货值 龙湖货值管理

龙湖集团供销存管理办法（2017版）

1目的：

1.1明确供货、去化、存货管理原则，并强调项目全周期货值管理；

1.2以良性去化，健康库存为导向，规定相关管理动作，提升项目供销存管理能力；

1.3目标是现房“零库存”；期房健康库存，良性去化60%；弹性供货20%；

1.4 逐渐降低老项目存量土地，优化土储及供销存结构。

2总体原则：“小步快跑”，“以销定产”，项目全周期货值管理。

3适用范围：集团范围内各地区公司可售项目。

4基本概念：

4.1项目供销存管理

以项目成功标尺为出发点和最终目标，以年度/半年度预算为阶段性指导，根据市场及项目实际情况，通过制定和调整运营节奏，确定供货-去化-存货相关策略，以达成项目成功标尺为最终目的的一系列管理活动。

4.2公司级供销存管理

在公司层面调配项目间的运营和供货节奏，在签约和去化中找平衡，达成公司整体签约和去化率。

4.3供货相关概念

✧期初累计供货：截止上一年12月31日，所有取得预售证的房源货值之和；

✧当年新增供货：截止目前在年内取得预售证的房源货值之和；

✧年度可售货值：期初存货与当年新增供货货值总和。

4.4新增供货组团分类定义

✧当年全新项目供货：当年首次开盘的项目供货均叫做“当年新项目供货”；

✧已有项目老盘新推供货：非当年新项目，组团首次供货的叫做“老盘新推供货”；

✧已有项目组团顺供：该组团上一年未完成100%供货，在当年有继续供货的部分，叫做“已有组团顺

供”。

4.5去化相关概念

✧期初存货去化率：期初存货的房源到当前日期的累计签约/期初存货；

✧当年新增供货去化率：年内新增供货的房源截止当前日期的累计签约/年内新增供货；

✧当年累计去化率：当年累计新增签约/（期初存货货值+新增供货货值）；

✧项目累计去化率：项目截止当前日期累计签约/全盘总货值；

✧去化率考核分两个维度：

1）“实际供货金额”=期初存货+当年新取得预售证的货值+工程达到预售形象进度两个月后仍未办理预售证的货值；

2）“拿证供货金额”=期初存货+当年新取得预售证的货值。

4.6存货相关概念

✧期初存货：截止上一年12月31日，所有取得预售证且在当时未售的房源货值之和；

✧当前存货：截至目前已取得预售证且未售的房源货值之和；

✧现房存货：截止当前日期的已取得预售证且未售以及已售但款未齐，且已竣备的房源货值之和，其中，

现房（竣备6个月以内），压力现房（竣备6-12个月），强压力现房（竣备12个月及以上）；

✧期房存货：截止当前日期的已取得预售证且未售，且未竣备的房源货值之和，其中，准现房（未来6

个月内竣备），期房（未来6-12个月竣备），远期房（未来12个月以上竣备）；

注：以上概念中，“取得预售证”以录入CRM系统为准，CRM系统中填写的“实际取证”时间需同预售证上时间保持一致，且取证3日内必须完成全部预售面积的录入及审批，不得跨月录入。

5供货管理要求：

5.1供货时间管理

1）新项目供货：启动会运营节奏中确定供货月份，全景计划中确定取得预售许可证日期，原则上确定后不得调整，不得延迟，为强考核；

2）其他组团供货：以当月同运营中心沟通确认的调整版供货计划为基准；

每月最后一周通过地区公司PMO会确定下月准确供货计划，并回顾后三个月预计供货计划；

由地区公司运营专员汇总地区各项目下月供货信息，月底前发送给集团运营中心片区负责人及运营

专员；地区公司与集团对供货计划达成一致后，按门户时间要求更新供货计划，并作为当月供货考

核基准；若月度供货过程中有调整需及时通报运营中心；

3）禁止未列入计划、未通报集团擅自供货；

4）对于供货存在风险的，需在集团运营中心提前报备，并定期通报进展。

5.2供货量管理

1）组团划分原则：供货坚持小步快跑原则，且对于组团划分建议，别墅单组团≤5万平，高层单组团≤10万平；

2）首期首组团供货：按首批次开盘去化率不低于60%来倒推供货量，项目首次开盘后，需当月完成项目首开复盘，并及时回顾后续供货计划；

3）年度供货总量：以完成年度签约任务为前提，按全新项目年度去化率不低于70%，老盘新推年度去化不低于60%来倒推年度供货量；

4）非首期首组团供货：同分期中相同业态，前序组团该业态去化未完成50%，后序组团不得开工，需满足开工令要求；组团顺供的补货，需结合项目去化情况弹性调整；

5）供货有效达成率纳入地区公司运营体系评价指标考核。

5.3全周期货值管理

6去化管理要求：

6.1期房去化要求：

1）首期首组团去化：组团首批次开盘30天内去化率指标不得低于60%，且年度去化指标需符合启动会要求，全新项目年度去化率不低于70%，老盘新推年度去化率不低于60%；

2）非首期首组团去化：需符合年度预算要求。

6.2现房去化要求：

1）现房存货在启动会阶段的排布原则：项目启动阶段的供销存推演中，原则上不允许留存现房（车位竣备后可售的情况除外）；

2）地区公司年度沉淀现房指标在年度/半年度预算会制定，并作为评价基准；

3）现房签约比计入地区公司平衡积分卡得分，详见当年最新版《地区公司战略评价体系管理办法》。

6.3去化率及现房评价

结合年度半年/年度预算相关决议进行评价。

7存货管理要求

7.1已开发存货管理

存货管理，要求地区公司及项目以运营相关会议为管理模式，以存货去化、货龄管理、业态及房源管理作为切入点，实现全面盘点分析，并结合所得相关结论倒推管理动作，并持续改进。

1）基于存货的供货倒推：需对公司-项目-业态级存货、去化率进行分析，结合年度预算指标及市场情况动态判断，倒推供货节奏管理；

2）货龄结构管理：需对公司-项目-业态现房、期房盘面进行分析，并结合年度预算指标制定相关策略；

3）业态结构管理：需对公司-项目-业态盘面进行分析，并结合年度预算指标制定相关策略。

7.2未开发土地管理

1）未开发土地信息管理：根据门户要求完成未开发土地项目信息录入，并根据陆续开发情况进行更新，确保未开发土地信息准确；

2）未开发土地启动管理：半/年度预算确定土地盘活及老盘新推关键任务，每季度进行回顾；对于排布在当年启动的项目，均需提交项目启动版计划。

8供销存会议管理

会议是供销存管理的重要工具，供销存管理体系相关会议共分10大类，具体会议侧重点如下：