重庆上海城项目调研分析报1

重庆上海城项目调研分析报告

2月17日由月星集团丁总带队，投资发展处处长古坤达、谷煜一行三人对重庆上海城项目进行实地调研与考察。目的是拟与上海城项目合作建造重庆月星国际家居广场。以下通过实地调研、资料收集与整理得出重庆上海城项目调研分析报告。

上海城项目位于重庆市五大商圈之一的南坪商圈的核心地段，距南坪转盘约200米，南邻南坪传统繁华的商业中心南坪西路，北邻重庆国际会议展览中心，东邻工贸开发路，与规划中的南坪2号步行街连为一体，西邻海铜路，可直通在建的菜园坝长江大桥。

上海城项目主要由一个10万平方米的Mall（上海百联已有进驻意向）、一个5万平方米的平层大卖场、一个2万平方米的独立大卖场（数码、IT专业卖场）、一条近400米的商业步行街组成，并配套有星级酒店、高级写字楼、酒店式公寓等。

月星集团拟建的月星家居广场位于平层大卖场。平层大卖场位于上海城项目2期A/B区，东邻开发路，南邻商业步行街，北邻重庆国际会展中心。项目整体与开发路、商业步行街以及城市主干道南坪西路处于同一标高面，主入口位于东南角开发路与商业步行街交汇处，正对南坪西路，第二入口位于IT数码广场东侧，靠近南坪西路，在项目的东北角，设有次入口。

（一）项目调研范围

主要以南坪转盘为中心，北起国际会展中心，南至重庆渝能汽配城、重庆机动车交易市场、四公里学府大道，东到海棠晓月、南坪体育馆（在建），西至融侨半岛，方圆2平方公里。

（二）项目商圈调查重点

1、同类业态商场特色及分布情况

同类业态的商场经营模式主要以建材超市、商场、摊位等，商品种类丰富，建玛特、福天装饰建材市场、正扬大市场目前主要集中在南坪西路。百安居、美克美家两大家具品牌超市所在的南坪北路。南坪近年将要新增1000多万平方米的建筑体量，形成家居消费的巨大市场。

2、集会场所

1）主要已建商场：

百货商场：重庆百盛、浪高凯悦购物广场、重百、建玛特、新世纪百货、人人乐购物中心、华联、好又多量贩、麦德龙；

电器商场：重庆商社电器、国美电器、中大电器；

家具装饰商场：百安居、建玛特、福天装饰建材市场、正扬大市场、美克美家、帝景摩尔。

2）主要高档写字楼：浪高凯悦大厦由裙楼部分及A、B塔楼三大部分组成，A塔楼60层超五星级酒店、B塔楼41层专业高档写字

楼。

3、竞争者分析

南坪商圈主要的商用物业集中在南坪转盘及现已使用的一号步行街和通向东西南北四条街道的起始地段。南坪商圈内大中型商场多达30多家左右，其中仅知名家具装饰商场目前就有6家，且都集中在一起。商业面积近600万平方米。商圈内大型综合商业商场有3家，在经营中的浪高凯悦和天龙广场建筑面积均超过8万平方米。将投入市场的帝景摩尔商业总建筑面积10万余方。

4、人潮状况

南坪商圈的人流量据统计日均人流量达四五十万（解放碑日均人流量为五十万）。

5、交通状况

项目距重庆市中心解放碑5公里，朝天门码头6公里，在菜园坝长江大桥建设完成后，距菜园坝火车站2.5公里。

整个项目地块处于长江大桥和菜园坝大桥之间，四十余条公交线路在这里穿梭交汇，规划中的轻轨3号线从项目东、北边通过，鹅公岩大桥、绕城高速路近在咫尺，生活交通极为方便。

（三）商圈内租售情况

据谢夫市调部门调查，目前南坪商圈内租售的商业主要有贝迪

新城的商业步行街出售均价在30000元/平方米左右，金阳重庆映像还未开始发售，销售以近尾声的帝景摩尔均价近24000/平方米，浪高凯悦推出的商铺，也卖到了3万元/平方米的价位；南坪商圈铺面的租金，每一平方米从40—300元/月不等，在中心地段的商铺每一平方米每月租金租到为200元，处于主城区商圈中中等偏上水平。（四）商圈未来发展潜力

1、商圈未来规划

在江北商圈和杨家坪商圈迅速崛起，发展势头迅猛之下，南坪也“不甘示弱”，并借亚太城市市长峰会之机，加紧了对商圈的开发。据南坪商圈管理委员会有关人士透漏，南坪将在2007年前建成5条步行街，面积将比目前20多万方扩大3倍之多，近60万方左右。1号步行街在现有南坪步行街的基础上改建扩容，由26万方扩大到30万方，其中商业面积为2万方；2号步行街位于双石街至铜南路之间；3号步行街则位于响水路到人民医院片区，4号步行街布局在即将改造的南城大道和南坪南路围合区域；5号步行街在长江村片区。

2、商圈发展概况

南岸区政府04年正式批准实施的《南坪商务圈五年发展规划》，大打特色招牌，提出要在未来五年重点发展会展、医药、汽车、家居四大产业，并建设休闲运动、灯饰建材、会展、汽摩四大街道。这是其他主城商圈所不具有的特色。

会展经济：随着亚太城市市长峰会佳期的到来，国际会展中心

如期建设完工，其周边的交通路线、园林绿化整治也顺利完成。会展中心现已正式投入使用。扼守在南坪北路，作为南坪的窗口，也将让南坪成为重庆的形象窗口，让更多的人通过会展认识南坪、了解南坪。南坪经济也将会受益，因此会带动南坪ＧＤＰ快速增长。会展中心周边的服务、交通、旅游、酒店、餐馆等相关行业，也将迎来新一轮发展机遇，带动南坪商圈更快发展。

医药市场：南坪四公里一带为各种医药批发门市聚集地，其规模及发展速度飞快，据了解南坪医药经济力争要到2007年实现销售上100亿。

汽车市场：南坪至9公里已经形成汽车交易的成熟市场，渝能汽配城、机动车交易市场等大型交易市场集中在此，而且公运汽车超市也已选址9公里，并提出了要打造“重庆汽车第一市”的口号，南坪是重庆汽车消费的主要集中区域。

3、商圈交通前景分析

随着南岸交通瓶颈被打破、峰会佳期的到来，便捷的交通以及难得的会展契机将为南坪带来滚滚财源，使南坪商圈未来前景十分看好。

（五）用于建家居广场建筑部分的不利因素

1、虽然对南坪西路做了建筑处理，以吸引大量人流。但仍不能与直接临街的效果相比。因为重庆南坪西路交通密度大，是商业繁华和人流兴旺的一条街，而本项目位于重庆南坪西路和展会路之中，且