龙湖项目成本管理控制2012421最新

作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
成本管理部分制度流程体系
项目负责人
项目1
项目研发经理 研发专员
项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
项
项
项
目
目
目
2
3
N
龙湖项目部主要职能
产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证
实行项目管理后公司和部门职能
公司 土地竞拍、资金保障、人力资源 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员
影响房地产成本的主要因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
龙湖成本管理的目的
龙湖成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形 成行业成本优势 。
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的 产品目标
成本管理未来的发展方向 管理重心前移
方案优化管理创新
龙湖的成本管理
成本管理的管理体系
成本管理部分管理制度 招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法 ……
项目职能岗位
项目成本管理职能
设计研发
1、产品定位 2、产品建造标准 3、设计任务书 4、 设计优化产品成本控制 5、设计费管理
成本管理
1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总
工程管理 营销
建设部2000年9月18日发布 《房地产开发项目经济评价方法》
第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、 前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程 费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财 务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他 费用以及不可预见费用等。”
龙湖项目成本管理控制 与招投标、合同管理
主讲：周世艾
2012年5月21日
讲师介绍
高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二 届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公 司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管 理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。
内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
龙湖成本管理体系思路
新项目可研
规划设计
合约规划 与招标
施工管理
合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存
成本管理工作的重心提前
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
龙湖成本管理的目标
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
龙湖成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
问题： 成本是怎样形成的 成本是什么时候形成的
房地产主要成本费项
主要费项：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安） 四、开发间接费 五、营销费用 六、管理费 七、财务费用
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4
开发成本
5 6
配套设施费用 基础设施费用 园林景观工ห้องสมุดไป่ตู้费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等、税金 员工工资、福利等
计划财务
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控
龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库
龙湖项目成本管理的内容
以项目为管理对象 项目的完全直接开发成本测算分解 项目期间成本测算分摊
龙湖集团组织形式 集团公司
重庆公司
项 项项 目 目目 1 2N
成都公司
项项项 目目目 1 2N
北京公司
项项 项 目目 目 1 2N
N公司
项 目 N
龙湖项目管理组织形式
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部 营销部 计划财务部
龙湖成本管理体系
制度
流程
方法
工具
（工作指引、作业指导书）
业务 模块
制度文件
目标成本管理办法
责任成本管理办法
动态成本管理细则
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。