惠城区金山湖片区城市建设项目征收集体土地的房屋拆迁补偿

惠城区金山湖片区城市建设项目征收集体土地的房屋拆迁补偿安置实施方案

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号）以及《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）以及《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》（惠府令第86号）、《惠州市加强建设项目征地拆迁管理补充规定》（惠府〔2015〕174号）等有关法律法规和政策的规定，结合本项目实际，制订本方案。

一、征收集体土地范围

惠州市人民政府于2013年3月20日发布《惠州市人民政府关于惠城区金山湖片区城市建设项目用地征地的预公告》（惠府〔2013〕28号），依法征收位于惠城区河南岸街道办事处金山湖片区湖山村集体土地，面积约为170.41亩，土地四至范围：东南面为金山河，西北面为湖山村委会上吕、下吕村民小组老村庄。并对征地范围内的房屋、建（构）筑物实施拆迁补偿（具体范围以征地红线图为准）。

二、组织实施

惠城区人民政府负责组织实施本项目征收集体土地的房屋拆迁补偿安置工作。市国土资源局惠城区分局负责组织集体土地上房屋拆迁补偿安置签约工作。

河南岸街道办事处为本辖区征收集体土地的房屋拆迁实施单位，承担房屋拆迁补偿安置的具体工作。

三、房屋分类

本方案所称房屋是指有建筑基础，有完好的外墙和屋盖，层高在2.2米以上，已安装门、窗、水、电等设施设备，具备居住使用条件的永久性建筑物。

根据征收集体土地涉及的被拆迁房屋具体情况，被拆迁房屋分类如下：

（一）有土地使用证和房产证的住宅房屋。

（二）有房产证的住宅房屋。

（三）有土地使用证和规划许可证的住宅房屋。

（四）有当地镇政府（街道办事处）在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前颁发的市区规划区范围内集体土地的《土地使用通知书》、《建房许可证》等许可文件的住宅房屋。

（五）由权利人申请，经规划建设部门会同国土资源部门、镇政府（街道办事处）认定可参照合法建筑补偿的住宅房屋。

（六）非宅基地上的房屋，包括工业、仓储等各类房屋。

四、房屋价值的确定

本建设项目征收集体土地不安排宅基地，涉及的被拆迁房屋价值，由有资质的评估机构进行评估，按照评估价值给予补偿。

征收集体土地的房屋拆迁补偿价值评估应当按照房屋分类，综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、装饰装修、新旧程度、建筑面积及占地面积、集体土地使用权等影响被拆迁房屋价值的因素。

五、房屋拆迁补偿

（一）住宅房屋的补偿。

符合本方案第三条房屋分类第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的住宅类房屋被拆迁人可以选择货币补偿或者房屋置换，也可以选择部分货币补偿加部分房屋置换。

1. 货币补偿。符合规定的住宅房屋被拆迁人全部选择货币补偿的，按房屋的评估价值给予一次性货币补偿。

2. 房屋置换原则和办法。按被拆迁房屋的评估价值与所选择安置房的评估价值等值置换，具体置换办法如下：

（1）被拆迁人应当根据等值置换计算出的安置房屋建筑面积选择建筑面积最接近的安置房，所选择安置房的建筑面积与等值置换计算出的房屋建筑面积之差原则上不超过10平方米。

（2）被拆迁人每户可置换不少于45平方米，不多于240平方米建筑面积的安置房。

（3）拆迁人应当与被拆迁人计算、结清被拆迁房屋与安置房屋的差价。以同一评估时点的被拆迁房屋评估价值与所选择安置房屋的评估价值计算，当被拆迁房屋评估价值少于安置房屋的评估价值时，被拆迁人应当向拆迁人补足差价；当被拆迁房屋评估价值高于安置房屋的评估价值时，高出部分由拆迁人以货币方式补偿被拆迁人。

（二）“住改商”房屋的补偿。

本方案所称“住改商”，是指宅基地上的住宅改作商业经营用途的房屋（以下简称“住改商”）。

1. “住改商”的条件：

（1）“住改商”房屋应当是临被拆迁房屋片区的主干道路（一般路宽在12米以上），并且有较多的居住人口或有商业氛围，因而具有商业价值的满足经营使用条件的永久性房屋；

（2）在征地预公告发布之前，取得合法、有效的工商营业执照；

（3）工商营业执照注册登记的营业地址与被拆迁房屋地址相同；

（4）在征地预公告发布之前，经税务登记且持续依法纳税；

（5）“住改商”房屋经权利人申请，房屋所在地村（居）委会提出初审意见后，由河南岸街道办事处会同工商、税务等有关部门调查核实后予以认定。

2. “住改商”面积应当按下列规定认定：

（1）认定“住改商”面积，原则上限于临路永久性房屋一楼实际经营的建筑面积。未按商业用途设计或改建的住宅房屋二楼及二楼以上部分原则上不认定为“住改商”面积，确有实际经营的从严认定；

（2）认定“住改商”面积，不得超过实际经营楼层的房产证证载建筑面积。没有房产证的，不得超过实际经营楼层的依法测绘建筑面积；

（3）实际经营楼层中明显隔断用于非商业经营的部分不得认定为“住改商”面积；

（4）未经依法批准加建、扩建的房屋和临时建筑不得认定为“住改商”面积。

3. “住改商”房屋的补偿：

（1）经认定符合条件的“住改商”房屋，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的60%给予补偿；

（2）经营手续不够完善，但在征地预公告发布之前，已持续经营12个月以上且在征地预公告发布之日和之前仍在经营的房屋，经认定可参照“住改商”补偿的，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的50%给予补偿。

（三）征地预公告发布之前主体工程已完工但尚未全面建成

使用的框架、混合、砖瓦结构的住宅房屋，由权利人申请，经规划建设部分会同国土资源部门、河南岸街道办事处认定可以给予补偿的，参照本条第（一）项住宅房屋的补偿标准给予货币补偿。

（四）非宅基地上的房屋建筑物，包括工业、仓储等各类房屋以及其他地上附着物按照《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》（惠府令第86号）相关标准补偿或按评估的建筑重置成本给予补偿。

（五）凡在惠州市城市、乡镇规划区内未取得规划许可或未按照规划许可要求进行建设的，或未按照审批权限批准的行为；在惠州市范围内违反土地管理法律法规、土地利用总体规划或未取得用地许可的占地建设行为；超过批准期限的临时建（构）筑物，以及在本项目征地预公告发布之前未经合法批准而非法占用土地建设或搭建的永久性或临时性房屋及其他建（构）筑物和本项目征地预公告发布后抢建的房屋和其他建（构）筑物，一律不予补偿。

六、安置房建设、交付和产权性质

（一）安置房选址：根据就近原则选址建设安置房。

（二）安置房交付标准及交付时间：安置房交付标准为按照国家房屋建筑工程竣工验收规定，经有关部门验收合格的毛坯房，计划在2019年12月31日前建成交付使用（以实际交付时间为准）。