中国房地产行业认知(主稿)
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寻求与代理行合作成为趋势，开发商将首先选择全国化布局的品牌代理行。
受到业务模式变革影响和二手业务的挑战：呈现由一手期房转现房销售模式的变化，交易
主体由一手代理向一源自文库手联动过度，未来存量房将成为市场交易主体，代理行业将逐步向房地产流 通领域综合服务发展。
10-15年后，纯粹一手代理将不复存在； 只有以二手业务为主的优秀代理行才能存活。
必将淘汰
随着社会经济的发展，城市化进程的结束，增量房市场整体 规模下降，导致人才的需求逐渐减少； 行业后续进入者普遍拥有高学历，接受系统培训，专业素质 高，导致先期低素质从业人员被淘汰。
报告逻辑框架 行业规律
小结
开发商
15年后，少量具有核心竞争力的企业会存在，90%将死亡
代理行
10-15年，纯粹以一手房代理为主的代理行将基本消亡 以二手业务为主的优秀代理行将存活
2010年1月，“国十一条”； 2010年9月，“新国五条”；房 地产进入了“史上最严厉的调控 期”； 2011年，国务院下发保障房建设 相关通知；
主要事件
建国后，我国开始实行住房 实物分配制度（福利分房）
1998年，福利分房取消； 2002年，招牌挂制度施行；
供应主体
福利房； 供应量少
福利房（主）和商品房（辅） 供应量较少
报告逻辑框架 行业规律—从业人员趋势研判
房地产行业起步较晚 房地产行业发展迅速
之前行业内人才几乎没有积累
行业起步较晚，前期几乎没有人才积累， 现在的从业者都是2001年房地产起步发展后速成的
投机心理、捞快钱
真正赚钱的不是成熟行业，是快速发展的行业， 快速发展的房地产行业符合这一要求
从业人员缺乏专业知识
时间 1949 1981 1998 2010 2015
……
报告逻辑框架 行业规律
中国地产“黄金十年”
行业整体
截止2010年，全国房地产开发投资额达 48259亿元，是2000 年的9.7倍；全国商品房销售面积达 104764万㎡，是2000年的5.6倍；房地产行业经历了较快发展的“黄金十年”，培育了一批优秀企业。
综合各阶段发展情况,我们可以大致描绘出中国房地产供需曲线图:
规模
完全福 利分房
供应曲线:————
福利房 商品房 双轨阶段
需求曲线:————
全商品房阶 段 商品房 保障房 双轨阶段
供应严重不足 需求挤压
供应随有所增加, 人口迅速增长 房产需求进一步积压
供需两旺, 市场迅速发展
黄金十年
国家调控进入最严厉时期， 人口红利作用逐步减弱, 供需曲线将迅速靠拢.
大部分从业者是从置业顾问和施工人员做起， 学历低下，综合素质存在短板
人才积累少
浮躁情绪 没有积累 缺乏沉淀
经验主义 根基不稳
行业内人员素质较低 在未来10~15年的时间里，当前 的地产从业人员将被淘汰
90%
理性的企业自己培养人才
暂未淘汰
随着房地产行业的快速发展，企业对从业人员的需求量 增大，为了跟上行业发展的速度，企业更偏向于有工作经验 的人员，因此这一批低素质、多经验的从业人员在当下还被 需求，暂时没有淘汰。
报告逻辑框架 行业规律—中国房地产市场发展特征预测
房地产市价格趋势预判
未来中国房价将持续上行，预计2030年前后到达峰值，之后会随着经济周期而产生波动
住宅市场交易结构预判
未来增量房业务减少，存量房业务大幅上涨，超过增量房，成为流通领域的主营业务
物业结构比例变化
持有型和经营型物业比例将持续增长，商业投资是未来的机会
性变化规律影响巨大，开发商需具备在各类危机中生存和发展的能力。
2、各类开发商分工精细化：房地产野蛮生长周期已经过去，进入稳定增长阶段；开发商集中
度高、大开发商市场占有率将持续增高；房地产专业化分工将不断提高，从现有的复合型开发商向 开发商、投资商、专业供应商分工精细化衍变；
3、开发商集中度高，大开发商市场占有率高：百强企业销售额近年来稳步提升，标杆开
报告逻辑框架
中国房地产行业认知
2013年02月
报告逻辑框架 行业规律
新中国房地产发展历程
[1949] 阶段 [1981] [1998] [2010] 时间轴
全福利房阶段
福利房、商品房双轨 阶段
1981年，在深圳房改试点； 1992年 ，房改全面启动，住 房公积金制度全面推行；
全商品房阶段
商品房、保障房阶段
商品房 供应迅速增加
商品房和保障房 供应保持高位水平
需求情况
需求较大； 供不应求
需求持续积压； 供不应求
需求得到较大程度释放； 人口红利、城市化进程以及投 资客户导入衍生更多需求； 供求两旺；
人口红利作用逐步减弱，预计 2015年后需求增幅放缓，供需 逐步向平衡靠拢
报告逻辑框架 行业规律
中国房地产供需曲线
地产商：
10年间，全国房地产开发商企业大85218家，是2000年的3.12倍，大型开发商资产快速增长，并 完成全国化布局，出现一批销售额过千亿的企业，行业集中度进一步提升。 代理行 从无到有，专业化水平、管理能力、资源利用能力都有大幅度提升，行业内涌现出一批大型上 市公司，并开始房地产服务业的上下游延伸，开始多元化发展。 行业从业人员 行业高速发展，业内人才培养严重不足，导致整体薪酬过高，成就了一批经验丰富的管理人员， 但行业整体的从业人员素质偏低。
从业人员
当前90%的从业人员将会被淘汰
行业未来面临严峻的挑战，只有优秀的企业及高素质人才才能生存 下去
报告逻辑框架
感谢聆听
房地产金融市场预判
未来房地产金融市场将更加活跃，金融资源将会增多，融资更为便捷
住宅市场开发模式
住宅开发两极分化，高端享受型由开发商开发，低端保障由政府主导开发
以上特征将在未来10-15年表现更加明显
报告逻辑框架 行业规律—开发商发展趋势研判
开发商发展趋势
1、受经济周期影响波动大，生存环境风险高：房地产行业受经济、金融、地产市场周期
发企业加紧全国化布局，2011年百强企业市场占有率达到30%，未来有可能进一步提升，开发商510年后将朝向规模化、低效益发展；
在高风险、不确定的环境下，仅有少量具有核心竞争力的开发企业 得以生存
报告逻辑框架 行业规律—代理商发展趋势研判
代理行发展趋势
开发商将首选品牌代理行，未来代理市场将呈现寡头竞争状态：以大开发商为代表，
受到业务模式变革影响和二手业务的挑战：呈现由一手期房转现房销售模式的变化，交易
主体由一手代理向一源自文库手联动过度，未来存量房将成为市场交易主体，代理行业将逐步向房地产流 通领域综合服务发展。
10-15年后，纯粹一手代理将不复存在； 只有以二手业务为主的优秀代理行才能存活。
必将淘汰
随着社会经济的发展，城市化进程的结束，增量房市场整体 规模下降，导致人才的需求逐渐减少； 行业后续进入者普遍拥有高学历，接受系统培训，专业素质 高，导致先期低素质从业人员被淘汰。
报告逻辑框架 行业规律
小结
开发商
15年后，少量具有核心竞争力的企业会存在，90%将死亡
代理行
10-15年，纯粹以一手房代理为主的代理行将基本消亡 以二手业务为主的优秀代理行将存活
2010年1月，“国十一条”； 2010年9月，“新国五条”；房 地产进入了“史上最严厉的调控 期”； 2011年，国务院下发保障房建设 相关通知；
主要事件
建国后，我国开始实行住房 实物分配制度（福利分房）
1998年，福利分房取消； 2002年，招牌挂制度施行；
供应主体
福利房； 供应量少
福利房（主）和商品房（辅） 供应量较少
报告逻辑框架 行业规律—从业人员趋势研判
房地产行业起步较晚 房地产行业发展迅速
之前行业内人才几乎没有积累
行业起步较晚，前期几乎没有人才积累， 现在的从业者都是2001年房地产起步发展后速成的
投机心理、捞快钱
真正赚钱的不是成熟行业，是快速发展的行业， 快速发展的房地产行业符合这一要求
从业人员缺乏专业知识
时间 1949 1981 1998 2010 2015
……
报告逻辑框架 行业规律
中国地产“黄金十年”
行业整体
截止2010年，全国房地产开发投资额达 48259亿元，是2000 年的9.7倍；全国商品房销售面积达 104764万㎡，是2000年的5.6倍；房地产行业经历了较快发展的“黄金十年”，培育了一批优秀企业。
综合各阶段发展情况,我们可以大致描绘出中国房地产供需曲线图:
规模
完全福 利分房
供应曲线:————
福利房 商品房 双轨阶段
需求曲线:————
全商品房阶 段 商品房 保障房 双轨阶段
供应严重不足 需求挤压
供应随有所增加, 人口迅速增长 房产需求进一步积压
供需两旺, 市场迅速发展
黄金十年
国家调控进入最严厉时期， 人口红利作用逐步减弱, 供需曲线将迅速靠拢.
大部分从业者是从置业顾问和施工人员做起， 学历低下，综合素质存在短板
人才积累少
浮躁情绪 没有积累 缺乏沉淀
经验主义 根基不稳
行业内人员素质较低 在未来10~15年的时间里，当前 的地产从业人员将被淘汰
90%
理性的企业自己培养人才
暂未淘汰
随着房地产行业的快速发展，企业对从业人员的需求量 增大，为了跟上行业发展的速度，企业更偏向于有工作经验 的人员，因此这一批低素质、多经验的从业人员在当下还被 需求，暂时没有淘汰。
报告逻辑框架 行业规律—中国房地产市场发展特征预测
房地产市价格趋势预判
未来中国房价将持续上行，预计2030年前后到达峰值，之后会随着经济周期而产生波动
住宅市场交易结构预判
未来增量房业务减少，存量房业务大幅上涨，超过增量房，成为流通领域的主营业务
物业结构比例变化
持有型和经营型物业比例将持续增长，商业投资是未来的机会
性变化规律影响巨大，开发商需具备在各类危机中生存和发展的能力。
2、各类开发商分工精细化：房地产野蛮生长周期已经过去，进入稳定增长阶段；开发商集中
度高、大开发商市场占有率将持续增高；房地产专业化分工将不断提高，从现有的复合型开发商向 开发商、投资商、专业供应商分工精细化衍变；
3、开发商集中度高，大开发商市场占有率高：百强企业销售额近年来稳步提升，标杆开
报告逻辑框架
中国房地产行业认知
2013年02月
报告逻辑框架 行业规律
新中国房地产发展历程
[1949] 阶段 [1981] [1998] [2010] 时间轴
全福利房阶段
福利房、商品房双轨 阶段
1981年，在深圳房改试点； 1992年 ，房改全面启动，住 房公积金制度全面推行；
全商品房阶段
商品房、保障房阶段
商品房 供应迅速增加
商品房和保障房 供应保持高位水平
需求情况
需求较大； 供不应求
需求持续积压； 供不应求
需求得到较大程度释放； 人口红利、城市化进程以及投 资客户导入衍生更多需求； 供求两旺；
人口红利作用逐步减弱，预计 2015年后需求增幅放缓，供需 逐步向平衡靠拢
报告逻辑框架 行业规律
中国房地产供需曲线
地产商：
10年间，全国房地产开发商企业大85218家，是2000年的3.12倍，大型开发商资产快速增长，并 完成全国化布局，出现一批销售额过千亿的企业，行业集中度进一步提升。 代理行 从无到有，专业化水平、管理能力、资源利用能力都有大幅度提升，行业内涌现出一批大型上 市公司，并开始房地产服务业的上下游延伸，开始多元化发展。 行业从业人员 行业高速发展，业内人才培养严重不足，导致整体薪酬过高，成就了一批经验丰富的管理人员， 但行业整体的从业人员素质偏低。
从业人员
当前90%的从业人员将会被淘汰
行业未来面临严峻的挑战，只有优秀的企业及高素质人才才能生存 下去
报告逻辑框架
感谢聆听
房地产金融市场预判
未来房地产金融市场将更加活跃，金融资源将会增多，融资更为便捷
住宅市场开发模式
住宅开发两极分化，高端享受型由开发商开发，低端保障由政府主导开发
以上特征将在未来10-15年表现更加明显
报告逻辑框架 行业规律—开发商发展趋势研判
开发商发展趋势
1、受经济周期影响波动大，生存环境风险高：房地产行业受经济、金融、地产市场周期
发企业加紧全国化布局，2011年百强企业市场占有率达到30%，未来有可能进一步提升，开发商510年后将朝向规模化、低效益发展；
在高风险、不确定的环境下，仅有少量具有核心竞争力的开发企业 得以生存
报告逻辑框架 行业规律—代理商发展趋势研判
代理行发展趋势
开发商将首选品牌代理行，未来代理市场将呈现寡头竞争状态：以大开发商为代表，