土地增值税政策及征管规定

三、土地增值税征收对象：
国有土地使用权 地上建筑物及其附着物
四、纳税环节
房地产转让环节征收土地增值税
常见的几种形式
直接转让土地使用权。 取得国有土地使用权后仅进行开发，即将生地变
熟地，然后直接将空地卖出去。 转让在建工程。 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再转让 将购买的房产再转让(个人转让住宅暂免征) 自建自用再转让 交换房地产（个人转让住宅暂免征）
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，也免征土 地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬 迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产 生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生 活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部 门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情 况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施 国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的 建设项目而进行搬迁的情况。
2006年9月30日前我市普通标准住宅标准 为：普通标准住宅是指除别墅、度假村、 酒店式公寓以外的居住用住宅。
2、个人销售住宅暂免征土地增值税。不包 括企事业单位
3、国家建设需要依法征用、收回的房地产， 免征土地增值税，是指因城市实施规划、 国家建设的需要而被政府批准征用的房产 或收回的土地使用权。
（财税【2006】21号）
4、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营 的一方以土地（房地产） 作价入股进行投资或作 为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企 业中时，暂免征收土 地增值税。对投资、联营企 业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
但凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或 者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和 联营的，均不使用上述优惠政策。
Βιβλιοθήκη Baidu
60
35
实例
房地产转让收入1000万元 当扣除项目金额为800万元时：土地增值税＝（1000－
800）×30%＝60万元 当扣除项目金额为600万元时：土地增值税＝（1000－
600）×40% － 600×5% ＝130万元 当扣除项目金额为400万元时：土地增值税＝（1000－
400）×50% － 400×15% ＝240万元 当扣除项目金额为200万元时：土地增值税＝（1000－
5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产 转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
土地增值税政策解析 及征管规定
2014年3月
土地增值税课税要素
纳税义务人 征税对象 纳税环节 计税依据 税率 纳税期限 纳税地点 税收优惠
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用 权、地上建筑物及其附着物所取得的增值 额为征税对象，依照规定税率征收的一种 税。
土地增值税从1994年1月1日起在全国开征 深圳市从2005年11月1日起开征
50
分（含200%）
4
超过200%的部分
60
简便结算方法
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 数
1
增值额未超过扣除项目金额
30
0
50%（含50%）
2
增值额超过50%、未超过100%
40
5
的（含100%）
3
增值额超过lOO% 、未超过
50
15
200%的（含200%）
4
超过200%的
200）×60% － 200×35% ＝410万元
七、纳税义务发生时间
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第十条：
纳税人应当自转让房地产合同签定订之日 起七日内向房地产所在地主管税务机关办 理纳税申报，并在税务机关核定的期限内 缴纳土地增值税。
八、纳税地点
申报征收：由房地产所在地征收管理 减免税办理：
规定的扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 2、开发土地的成本、费用 3、新建房及配套设施的成本、费用，或者
旧房及建筑物的评估价格； 4、与转让房地产有关的税金； 5、财政部规定的其他扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额：是指纳税 人为取得地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用。
其他扣除项目：
对从事房地产开发的纳税人可按土地成本 和房地产开发成本金额之和，加计20％扣 除。
六、四级税率超率累进税率：
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 数
1
未超过扣除项目金额50%的部
30
分（含50%）
2
超过50%、未超过100%的部分
40
（含100%）
3
超过lOO% 、未超过200%的部
（《深圳市地方税务局关于调整和明确部分减免税事项主管税务机关 的通知》（深地税发〔2011〕332 ）明确：从2012年开始调整不 动产或土地使用权相关减免税事项的主管税务机关 。）
九、税收减免
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额 未超过扣除项目金额20%的，免征土地增 值税。
普通标准住宅是指建筑面积144平方米或套 内面积120平方米，容积率1.0以上，价格 高于当地平均价格1.44倍以上的的住宅。
五、计税依据
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得 的增值额和规定的税率计算征收。
纳税人转让房地产所取得的收入减除规定 扣除项目金额后的余额，为增值额。
计算：
增值额＝转让收入－扣除项目合计
扣除项目合计＝土地原价＋开发成本＋开 发费用＋转让环节税费
增值税＝ 增值额×适用税率－速算扣除系 数×扣除项目合计
旧房及建筑物的评估价格：
是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由 政府批准设立的房地产评估机构评定的重 置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评 估价格须经当地税务机关确认。
与转让房地产有关的税金：
是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产交纳 的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
开发土地和新建房及配套设施：
即房地产开发的成本，是指纳税人房地产 开发项目实际发生的成本，包括土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。
开发土地和新建房及配套没施的费用：
即房地产开发费用，是指与房地产开发项 目有关的销售费用、管理费用、财务费用。