万科·公园5号市场调研报告

Part.6 产品营销介绍
产品营销介绍
推广
行销
户外媒体 微信平台
三人行 （方圆）
日月 （思源）
路名牌
户外大牌
点位拓客
出租车 站台
野围墙
竞品截流
高端物 业灯箱
活动
暂无
产品营销介绍
品牌
项目卖点
区位
创新
万科 五龙山升级产品 TOP系列 国际城南
锦城湖 大平层洋房
创新第三厅 院落布局
总结
➢ 项目位于大源组团，区域目前处于楼市热销区，区域未来发展潜力较大，项 目区位优势明显；
高层
别墅
洋房
9层 5层 9层
楼栋 梯户比 层数 总户数 面积区间
7#
2梯2户 31层 58 205-210㎡
12#13# 2梯2户 9层 18 171-215㎡
16#17# 2梯2户 5层 10 171-215㎡
11#14# 2梯2户 3
2 320-384㎡
15# 1梯1户 3
1 320-384㎡
Part.4 在售产品介绍
小结
➢ 项目处于城南高新区大源板块，该板块发展较好，周边配 套较为成熟，现开发在售的刚需项目较多，但高端物业较 少，项目区域内竞品较少；
➢ 项目为占地130余亩的高层，洋房，别墅多种物业结合小 区，在高端小区规划上，130亩的占地面积偏小，楼间距 仅为20米—30米，较为影响后期业主居住舒适性；
➢ 项目高层赠送面积较大，性价比较高。
洋房B3
12栋、13栋 B3户型
4室2厅3卫1厨 建面约185㎡ 实得约220㎡ 赠送率20%
均价1.8w 精装（一层为清水）
优势： 1、主次卧均配独立卫生间，增强私密性； 2、每户均配有私属电梯，提高生活品质； 3、户型方正，空间利用率高； 4、干湿、动静分区明显。 劣势： 1、过道狭长，造成较大面积浪费； 2、观景阳台呈L型，空间利用率低； 3、动静分区不合理，入户为静区，无私密性； 4、入户卫生间为暗卫。
万科· 公园5号
项项目区目域区配套域配套
位置：高新区天府一街1368号（成都七 中斜对面）
公交路线：公交 26路、115路、124路、 171路、184路、801路、815路；
特色：公园地产,品牌地产,城市豪宅； 商业配套：伊藤洋华堂西南旗舰店、铁像
寺水街、九号公馆等； 其它配套：非马艺术馆、锦城湖公园等； 教育配套：金苹果天府国际幼儿学校、宋
高层C1
一层 二层
7栋（奇数层） C1户型
4室3厅3卫1厨 建面约210㎡ 实得约280㎡ 赠送率33% 均价1.6w-1.7w 精装标准3000元/㎡
优势： 1、大面积赠送，二层基本为全赠送； 2、每户均配有私属电梯，提升尊贵感； 3、一层赠送第三厅，增加户型可变性； 4、二层设主人起居室，增加主人私密性； 5、干湿、动静分区明显。 劣势： 1、厨房间接采光，不通透，入户客卫为暗卫； 2、一层过道过于狭长，造成较大面积浪费； 3、一层呈多边形，造成较大区域无法利用; 4、水线过长。
高层住宅
110、127、131、144
9000 8800 12000
高层住宅
94、125、126、138
9500
高层住宅
43、79、86、93、108、114
8900
高层住宅
63、83、92、104、128
9300
高层住宅
70、74、82、86、96、110
8900
交房标准 清水 清水 清水 精装 清水 清水 清水 清水
高层1:2，洋房1:2.5，别墅1:3
7#205㎡、210㎡ 12#13#185㎡、215㎡
高层精装约1.6w，洋房约1.8w 别墅总价880w-1200w 洋房月去化7套左右 高层月去化3套左右 别墅已售罄
项目规划情况
精装高层共14栋,均为31层，南北两端7-10#1#46#47#均带2层底商，当期已推售7#； 别墅共14栋，均为3层，分为双拼与独栋，当期已推售11#14#15#共5套，送3车位及花园，已售罄； 洋房共19栋，分为9层及5层错落修建，27#28#45#均为9层，当期已推售！12#13#16#17#； 项目产品楼间距均为20米—30米。
Part.3 项目经济指标
项目经济指标一
项目分两期开发，一期为5-7#、11-18#；5-7#及18#为精装高层，11#及14# 为联排别墅，15#为独栋别墅，12#13#16#17#为多层洋房。
56 7
15 11
16 12 17 13
14
18 一期
项目名称 建筑风格 建筑类别 总占地 建筑面积 绿化率 容积率
3.0 165503.82 (万元) 1256.67(万元/亩) 6500 (元/平方米)
加油站
变电站
地块四至：北至成都绕城高速；南临天府 一街；西靠剑南大道中段；东至京昆告速。 项目不利因素：西临加油站，东临变电站。
项目地块情况
天府新区地ຫໍສະໝຸດ Baidu一览
项目 万科公园5号
金房地块 誉峰
保利锦湖林语 中海九号公馆
➢ 项目以品牌、区位、创新设计为主要卖点，高层的高赠送率及较高调性性价 比较高；而对别墅和洋房则略显单薄。
梯户 总栋数 已推楼栋 在售楼栋 总户数 已推户数 剩余户数 开盘时间 交房时间
万科·公园5号 新古典主义 高层住宅、洋房、别墅、底商
131.7亩 406073.23㎡
48% 3.0 1梯1户 14栋高层、19栋洋房、14栋别墅
11-17#，7# 12#、13#、7#
1371户 高层58户、洋房72户、别墅5户
Part.2 区域市场分析
项目区域分析
➢ 在上千平方米的天府新区规划中，以 天府大道南延线为中轴，处于正中央 的CBD核心区和高端住宅集中板块— —大源组团显得尤为突出；
➢ 区域规划：大源板块位于天府新区核 心区域，规划有城南中央商务区，城 南中央生活区，中央政务区等区域。
➢ 项目位于天府一街与富华北路交汇处， 南北方向有剑南大道、益州大道和天 府大道三条主干道，东西方向有绕城 高速、天府一街、天府二街和天府四 街四条交通道。
➢ 作为万科进入大源的第一个项目，其高端物业的项目定位对本区域的楼市动 态会产生一定影响；
➢ 项目为占地130余亩，产品形态多元化，包括高层、洋房、别墅三种物业类 型，在高端小区规划上，项目整体规划面积偏小，对业主居住舒适性有一定 影响，而别墅住户的尊贵感也会因多种物业形态共存而降低；
➢ 项目推广方式较为单一，推广较少；项目基本无活动，较为影响到访客户体 验感。
高层C2
一层 二层
7栋（偶数层） C2户型
4室3厅3卫1厨 建面约205㎡ 实得约280㎡ 赠送率35% 均价1.6w-1.7w 精装标准3000元/㎡
优势： 1、大面积赠送，二层基本为全赠送； 2、每户均配有私属电梯，提高生活品质； 3、一层第三厅增送，增加户型可变性； 4、二层设主人起居室，增加主人私密性； 5、干湿、动静分区明显。 劣势： 1、厨房间接采光，不通透，入户客卫为暗卫； 2、一层L型过道狭长，造成较大面积浪费； 3、一层呈多边形，造成较大区域无法利用； 4、二层户型不规整，造成较大面积浪费； 5、水线过长。
中大地块 中铁建地块 万科金域名邸
建发地块
楼面价 6500元/㎡ 7820元/㎡ 6290元/㎡ 6820元/㎡ 3800元/㎡ 7750元/㎡ 7840元/㎡ 5160元/㎡ 8410元/㎡
面积段 171-384㎡
— 200-360㎡ 96-116㎡ 90-245㎡
— 245-305㎡ 110-131㎡
Part.5 售楼部包装
售楼部外部包装
➢停车场设于售楼部外部园林，较规 整。园林无任何修饰，整体简洁； ➢对高层项目而言，调性较高，对别 墅项目而言，调性较低。
售楼部外部无装饰，较为简洁， 售楼部整体较小，对别墅项目而 言，调性较低。
售楼部内部包装
售楼部内部整体采光较差，不通透；物料展示区、宣传画架、接待台、电视墙、洽谈区布局较为合理，动 线分明；有两个洽谈区，分别是开放式与半开放式，有较高的利用价值；沙盘较小，区位图，单体模型均 围绕沙盘分布，利于接待讲解；售楼部整体偏小，对项目整体调性有一定影响。
庆龄国际幼儿园、益州小学、泡桐树天府 小学、石羊小学、高新区新源学校、玉林 中学石羊校区、成都七中高新校区、石室 天府中学、美视国际学校。
区域房地产市场
区域房地产市场
在售项目以80-135㎡中等户型为主，各项目间竞争激烈。
项目 保利百合花园
天悦府 航天城上城 万科金域名邸 建发中央潞州 峰度天下
洋房B1
12栋、13栋 B1户型
5室2厅4卫1厨 建面约215㎡ 实得约240㎡ 赠送率12%
均价1.8w 精装（一层为清水）
优势： 1、卧室均配独立卫生间，增强私密性； 2、每户均配有私属电梯，提高生活品质； 3、户型方正，空间利用率高； 4、干湿分区明显。 劣势： 1、过道狭长，造成较大面积浪费； 2、观景阳台呈L型，利用率低； 3、动静分区不合理，入户为静区，无私密性； 4、入户卫生间为暗卫。
项目地块情况
宗地位置 所属板块 拿地时间 占地面积 土地使用权面积 规划总建筑面积 土地用途 使用年限 容积率 土地成交总价 土地成交单价 楼面地价
成都市天府一街1368号 大源板块
2012-12-19 131.7(亩)
87821.57㎡ 406073.23㎡ 城镇混合住宅用地 住宅70年、商业40年
单位性质：私企 所属行业：房地产开发 规 模 ：20000人以上
万科·公园5号项目位于大源组团， 区位优势明显。作为万科进入大 源组团的第一站，其产品呈现多 元化，包括高层、洋房、别墅。
万科企业股份有限公司成立于1984年， 1988年进入房地产行业，1991年成 为深圳证券交易所第二家上市公司。 经过二十多年的发展，成为国内最大 的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三 角、长三角、环渤海三大城市经济圈 以及中西部地区，共计53个大中城市。
小结
➢目前大源板块刚需住宅项目较多，且多为品牌开发商， 如保利、万科、绿地等，故刚需市场竞争较激烈，而改善 型住房偏少，公园5号区域内竞品较少； ➢周边在售项目户型多以80-135㎡为主，公园5号户型为 171-384㎡，与周边项目竞争关系较少； ➢区域内项目多为刚需物业带配套商业，高端物业较少， 公园5号与区域内多数项目客群鲜少重叠； ➢项目区位优势较为明显，为政府重点打造区域，配套齐 全，后期发展潜力较大。
价格
月销量
一次性优惠6.2，按揭优惠3.2
12%-35%
洋房、别墅8%
高层一层3.1米、二层3米 洋房3.1米，别墅3.6米
高层31层，洋房9层及5层，别墅3层
171-384㎡
高层精装，洋房精装（一层毛坯）， 别墅毛坯
成都万科物业有限公司
高层、洋房3.98元/㎡*月 别墅4.63.98元/㎡*月
3330个
万科·公园5号个案分析
ChengDu.2014.07 余文婷
目录
Part.1 项目背景介绍 Part.2 区域市场分析 Part.3 项目经济指标 Part.4 在售产品介绍 Part.5 售楼部包装 Part.6 产品营销介绍
Part.1 项目背景介绍
开开发发商商背背景介景绍介绍
成都万科南城置业有限公司
—
项目拿地价格适中，地块后期溢价率较高， 地块后期发展价格优势明显。 项目以大户型为主，周边项目以中等户型 为主，从户型上看，竞品较少。
小结
➢万科·公园5号项目作为万科进入大源组团的第一站，其临3条 主干道，区位优势明显，但同时主干道噪音对生活品质有一定 影响； ➢项目产品呈现多元化，包括高层、洋房、别墅，有较多选择 的同时，多元化特征也对别墅住户尊贵感有一定影响； ➢项目西临加油站，东临变电站，对住户生活品质有较大影响； ➢项目拿地价格适中，地块后期溢价率较高，地块后期发展价 格优势明显。
高层15户、洋房18户 2013年11月10日
2016年6月30日全体入住
项目经济指标二
项目分两期开发，一期为5-7#、11-18#；5-7#及18#为精装高层，11#及14# 为双拼别墅，15#为独栋别墅，12#13#16#17#为多层洋房。
优惠 赠送率 公摊 层高 层数 面积区间 装修状态 物业管理 物业费 车位 车位比 在售户型
香月湖 天香
开发商 保利 高投置业 航天地产 万科 成都华翊 成都松芝置业 成都乐家置业 成都银传投资
物业形态
产品面积
惠后均价
高层住宅
78、98、101、127
13000
高层住宅、花园洋房 87、89、116、131、133、135、167
高层住宅
67、85、88、91、101、115、130、 135、138