房地产宏观调控对房价及市场供求的影响

房地产宏观调控对房价及市场供求的影响

摘要:随着我国经济水平的不断提高，人们的精神生活和物质生活有了更高的追求。近年来，我国房地产事业的飞速发展，使房地产的市场竞争越来越激烈，房地产的价格不断上涨，因此，我国运用了宏观调控的手段来抑制房价。本文通过在国家的宏观调控政策下，对房地产市场和价格所产生的影响和作用进行分析。关键词：宏观调控市场供求房地产市场房地产价格

近年来，房地产经济活动已经成为全民关注的焦点。

一方面，房地产经济已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点；而另一方面，过高的房价又对需求市场产生了剧烈的反响。对房地产宏观调控政策和市场需求的本质进行研究，不仅仅是规范和稳定房地产行业发展的需要，也是中国经济在快速发展过程中需要解决房地产经济结构地位不平衡的需要，对中国经济长远的发展具有重要的现实意义。同时，对房地产需求市场的认识和探究，也将为政府制定宏观调控政策，建立完善的经济体系提供一定的决策依据。基于房地产既属于市场经济的重要组成部分，又属于民生经济的重要组成部分，同时还是国民经济的重要组成部分这一综合特性，它对经济发展具有高度敏感性和超前性。可以说，在十年来，中国经济的高速增长是以房地产行业的高速发展为主要内容。同样，中国经济的高速增长也必然带动了房地产行业的高速发展。

然而，房地产对经济增长的不可替代性并不代表它在发展过程中具备良好的健康性和稳定性。相反，正因为国民经济增长对房地产业的依赖，使得它的发展在一定程度上出现过度增长带来的不良效应，其重点就体现在通货膨胀方面。

对此，政府在房地产发展之初就不断的采取措施，以抑制它的过度增长带来的通胀压力和可能出现的市场泡沫对经济的平稳发展带来的不良影响。

一、房地产市场存在的问题

首先是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。

引起当前房价上涨的主要因素有;一是土地价格的上升推动房价上涨。二是建材涨价、建筑工人工资水平增加、拆迁成本提高等带来的成本加大。三是供给减少特别是供需矛盾预期的推动。

第二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。

第三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。

二、国家对房地产业进行宏观调控的必要性

1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。

2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。由于土地的不可移动性和房屋空间的既定性,使得房地产市场形成位置固定的空间竞争,而在这种空间竞争中,企业产品的异质性更加强了它的垄断性。在垄断性市场上,开发商价格合谋操控着价格,而地方政府为了追求政绩和财政收入,对开发商高房价则往往予以默认。政府作为公共政策的执行者,应该真正代表广大群众利益,顾及全社会的利益,在商品住房价格偏高时,对房地产市场应予以必要干预。

3.房地产具有虚拟特点,需要政府调控、监管。由于房地产的固定性、耐久性和稀缺性,使之成为一种重要的投资品,如果人们把房屋虚拟作资本,而资本需要得到较大回报,这样就使房屋市场价格具备了偏离它的实物价格的可能条件,容易产生房地产泡沫,这就要求政府随时关注房地产市场价格波动,必要时出手挤去房价水分。

三、房地产宏观调控经济政策对房价及市场的影响分析的意义

国家宏观调控：所谓的宏观调控就是国家对国民经济总量进行的调节与控制。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。

房地产宏观调控的主要目标是：

第一，促进经济增长。经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。因此，促进经济增长是宏观调控的最重要的目标。促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。

第二，增加就业。就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。促进充分就业是我国政府的责任。我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求显得有限。

第三、稳定物价。在市场经济中，价格的波动是价格发挥调节作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。如果物价大幅上升和通货膨胀，会刺激盲目投资，重复建设，片面追求数量扩张，经济效益下降；如果物价下降和通货紧缩，则会抑制投资，生产下降，失业增加。在社会主义市场经济条件下，绝大多数商品和服务的价格由市场决定，但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段（如制止乱涨价、打击价格欺诈），以保持价格的基本稳定，避免价格的大起大落。

第四，保持国际收支平衡。国际收支是指一个国家或地区与其他国家或地区之间由于各种交易所引起的货币收付或以货币表示的财产的转移。

通国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。