成都银泰城调研报告 ppt课件

1.第一批次：
2.第二批次：
商业主题：24小时美食酒吧街； 商业主题：中央购物公园大道
推售楼栋：10、11、12、13、13a栋 推售楼栋： 1、2、3、16栋
3.第三批次： 商业主题：商务休闲街区 推售楼栋： 5、6、7、8栋
总体规划
项目包括3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、13栋商业、银泰自持购 物中心 项目由13栋商业商业街、3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、5万㎡ 商业街其中包括1.3万㎡下沉式商业街以及11万㎡购物中心组成；
动线之我的观点
➢ 横向动线复杂 ➢ 中庭缺少垂直交通组织 ➢ 室外中庭尺度过大 ➢ 室外动线过多，舒适性差。
银泰城业态配比
购物中心 -1F
购物中心 1F
购物中心 2F
购物中心 3F
购物中心 4F
购物中心 5F
购物中心空间
内部形态设计元素的提炼是贯穿四川地貌人 文的主要特点，四川独特的自然景观构成了 这座天府之城，将其独特的神韵都融入到了 购物中心的设计中。运用九寨沟黄龙映月彩 池的梦幻，将青山碧水间的流线与设计完美 结合；编织竹篓的结构造型，更体现成都文 化艺术气息；主入口圆中厅中央采用九寨沟 跌瀑的水帘意境给人以畅快的视觉冲击。
水平动线 以本项目三个主出入口互为起点和终点，配合节点小广场进行
主要人流动线的组织；
北
节点小广场 节点小广场
连廊
人流动线： Ø 本项目三个主出入口设置在人流
车流密集处；临两条主干道剑南 大道、天府四街，人流车流密集， 临朗基天香一侧设置主干道，考 虑住宅人流密集； Ø 三个主要出入口互为起点和终点， 配合节点小广场，进行主要人流 动线的组织； Ø 配合三个主要出入口及节点小广 场，设置项目主要动线； Ø 考虑到街区通达性随楼层增高而 递减以及商业街内侧商铺通达性 比之主出入口两侧较差，故规划 为次要动线。
配合活动： 银泰城意向商家 签约活动； 通过意向商家的 签约活动，保障 了投资者的投资 信心急资金安全， 为项目商业收筹 造势。
首次开盘推出10、 11、12、13、 13a栋，共计约 8000余方商铺， 约110套商铺， 蓄积500组诚意 金认筹客户，开 盘前一晚邀约整 层购买客户优先 购买，大客户先 行。同时商铺3 套起售，开盘一 抢而空。
写字楼在售 均价10800/ ㎡，户型建 筑面积3001800㎡，整 层建筑面积
1200-1800 ㎡。另购物 中心入口处 商铺在售。
商业 街一 层大 量空 铺， 二三 层基 本没 有商 家入 驻。
成都银泰城 30-2000㎡ 商铺可租可
售，售价 100万/套起， 租金80-300 元/㎡。商铺 全款优惠 3%，按揭 优惠1%。
垂直动线
北
节点小广场
节点小广场
2020/4/22
楼梯 连廊
扶梯
电梯
购物、餐饮、休闲不同的业态在 垂直交通设置上有不同的体现；
Ø 购物大道，临项目购物中心， 在垂直交通上针对购物人群， 通过层层退台、街街以连廊、 垂直电梯、自动扶梯、楼梯相 连，保证商业的贯通；
Ø 休闲、餐饮业态对于交通直达 要求高，消费人群目的性强， 在这部分商业街交通组织上多 采用垂直电梯、楼梯组织交通；
区位交通
成都银泰城在成都天府新区大源组团核心位置，临近地铁1号线、 5号线，天府大道、益州大道、剑南大道均可快捷到达，交通优势 明显。
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12月21日
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售楼部开放
2万抵8万，收筹
开盘，售罄
开盘，售罄
配合活动：银泰 城商业街授牌仪 式； 通过成都商业地 产峰会、中国步 行商业街协会两 者对项目的授牌 仪式，在项目售 楼部亮相后，迅 速为项目制造话 题，炒热项目。
单个商铺面积 30-100㎡，售价 150-500万 /套。 第一批次 2015.08月底交 房，第二批次 2015.11月底交 房。
面积50550平方 米，售 价100万 /套起。 阿里巴 巴西部 基地入 驻。
பைடு நூலகம்
11万方购物 中心盛大开 业。247家 品牌入驻， 体验业态达 70%，20% 品牌首入成 都，招商率 达95%，开 业当天客流 破15万人次、 营业额超 1200万元。
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10月17日 5月26日 9月25日 10月28日
商业街在售
新批次商铺在售 餐饮街在售
开业
写字楼在售 SWAA考察 可租可售
悦坊商业街在售， 面积30-2000㎡， 一楼商铺均价 42000/㎡，二层 商铺均价25000 / ㎡，三层商铺均 价17000 /㎡。物 业管理费8.5元/ ㎡。
产品属性：客流动线：横向动线复杂，部分室外中庭尺度过大，可达性不高；竖向动线缺失，主要节点缺失垂 直交通；室内+室外动线，舒适度不够。 建筑设计：购物中心占据最有利位置，街区客流引入不够，层数过多； 立面设计：石材+玻璃，中规中矩，记忆点不够。 景观设计：缺少景观设计，缺乏特色。
成都银泰城 Chengdu intime City
2016 11
开发商
银泰置 地
位置
规模
容积率 绿化率 开盘时间
开业时间
业态分布
益州大道与天府四街交 占地96048㎡；
汇处
建面40万㎡
15%
7.5万（写字楼） 2013.10.25 2015.10.17 11 万（购物中心）
5.0万（商业步行街）
区位概况
成都银泰城位于大源组团、中和组团、华阳组团、大源CBD组团 四大板块核心交汇处，坐享城南80万中高端消费客群。周边聚集 三大成熟生活社区：大源、中和、华阳和CBD核心区域：央企总 部，金融后台中心，天府软件园 (世界500强33家入住)等资源， 联手阿里巴巴西部基地，天香高端住宅，成为成都绕城外最重要 的商圈新核心。
项目定位 大型 低密度 多业态 体验式 生活中心
银泰自持11万㎡时尚购物中心、5万㎡阿 里巴巴西部总部基地、3栋甲级写字楼， 以及特色商业步行街等多业态的全天候城 市综合体，是5年内成都城南唯一的大型 低密度花园式多业态的生活中心。 通过现场展板分析和销售人员沟通：项目 商业街以“享受和休闲”为主导，打造 “24小时美食酒吧街”、“中央购物公园 大道”、“商务休闲街区”三大主题规划， 业态主要为餐饮、休闲、购物为主。整个 商业街区，由花园、庭院、里巷和层层退 台营销多视角的景观点。
项目总结
品牌优势：银泰、阿里巴巴品牌强强联合； 投资价值：银泰百货11万㎡自持商业，投资者信心保证；周边客群不足以支撑如此大体量的商业； 区位价值：天府新区大源组团核心位置，未来潜力无限，但现阶段商业氛围不够成熟； 产品属性：5年内成都城南唯一的大型低密度花园式多业态的生活中心；体验业态+餐饮业态为主，有一定吸引 力；商业街舒适性不够，不能形成全天候的城市综合体； 产品组合策略：商铺划小，根据顾客需求情况，灵活组合销售； 推广强度：力度强，项目亮相至今推广全面铺开，报广商报15版，华西15版，同时节点配合站台、路名牌、电 台、资源渠道等，保证足够的蓄客量；
首次开盘后剩余 为选铺的认筹客 户，通过vip权益 定制合同，通过 此手段有效锁定 客户。
到二批次推出1、 2、3、16栋时， 所有商铺接近 70%均已通过定 制合同优先购买 了。二批次开盘 当天销售一空。
开盘，仅余10%的货 量
由于项目工期进度 等原因，第三批次 今年5月底推出，开 盘前项目冠名举办 2014中国（成都） 商业街峰会—— “传统与创新的对 话”新经济时代商 业发展趋势研讨会， 作为产品推荐，销 售情况持续火热， 销售口径，目前仅 余10%的货量。
空间设计
中庭组合有序，功能分布基本明确。
室外商业街 1F
室外商业街 2F
室外商业街 3F
室外商业街
中庭缺少垂直交通体，退台空间不够舒适。局部中庭 尺度过大，动线不够简洁流畅。 东南向缺少主力店拉动。
室外商业街
景观小品
细节 雨篷
建筑设计
建筑设计 黄色石材+玻璃
1.现代感。 2.成都天气。
整体布局： 1.购物中心：位置天府四街和剑南大道交汇 处； 理由：两主干道交汇处，车流人流量大，品 牌昭示； 2.商业街：位于购物中心南面，临小街，商 业内街下沉式广场； 理由：有效吸附购物中心、写字楼人流、商 业街南面为朗基天香商业，两项目商业可形 成有效互动；下沉式广场增加内街商业的特 色，有效实现较高的单价出售； 3.写字楼：单独分布于临街角落处成点状式 布局； 理由：由于地块为阿里巴巴拿下的产业用地 与银泰合作开发，带有办公的指标；写字楼 有效的为商业带来办公人群；