国内标杆地产培训 批量精装 精装修住宅设计及施工管理简述

02
客户感受
政策汇总 市场现状
精装客户问题类型
一、客户问题类型：
设计类 工程类 销售类 物业类 政策类
结构不合理； 系统质量风险；
பைடு நூலகம்
户型差异性； （渗漏、空鼓、开
管线冲突；
裂）
室内部品碰撞；
工期延后；
细节不合理；
实体质量；
（错、漏、碰、缺）观感、细节效果；
。。。。。
设备有效使用；
成品保护；
。。。。。。
项
缺陷主要事项
审阅要点
2
施工图未体现镜像户型因素
严格审核分户墙上的管线或箱体
案例（二）：
现象：装修图纸按户型出具， 分户墙上预埋设备未 体现施工要求
影响：墙体及楼板结构，不 能满足镜像后设备的 埋设要求；
全装修施工图把控原则及要点：
全装修施工图设计缺陷主要产生原因及解决方案
项
缺陷主要事项
审阅要点
3
2、预留不准的后开槽； 3、设备调整的后开孔； 4、…………
缺陷案例
缺陷案例
施工质量缺陷：
1、渗漏； 2、空鼓； 3、开裂； 4、地板冒灰； 5、……..
缺陷案例
精装修细节收口：
1、不同材质交接收口； 2、开关、插座定位； 3、预留尺寸测算； 4、………
政策汇总 自2017年157号文以来，宁波辖区共计发布各类文件或征求意见稿19份
销售说辞； 销售承诺； 沙盘展示； 装标承诺； 。。。。。
物业收费； 物业设施； 物业服务； 。。。。。
行业标准矛盾； 后改造；
。。。。。
1、设计缺陷问题：错、漏、碰、缺、细节瑕疵； 2、施工质量问题：渗漏、空鼓、开裂、冒灰……..； 3、销售承诺问题：货不对板
缺陷案例
设计缺陷引起的施工隐患：
1、土建、精装修图纸不符， 引起的拆改；
全装修施工图设计缺陷主要产生原因及解决方案
项
缺陷主要事项
审阅要点
2
施工图未体现镜像户型因素
管线预埋图按标准层出图并复核
案例（一）：
现象：装修图纸按户型出具， 水电点位预埋按镜像 原则进行简单复制
影响：后期受设备安装及防水 要求影响，开槽重新布点；
全装修施工图把控原则及要点：
全装修施工图设计缺陷主要产生原因及解决方案
土建变更作为室内设计提资资料
2
镜像户型对施工图的影响
标准层管线预埋图复核
3
点位设置不合理，孔洞预留不够， 管线碰撞
点位预埋图（及BIM走向图）代替连线图及平面点位定位图
4
精装修施工图对非标准层的缺失
对非标准层的差异进行复核并落实施工图
5
各深化图与装修主施工图未叠图
主装修图反套深化图图纸
6
设备功能区问题
征求意见稿
• 《宁波市住宅工程施工质量“样板 引路”制度》（征求意见稿）
• 《住宅全装修工程准业主参与监督 实施意见》（征求意见稿）
• 《宁波市住宅装修设计施工图审查 要点》（征求意见稿）
02 精装修施工图把控要点
全装修施工图把控原则及要点：
全装修主施工图图纸及相关深化图纸内容
全装修主施工图
• 设计说明、材料表、门表 • 原始建筑平面图（含结构信息） • 室内平面、立面图 • 地坪、天花布置图 • 灯具尺寸、开关插座、开关连线图 • 给水点位、排水点位图 • 砌墙定位图 • 节点图
目录
01 全装修政策汇总 02 住宅精装修施工图把控要点 03 住宅精装修施工管理要点
01 住宅全装修政策汇总
产品定义
毛坯房：泛指住房内部不做装修，天、地、墙均以土建建面交付的房屋。没有内
门，卫生间无卫生设备配置，只留有给水和排水接口，户内只留有基本 的照明及插座、开关。客户交付后，需进行二次设计、施工后方可入住。
精装房：指户内进行过精细化装修，房屋交付时，户内所有功能区的固定面，都
进行了铺装或涂饰面施工，厨卫间、阳台水电、厨具、卫生设备等各项 功能齐全。增加家具、电器等设施后，即可入住使用的房屋。
客户视角：关注户型功能，通过装修达到使用要求 产品配置：有功能区划分，设备只留有功能接口
无改造安排，对施工质量较敏感 功能区合理，设备完整
2018年5月30日 细化各项管理措施
• 《宁波市住房和城乡建设委员会关 于进一步规范住宅全装修工作的通 知》（甬建发〔2018〕75号）
2018年9月1日 加强样板房作用及管理
• 《宁波市住房和城乡建设委员会关 于加强住宅全装修样板房管理的通 知》（甬建发〔2018〕137号）
C D
全装修政策 回顾
重点节点关注（设备平台、阳台、厨卫间等设备集中区）
7
设计说明的有效及合理性
梳理相关室内设计规范及质量措施
全装修施工图把控原则及要点：
全装修施工图设计缺陷主要产生原因及解决方案
项
缺陷主要事项
审阅要点
1
专业图纸未与建筑叠图
立管布置时，需在平面图上与梁图复核
案例（一）：
现象：排水立管与结构梁冲突
影响：立管预埋套管移位 管井及淋浴房尺寸布局
B
A
12
2019年5月28日 加强过程检查
• 《宁波市全装修住宅工程质量监督 要点（试行）》甬建安质监 [2019]18号
2019年5月30日 分户验收标准及检验范围
• 《宁波市全装修住宅工程分户质量 检验实施细则（试行）》甬建安质 监[2019]19号
2019年8月1日 全装修设计细则汇总
• 《宁波市全装修住宅设计技术细则》 2019甬DX-09
全装修施工图把控原则及要点：
全装修施工图设计缺陷主要产生原因及解决方案
项
缺陷主要事项
审阅要点
1
专业图纸未与建筑叠图
室内墙体变更需通知建筑相应调整
案例（三）：
现象：装修设计调整门洞位置；
影响：未经过建筑复核及变更， 造成施工期间的拆改， 同时连带点位移位
建筑施工图
装修施工图
全装修施工图把控原则及要点：
2017年11月1日 （明确各项管理原则，样板房）
• 《宁波市住房和城乡建设委员会关于印 发宁波市住宅全装修工程质量管理规定 （试行）的通知》（甬建发[2017]157号）
2018年5月1日 （明确范围、加强管理）
• 《宁波市人民政府办公厅关于推进新 建住宅全装修工作的实施意见（试 行）》（甬政办发〔2018〕39号）
所有设备类开孔深化图纸未进行综合
点位预埋图（及BIM走向图）代替连线图及平面点位定位图
全装修相关二次深化图纸
• 橱柜深化图 • 淋浴屏深化图 • 中央空调深化图 • 木作深化图 • 地暖深化图 • 施工排版图
注：设计资源特征（偏观感、轻规范，强装修、弱安装）
全装修施工图把控原则及要点：
全装修施工图设计缺陷主要产生原因及解决方案
项
缺陷主要原因
把控要点及措施
1
各专业图纸与建筑图纸不一致