房地产开发项目实用经济测算经验大全

房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)! 2016-10-24☀

项目总的发问!

项目利润是怎样计算出来的？

房地产经营需要哪些要素投入？

什么样的房地产项目才是好项目？

第一部分：房地产测算基础

1.房地产估算的思路

2.房地产估算的假设

第二部分：房地产成本构成

对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：

01（一）土地取得的费用

提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。

如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？

1.市场比较法：

2.成本逼近法：

3.基准地价系数修正法：

02（二）前期工程费

03（三）房屋开发费

房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

1. 建筑安装工程费

2.基础设施建设费提示：

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25% 3.公共配套设施建设费：

提示：

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%

4.估算方法：

04（四）管理费用

注：

如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。05（五）财务费用

06（六）销售费用

07（七）开发期税费

08（八）其他费用09（九）不可预见费

开发建设费用投资估算表

01（一）开发计划

开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。项目案例

项目案例

02（二）销售计划

项目案例

03（三）价格估算

☀价格估算❶-市场比较法

价格估算❷-收益法

价格估算❸-成本法

注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。04（四）租售收入

05（五）税费估算

目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：

土地增值税

第四部分：项目利润测算

01（一）基本概念—利润资金价值

现金流量

现金量与利润的关系

经济评价指标指标参考

万科核心指标的基本要求（参考）资金使用计划

02（二）核心指标—财务内部收益率财务内部收益率的作用