厦门市控制性详细规划案例实证研究
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
２ 研究框架和方法
运用统计、比较、社会调查等手段建立 实证研究的方法，其研究基本框架如下：首 先，研究控规对城市管理、城市建设的作用， 主要是从实际审批、实施的内容与控规内容 来比较，从中了解控规的控制内容实现了多 少，实现的程度如何。其次，研究控规在城 市不同的地区所产生的作用，主要通过规划 内容与实施状况变更情况在不同地区的比较、 不同地区实施效果情况比较，来研究不同地 区是否有不同的规划需求；再次，研究不同 开发方式的实施效果的区别，了解开发与规 划的关系。
公建配套：０２、０３ 地块公建配套基本未 照规划进行，洪文居住区公建配套有多次调 整，但都在本区内完成；
城市设计导引：控规、城市设计中空间 形态的构思在用地许可证内未体现，基本上 未起到作用。 ４．２．２ 不同地区的控规实效比较
（１）控规实施效果比较。厦门市的控规 编制有统一的模式，对不同的地段，均采用 统一的格式，但从规划管理和规划实施情况 来看，同一控规形式起到的效果不同。比较 厦禾路、莲前路地区情况结果（表 ４）。由于 新开发区的不确定性，地块划分、容积率变 更比例明显高于旧城区。
曾厝安、黄厝地区 ：规划编制大至分 成两个阶段：第一阶段：１９９５ 年～１９９９ 年， 编制风景名胜区总体规划，明确两个片区 作为风景区的功能。编制控规，提出了该 片区大规模开发利用的构想；第二阶段： １９９９ 年初编制城市设计，对原控规的用地 布局进行优化，采取了更适合于本地区的 段落式发展模式，注重地区的自然生态及 可持续发展的能力。
表１
合计
批准容积率／规划容积率
１ ≠１ ＜１ １—— １．１ １．１——１．５ １．５——２ ２——
数量（块） 占地比例（％）
１８
２０．９３
６８
７９．０７
１６
２３．５３
３
４．４１
２８
４１．１８
１３
１９．１２
８
１１．７６
８６
１００
表２
变更内容 地块细分 地块合并 地块不变 总量
数量（块）
８５ ２ ２１ １０８
４．２ 典型案例调查分析
的用地面积为 ０．３ｈａ～０．８ｈａ，地价款总量在
根据本次研究的意图和目标，选取厦禾 ４ ０００ 元～１０ ０００ ０００ 元之间；
路地区作为旧城改建的典型，莲前路地区作
公建配套：已批租的用地中，仅有 ６ 项
为新区建设的典型，曾厝安、黄厝地区作为 市政设施用地，没有中小学、幼托等独立占
资料齐全者 ８６ 块，批准容积率与规划容积率 用地中建设。莲前东路地区选取两个大的地
相符的仅占 ２０．９３％，批准容积率比规划容 块（原规划的 ０２、０３ 地块）及洪文居住区，在
积率超过 ５０％的案例高达 ３０．８８％（表 １）
城市道路基本未有大的变更的情况下，比较
规 划 师 PLANNERS
规划内容与批准内容，其结果（表 ３）； 容积率变更：０２、０３ 地块的容积率变更
（２）环境容量控制。控规所制定的各地 块开发强度，在管理过程中鲜有被完全采纳 的。大部分地块的容积率均有不同幅度的上 调，建筑密度、绿地率也随之变化。
（３）设施配套控制。新区多数公共设施 位于政府统建房用地内 ；旧城区配套设施基 本未落实。市政设施的用地未得到控制。
（４）建筑建造控制、行为活动控制。建
筑退线，出入口方位的控制不够严格。
性质变更：仅有 ３ 例地块性质变更的例
（５） 城市设计引导。控规均提出城市设 子，变更内容从居住用地经地块细分后，变
计引导，但过于空泛，管理控制不严，重视 更为公建用地；
不够，没有产生什么效果。
地块重划情况（表 ２）：地块细分的 ８５ 项
用地中，原规划用地均大于 １．２ｈａ，后批复
占地比例（％）
７８．７ １．８５ １９．４５ １００
表３
容积率变更 批准容积率／规划容积率 占地比例（％） 备注
１～１．１ 容积率变化 １．５～１．９
容积率不变 １
４０
政府微
６０
利房
０
表４
内容 地块划分不变比例 容积率不变比例 性质变更比例
莲前路地区（％）
１１．５ ０ ３．８４
厦禾路地区（％）
１９．４５ ２０．９３ １．１６
（２）建设情况比较。 厦禾路地区：道路网基本按规划控制， 大型的市政设施配套也已建成。已批租用地 以盈利性的商贸、商住、住宅用地为主，多 数位于道路交叉口或现状拆迁量小的地块内。 区内没有建成幼儿园、小学等公建，也没有 形成一块绿地。商品房项目普遍开发强度过 大，绿地不足，整个地区的空间形态较无序； 莲前路地区 ：该区的城市主要道路走向
曾厝安、黄厝地区（图 ４）：曾厝安片区 和黄厝风景旅游区位于厦门本岛东南滨海， 自然景观良好。近几年城市发展，风景区建 设用地及旅游配套用地有被房地产开发蚕食 的危险。在实际的开发中，不少原旅游用地 都变成了别墅用地，容积率也从０．３～０．４ 变 成 ０．６～０．８。用地性质的变更和容量的突破 对本地区的自然环境及生态造成很大的影响；
［收稿日期］２００１－０９－０５； ［修回日期］２００１－１１－２３
ຫໍສະໝຸດ Baidu
１ 研究目的
改革开放以来，随着土地使用制度的变 革及城市自身的不断发展，控制性详细规划 （以 下 简 称 “ 控 规 ”） 业 已 成 为 城 市 规 划 管 理 和实施中最主要的技术平台和管理手段。控 规作为一种新的规划形式在中国的应用，仅 有近 ２０ 年，是否起到一定的作用，有待于 进一步调查研究。
已批商贸办公、商住、居住建筑面积占了 到落实；
９９．６％。非公益性公建基本上未配套建设，
用地批租状况 ：莲前东路地区已批用地
绿地也极少。以所有批租用地总计，实际批 的构成看，开发商有较大盈利可能的商住、
租建筑容量比规划建筑容量高 ７％；
住宅建筑占绝大多数，中、小学、菜市场等
容积率变更 ：从已批租 １０８ 块地块中， 公益性公建和公共绿地基本上在政府统建房
要作用有：片区内的主要规划结构、土地利 用性质、道路系统基本得到控制，控规所规 定的地块开发强度成为规划管理的参考。
２００２ 年第 ２ 期 第 １８ 卷 ４４５５
（１）土地利用控制。厦门岛内有控规覆 盖的片区，片区主要性质和功能，规划结构 与控规基本相同。大部分地块用地性质的变 更，是从公益性公建用地、绿化用地，变更 为盈利性的商贸，商住、住宅用地。
３ 厦门市基本情况
厦门本岛已有的控规都是规划局委托编 制的。控规完成后，由规划局组织有关专业 部门评审，由规划局审批，并作为规划管理 的依据之一。建设项目按“一书两证”审批。 厦门市的土地取得有招投标、议标、土地有 偿出让、土地拍卖等多种形式
４ 控规执行情况的调查
４．１ 厦门市已编制控规的实施情况 从这几年的实施情况看，控规起到的主
情况（表 ３）： 性质变更：０２、０３ 地块仅有一个用地性
质变更的例子，变更内容从绿地变更为居住 用地。洪文居住区内地块划分、路网变更后 地块性质也随之变化，但基本在居住用地内 调整；
地块重划情况：０２、０３ 地块划分不变比 例为 １１．５ ％。地块划分变化的以合并为主， 地块面积为 １２．５５ｈａ、１７．５７ ｈａ，均为政府 统建房用地；
重新核定土地开发总量、各类设施总建筑量， 加强规划的宏观调控；提出健全公益性设施、 改善环境的要求。提出不同改造开发策略， 核算可开发土地量，并对地块制定适宜的开 发强度；
莲前路地区 ：规划编制大至分成两个阶 段。第一阶段：１９９５ 年，控规制定了控制指 标，城市设计从空间形态出发对该地区提出 规划设想。编制各个居住小区的详细规划， 以此为依据审批建设项目；第二阶段：１９９９ 年～２００１ 年编制控规、城市设计，提出健全 公益性设施、改善环境的要求。研究原有的 土地权属关系，了解土地集体所有制、农村、 乡企的政策对规划控制的影响，不单纯套用 理想的规划模式；
城改造规划》（１９９４．１）、《厦禾路旧城改造制 未起到作用。
性 详 细 规 划 （ 调 整 ） 》（ １ ９ ９ ８ ． ８ ）及 规 划 局 与 厦
（２）莲前路地区（图 ２、图 ３）。根据《莲
禾路指挥部的有关资料，调查 １９９４ 年 １ 月～ 前东路两侧地块控规》、《莲前路城市设计》、
１９９７ 年 ９ 月的土地批租情况、建设项目用地 《洪文居住区详规》及规划局有关资料，调
厦门市控规最初出现于 ２０ 世纪 ９０ 年代 初，到目前为止，共编制控规项目近 ４０ 项， 总规划面积达１１２．６ｋｍ２（含部分调整和重叠）， 厦门本岛控规覆盖率达 ９０％以上。
２０ 世纪 ９０ 年代至今，是厦门市高速发 展时期。厦门市经历了从以旧城为主建设到 构筑环西海域城市框架的飞跃；经历了从依 托旧城区缓慢生长到新区快速发展的剧变； 土地市场，从有偿划拔、议标、招投标正逐 步转向以土地拍卖方式出让土地。厦门的规 划管理制度也日趋完善。因此，通过研究厦 门控规的实施效果，将有助于揭示控规在城 市快速发展期、土地制度和审批机制转型期 的具体作用，并从厦门的具体状况推演至全 国，从而对建立适应厦门的控规体系提供基 础研究，并对具有中国特色的控规体系提出 积极的建设性意见。
基本遵照控规来建设，由于填海建设会展中 心、环岛路外移导致东侧路网发生较大的变 化。该区已建成的用地以住宅用地为主，都 是征用农田建设的。原有的村庄用地扩大， 成为外来人口的暂住地。乡镇企业零星分布， 不断扩大，这些用地穿插在新居住小区内， 与新区建设格格不入。该区已建公建设施较 少。整个地区的空间形态差异较大，既有瑞 景新村等环境较好的示范区，也有密度很高、 建筑形象不佳的多层住宅；
作 者 简 介
谢英挺（１９６８－），女，规划师，１９９０年毕业于同济 大 学 城 市 规 划 专 业 ，现 在 厦 门 市 城 市 规 划 设 计 研 究 院 工 作 ，现 为 主 任 工 程 师 、规 划 研 究 所 所 长 。 电 话：０５９２－２２０４１９２－５０３（Ｏ） Ｅ－ｍａｉｌ：ｘｙｔ８６＠ｓｉｎａ．ｃｏｍ
规
［文章编号］ １００６－００２２（２００２）０２－００４５－０４ ［中图分类号］ ＴＵ９８４ ［文献标识］ Ｂ
划
设
计
厦门市控制性详细规划
案例实证研究
□ 谢英挺
（厦门市城市规划设计研究院，福建 厦门 ３６１００３）
［摘 要］ 通过对厦门市已完成的控制性详细规划的实证研究，作者探讨控规在城市快 速发展期、土地制度和审批机制转型期的具体作用，从而为建立适应厦门的控规体系提 供基础研究。 ［关键词］ 厦门；规划；控规；案例
旧城区和新开发区的共同特征在于开发 强度过大，公建配套不足，空间形态较无序。 旧城区的主要问题在于缺少绿化用地和公建 配套；新开发区的主要问题是村庄和新居住 区的矛盾；风景旅游区的主要问题是自然环 境及生态遭到破坏。
（３）规划编制过程比较。我们从多轮规 划编制内容的变化，来研究不同地区控规的 编制内容、控制深度要求。
取得了一定的成效，路网基本按规划控制， 主。随着莲前路开通，前埔会展中心的兴建，
建成一批商品房；
该地段成为一个房地产开发新热点，已建成
用地批租状况：已批租地块总计６７．４ｈａ， 多处居住小区。该地区原控规提出的用地性
批租建筑面积 ４２１．７ 万 ｍ２，平均容积率６．２６。 质、规划结构、几个居住小区的布局基本得
许可证的要求与控规内容进行比较，研究控 查 １９９５ 年～２００１ 年的土地批租情况、建设
规的作用。其调查结果如下：
项目用地许可证的要求与控规内容进行比较，
情况简介 ：厦禾路地区位于厦门市的 研究控规的作用。其调查结果如下：
旧城区边缘，是厦门市旧城改造的启动地
情况简介 ：莲前东路两侧用地位于新开
区。从 １９９２ 年至今，经过 １０ 年的改造建设， 发区。１９９５ 年以前以村庄、乡企、农田为
厦禾路地区：规划编制大至分成两个阶 段。第一阶段：１９９２ 年～１９９４ 年，编制修 建性详规、城市设计，并以此为依据，从空 间形态出发对该地区提出规划设想，制定了 控制指标，编制管理细则，从管理角度提出 土地批租的具体规定；第二阶段：１９９８ 年编 制《厦禾路控规调整》。通过对原规划的分 析和管理的总结，以详细的市场调查分析，
风景名胜区的典型，对控规编制、城市建设 地的非盈利性公建用地。已批租用地中，规
项目的审批进行调查分析。调查时间选取在 划提出需设幼儿园、居委会、菜市场等公建
１９９４ 年～２００１ 年。
配套，实际落实的公建设施仅有 １ 项；
４．２．１ 控规内容与实施情况比较
城市设计导引：控规、城市设计中空间
（１）厦禾路地区（图 １）。根据《厦禾路旧 形态的构思在用地许可证内未体现，基本上
运用统计、比较、社会调查等手段建立 实证研究的方法，其研究基本框架如下：首 先，研究控规对城市管理、城市建设的作用， 主要是从实际审批、实施的内容与控规内容 来比较，从中了解控规的控制内容实现了多 少，实现的程度如何。其次，研究控规在城 市不同的地区所产生的作用，主要通过规划 内容与实施状况变更情况在不同地区的比较、 不同地区实施效果情况比较，来研究不同地 区是否有不同的规划需求；再次，研究不同 开发方式的实施效果的区别，了解开发与规 划的关系。
公建配套：０２、０３ 地块公建配套基本未 照规划进行，洪文居住区公建配套有多次调 整，但都在本区内完成；
城市设计导引：控规、城市设计中空间 形态的构思在用地许可证内未体现，基本上 未起到作用。 ４．２．２ 不同地区的控规实效比较
（１）控规实施效果比较。厦门市的控规 编制有统一的模式，对不同的地段，均采用 统一的格式，但从规划管理和规划实施情况 来看，同一控规形式起到的效果不同。比较 厦禾路、莲前路地区情况结果（表 ４）。由于 新开发区的不确定性，地块划分、容积率变 更比例明显高于旧城区。
曾厝安、黄厝地区 ：规划编制大至分 成两个阶段：第一阶段：１９９５ 年～１９９９ 年， 编制风景名胜区总体规划，明确两个片区 作为风景区的功能。编制控规，提出了该 片区大规模开发利用的构想；第二阶段： １９９９ 年初编制城市设计，对原控规的用地 布局进行优化，采取了更适合于本地区的 段落式发展模式，注重地区的自然生态及 可持续发展的能力。
表１
合计
批准容积率／规划容积率
１ ≠１ ＜１ １—— １．１ １．１——１．５ １．５——２ ２——
数量（块） 占地比例（％）
１８
２０．９３
６８
７９．０７
１６
２３．５３
３
４．４１
２８
４１．１８
１３
１９．１２
８
１１．７６
８６
１００
表２
变更内容 地块细分 地块合并 地块不变 总量
数量（块）
８５ ２ ２１ １０８
４．２ 典型案例调查分析
的用地面积为 ０．３ｈａ～０．８ｈａ，地价款总量在
根据本次研究的意图和目标，选取厦禾 ４ ０００ 元～１０ ０００ ０００ 元之间；
路地区作为旧城改建的典型，莲前路地区作
公建配套：已批租的用地中，仅有 ６ 项
为新区建设的典型，曾厝安、黄厝地区作为 市政设施用地，没有中小学、幼托等独立占
资料齐全者 ８６ 块，批准容积率与规划容积率 用地中建设。莲前东路地区选取两个大的地
相符的仅占 ２０．９３％，批准容积率比规划容 块（原规划的 ０２、０３ 地块）及洪文居住区，在
积率超过 ５０％的案例高达 ３０．８８％（表 １）
城市道路基本未有大的变更的情况下，比较
规 划 师 PLANNERS
规划内容与批准内容，其结果（表 ３）； 容积率变更：０２、０３ 地块的容积率变更
（２）环境容量控制。控规所制定的各地 块开发强度，在管理过程中鲜有被完全采纳 的。大部分地块的容积率均有不同幅度的上 调，建筑密度、绿地率也随之变化。
（３）设施配套控制。新区多数公共设施 位于政府统建房用地内 ；旧城区配套设施基 本未落实。市政设施的用地未得到控制。
（４）建筑建造控制、行为活动控制。建
筑退线，出入口方位的控制不够严格。
性质变更：仅有 ３ 例地块性质变更的例
（５） 城市设计引导。控规均提出城市设 子，变更内容从居住用地经地块细分后，变
计引导，但过于空泛，管理控制不严，重视 更为公建用地；
不够，没有产生什么效果。
地块重划情况（表 ２）：地块细分的 ８５ 项
用地中，原规划用地均大于 １．２ｈａ，后批复
占地比例（％）
７８．７ １．８５ １９．４５ １００
表３
容积率变更 批准容积率／规划容积率 占地比例（％） 备注
１～１．１ 容积率变化 １．５～１．９
容积率不变 １
４０
政府微
６０
利房
０
表４
内容 地块划分不变比例 容积率不变比例 性质变更比例
莲前路地区（％）
１１．５ ０ ３．８４
厦禾路地区（％）
１９．４５ ２０．９３ １．１６
（２）建设情况比较。 厦禾路地区：道路网基本按规划控制， 大型的市政设施配套也已建成。已批租用地 以盈利性的商贸、商住、住宅用地为主，多 数位于道路交叉口或现状拆迁量小的地块内。 区内没有建成幼儿园、小学等公建，也没有 形成一块绿地。商品房项目普遍开发强度过 大，绿地不足，整个地区的空间形态较无序； 莲前路地区 ：该区的城市主要道路走向
曾厝安、黄厝地区（图 ４）：曾厝安片区 和黄厝风景旅游区位于厦门本岛东南滨海， 自然景观良好。近几年城市发展，风景区建 设用地及旅游配套用地有被房地产开发蚕食 的危险。在实际的开发中，不少原旅游用地 都变成了别墅用地，容积率也从０．３～０．４ 变 成 ０．６～０．８。用地性质的变更和容量的突破 对本地区的自然环境及生态造成很大的影响；
［收稿日期］２００１－０９－０５； ［修回日期］２００１－１１－２３
ຫໍສະໝຸດ Baidu
１ 研究目的
改革开放以来，随着土地使用制度的变 革及城市自身的不断发展，控制性详细规划 （以 下 简 称 “ 控 规 ”） 业 已 成 为 城 市 规 划 管 理 和实施中最主要的技术平台和管理手段。控 规作为一种新的规划形式在中国的应用，仅 有近 ２０ 年，是否起到一定的作用，有待于 进一步调查研究。
已批商贸办公、商住、居住建筑面积占了 到落实；
９９．６％。非公益性公建基本上未配套建设，
用地批租状况 ：莲前东路地区已批用地
绿地也极少。以所有批租用地总计，实际批 的构成看，开发商有较大盈利可能的商住、
租建筑容量比规划建筑容量高 ７％；
住宅建筑占绝大多数，中、小学、菜市场等
容积率变更 ：从已批租 １０８ 块地块中， 公益性公建和公共绿地基本上在政府统建房
要作用有：片区内的主要规划结构、土地利 用性质、道路系统基本得到控制，控规所规 定的地块开发强度成为规划管理的参考。
２００２ 年第 ２ 期 第 １８ 卷 ４４５５
（１）土地利用控制。厦门岛内有控规覆 盖的片区，片区主要性质和功能，规划结构 与控规基本相同。大部分地块用地性质的变 更，是从公益性公建用地、绿化用地，变更 为盈利性的商贸，商住、住宅用地。
３ 厦门市基本情况
厦门本岛已有的控规都是规划局委托编 制的。控规完成后，由规划局组织有关专业 部门评审，由规划局审批，并作为规划管理 的依据之一。建设项目按“一书两证”审批。 厦门市的土地取得有招投标、议标、土地有 偿出让、土地拍卖等多种形式
４ 控规执行情况的调查
４．１ 厦门市已编制控规的实施情况 从这几年的实施情况看，控规起到的主
情况（表 ３）： 性质变更：０２、０３ 地块仅有一个用地性
质变更的例子，变更内容从绿地变更为居住 用地。洪文居住区内地块划分、路网变更后 地块性质也随之变化，但基本在居住用地内 调整；
地块重划情况：０２、０３ 地块划分不变比 例为 １１．５ ％。地块划分变化的以合并为主， 地块面积为 １２．５５ｈａ、１７．５７ ｈａ，均为政府 统建房用地；
重新核定土地开发总量、各类设施总建筑量， 加强规划的宏观调控；提出健全公益性设施、 改善环境的要求。提出不同改造开发策略， 核算可开发土地量，并对地块制定适宜的开 发强度；
莲前路地区 ：规划编制大至分成两个阶 段。第一阶段：１９９５ 年，控规制定了控制指 标，城市设计从空间形态出发对该地区提出 规划设想。编制各个居住小区的详细规划， 以此为依据审批建设项目；第二阶段：１９９９ 年～２００１ 年编制控规、城市设计，提出健全 公益性设施、改善环境的要求。研究原有的 土地权属关系，了解土地集体所有制、农村、 乡企的政策对规划控制的影响，不单纯套用 理想的规划模式；
城改造规划》（１９９４．１）、《厦禾路旧城改造制 未起到作用。
性 详 细 规 划 （ 调 整 ） 》（ １ ９ ９ ８ ． ８ ）及 规 划 局 与 厦
（２）莲前路地区（图 ２、图 ３）。根据《莲
禾路指挥部的有关资料，调查 １９９４ 年 １ 月～ 前东路两侧地块控规》、《莲前路城市设计》、
１９９７ 年 ９ 月的土地批租情况、建设项目用地 《洪文居住区详规》及规划局有关资料，调
厦门市控规最初出现于 ２０ 世纪 ９０ 年代 初，到目前为止，共编制控规项目近 ４０ 项， 总规划面积达１１２．６ｋｍ２（含部分调整和重叠）， 厦门本岛控规覆盖率达 ９０％以上。
２０ 世纪 ９０ 年代至今，是厦门市高速发 展时期。厦门市经历了从以旧城为主建设到 构筑环西海域城市框架的飞跃；经历了从依 托旧城区缓慢生长到新区快速发展的剧变； 土地市场，从有偿划拔、议标、招投标正逐 步转向以土地拍卖方式出让土地。厦门的规 划管理制度也日趋完善。因此，通过研究厦 门控规的实施效果，将有助于揭示控规在城 市快速发展期、土地制度和审批机制转型期 的具体作用，并从厦门的具体状况推演至全 国，从而对建立适应厦门的控规体系提供基 础研究，并对具有中国特色的控规体系提出 积极的建设性意见。
基本遵照控规来建设，由于填海建设会展中 心、环岛路外移导致东侧路网发生较大的变 化。该区已建成的用地以住宅用地为主，都 是征用农田建设的。原有的村庄用地扩大， 成为外来人口的暂住地。乡镇企业零星分布， 不断扩大，这些用地穿插在新居住小区内， 与新区建设格格不入。该区已建公建设施较 少。整个地区的空间形态差异较大，既有瑞 景新村等环境较好的示范区，也有密度很高、 建筑形象不佳的多层住宅；
作 者 简 介
谢英挺（１９６８－），女，规划师，１９９０年毕业于同济 大 学 城 市 规 划 专 业 ，现 在 厦 门 市 城 市 规 划 设 计 研 究 院 工 作 ，现 为 主 任 工 程 师 、规 划 研 究 所 所 长 。 电 话：０５９２－２２０４１９２－５０３（Ｏ） Ｅ－ｍａｉｌ：ｘｙｔ８６＠ｓｉｎａ．ｃｏｍ
规
［文章编号］ １００６－００２２（２００２）０２－００４５－０４ ［中图分类号］ ＴＵ９８４ ［文献标识］ Ｂ
划
设
计
厦门市控制性详细规划
案例实证研究
□ 谢英挺
（厦门市城市规划设计研究院，福建 厦门 ３６１００３）
［摘 要］ 通过对厦门市已完成的控制性详细规划的实证研究，作者探讨控规在城市快 速发展期、土地制度和审批机制转型期的具体作用，从而为建立适应厦门的控规体系提 供基础研究。 ［关键词］ 厦门；规划；控规；案例
旧城区和新开发区的共同特征在于开发 强度过大，公建配套不足，空间形态较无序。 旧城区的主要问题在于缺少绿化用地和公建 配套；新开发区的主要问题是村庄和新居住 区的矛盾；风景旅游区的主要问题是自然环 境及生态遭到破坏。
（３）规划编制过程比较。我们从多轮规 划编制内容的变化，来研究不同地区控规的 编制内容、控制深度要求。
取得了一定的成效，路网基本按规划控制， 主。随着莲前路开通，前埔会展中心的兴建，
建成一批商品房；
该地段成为一个房地产开发新热点，已建成
用地批租状况：已批租地块总计６７．４ｈａ， 多处居住小区。该地区原控规提出的用地性
批租建筑面积 ４２１．７ 万 ｍ２，平均容积率６．２６。 质、规划结构、几个居住小区的布局基本得
许可证的要求与控规内容进行比较，研究控 查 １９９５ 年～２００１ 年的土地批租情况、建设
规的作用。其调查结果如下：
项目用地许可证的要求与控规内容进行比较，
情况简介 ：厦禾路地区位于厦门市的 研究控规的作用。其调查结果如下：
旧城区边缘，是厦门市旧城改造的启动地
情况简介 ：莲前东路两侧用地位于新开
区。从 １９９２ 年至今，经过 １０ 年的改造建设， 发区。１９９５ 年以前以村庄、乡企、农田为
厦禾路地区：规划编制大至分成两个阶 段。第一阶段：１９９２ 年～１９９４ 年，编制修 建性详规、城市设计，并以此为依据，从空 间形态出发对该地区提出规划设想，制定了 控制指标，编制管理细则，从管理角度提出 土地批租的具体规定；第二阶段：１９９８ 年编 制《厦禾路控规调整》。通过对原规划的分 析和管理的总结，以详细的市场调查分析，
风景名胜区的典型，对控规编制、城市建设 地的非盈利性公建用地。已批租用地中，规
项目的审批进行调查分析。调查时间选取在 划提出需设幼儿园、居委会、菜市场等公建
１９９４ 年～２００１ 年。
配套，实际落实的公建设施仅有 １ 项；
４．２．１ 控规内容与实施情况比较
城市设计导引：控规、城市设计中空间
（１）厦禾路地区（图 １）。根据《厦禾路旧 形态的构思在用地许可证内未体现，基本上