,对产品及服务的期望值较高。

2.认可太阳城关于车辆安全等方面的管理措施。

3.对物业基础服务的要求较高,尤其是安全管理及环境管

理。

4.针对不同房型、位置、楼层的个性要求较多,如出行时

大门的位置,首层小院的绿化,顶层封露台,2、3层装护栏

等,2---6层封阳台。

5.关心超市、邮局、银行等整体配套设施的配置情况。

6.希望小区内有一个良好的秩序及生活氛围。

7.社区文化、家政服务需求量较大。

8.认为物业费收费水平较高。

二、管理服务的整体设想与策划

太阳城位于河东区丽苑居住区,总占地面积296公顷,适度、和谐的全城规划理念,强调社区生活服务设施,室外公共空间,功能区域的合理布置,强调整体系统的规划,与可持续性发展的居住区形成互动,打造集商业、文化、教育、休闲、健康、娱乐于一体的城市社区。城市规划中特别注重了组团形式,便于志趣品味相投、生活习惯相似、工作节奏相同的人群一起生活、安居乐业。

针对太阳城物业管理的各个要素,我们展开了市场调研,通过项目的前期介入,深入挖掘设计和开发思路的基础上,在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构,服务需求等调查的基础上,仔细分析了项目所具备的各项特点,以及物业管理服务中将面临的难点、重点,确立了此物业管理方案。

1. 特色管理模式：

1.1根据本项目房屋建筑特性与购买人群特性（项目整体滚动开发周期较长,独立个体与整体城区相结合、个体生活私密性与整体社区连动性相结合、客户群体庞大、客户需求高低不一等）全方面综合考虑,最终将太阳城的管理模式定位为：1拖N式管理

1.2 1拖N式管理模式的内涵：

a）1个综合管理体系,拖动N个管理单元。

b）1个开放城区,拖动N个封闭小区。

c）1种高效、优质服务品质,拖动N种服务项目。

d）1种阳光、健康、休闲生活品质,拖动N种家居生活主题。

此模式的确立将使太阳城物业服务与整体开发、设计理念相呼应,产品理念得到延续。

2. 针对上述管理模式,物业公司承诺：

第一项承诺：形成开放城区特色管理模式,提升顺驰物业品牌的内涵,做超大型社区的物业管理的领导者。

第二项承诺：自接管之日起,一年内使太阳城成为天津市物业管理优秀示范住宅小区,两年内成为全国城市物业管理优秀

示范小区,成为全国物业管理的示范基地。

第三项承诺：使先期接管项目成为使太阳城整体大盘的推动组团,带动后期的销售卖点。

3. 五大工作重点

针对太阳城项目特点、客户群分析,我们确定了在太阳城物业管理服务中的五大工作重点：

重点一：开放城区的封闭安全管理。

根据太阳城大盘整体滚动开发与各组团的互动性、周边区域环境较为混乱、房屋建筑风格等客观因素,将安全管理列为物业管理服务的重点。

1.大城区有效秩序疏导,保证城区公用道路秩序良好有序。

2.中城区实行分类管理：封闭城区—各居住区；开放城区—中心城、

商业街等,实施个性安全管理。

3.小城区（住宅区内围合组团）实行严格车辆、人员出入管理：机

动车禁止入内,非机动车禁止随意停放,禁止外来人员在区内活动。

4.充分利用小区内的智能监控设施,发挥技防优势,人防技防相结合,

消灭小区内的监控盲点,提高整体安防系数。

重点二：积极开展丰富、优质的特色服务项目。

依据太阳城项目特点,业主需求信息（依据物业公司前期座谈会）及物业公司多年的运作经验,确立了特约服务开展项目,具体开展项目详见物业服务分类。

重点三：发挥规模管理优势,实现资源共享。