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建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。

二、建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权具有如下几个特征：
（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。

（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。

（三）一体处分性
（四）权利主体身份的多重性
三、建筑物区分所有权的类型
（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。

此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。

（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。

于此情形，各区分所有权人之间
的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。

（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。

四、建筑物区分所有权人的专有权
专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。

（一）专有部分专有部分必须具有独立性。

关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。

（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。

专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第7l条、77条、83条的规定。

其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。

其二，专有权人不得违反法律j法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。

其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。

五、建筑物区分所有权人的共有权
共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。

（一）共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。

（二）建筑物区分所有权人共有权的特征
1、从属性
2.不可分割性
3.客体范围的广泛性
4.法律关系的多重性
5.不涉及优先购买权
（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务区分所有权人作为共有人的权利包括：
（1）共有部分的使用权。

（2）共有部分的收益权。

（3）共有部分的单纯的修缮改良权。

（4）物权请求权。

区分所有权人作为共有人的义务主要包括：
（1）依共有部分本来的用途进行使用的义务。

（2）分担共同费用和负担，如维修费和税费等。

六、建筑物区分所有权人的成员权
（一）成员权的含义所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。

（二）成员权的内容成员权人享有的权利：
（1）投票表决权；
（2）参与订立建筑物管理规约权；
（3）选举及解除管理者权；
（4）对公共管理事项的请求权（如请求召集成员大会的权利）；
（5）撤销权，按照《物权法》第78条第2款的规定，业
主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

成员权人承担的义务：
（1）执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；
（2）遵守管理规约的义务。

（三）成员权的行使方式成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。

管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。

业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。

业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。

业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。