东莞市2010年楼市总结及2011年展望 合富辉煌

东莞市2010年楼市总结及2011年展望(摘录) 2010年总结

一.整体情况

1.商品房供应情况

一手住宅供应448万平方米，同比略增，仍属历史低位

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年全市一手商品房新增面积约542.3万平方米，同比略增9.1%。其中住宅新增面积约459.0万平方米，同比略增7.5%，仍属历史低位水平，较07年、08年大幅萎缩。按产品类型划分，别墅供应量与去年基本持平，处于历史高位;公寓供应量创历史新低，仅供应18.2万平方米;洋房供应量较去年小幅增长9.8%;办公供应量创历史最高，达30.8万平方米，随着东莞产业转型的推进，东莞未来办公的需求将大幅增多;车库供应量创历史最低，仅7.8万平方米;商铺供应量同比增加约28.6%，但较07和08年仍然大幅萎缩。

2.商品房销售情况

高压政策抑制需求高端住宅成交突出结构性拉高房价 2010年“量缩价升”

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至12月28日东莞市一手商品房销售面积约506.1万平方米，同比减少20.7%.其中住宅销售面积约442.4万平方米，同比减少约21.8%,住宅均价高达7429元/平方米，同比大幅上涨21.4%，主要表现为结构性上涨，即今年高端住宅成交突出，拉高整体均价。今年住宅市场多次遭受史上最严房产调控，需求受到较严重打压，成交呈现萎缩。与住宅市场相反，非住宅市场则处于宽松的政策环境，导致非住宅成交突出。今年非住宅销售面积达63.7万平方米，同比大幅增加44.6%.在住宅投资受阻情况下，加上通胀预期，今年非住宅尤其商铺成为资金避风港。

3.住宅整体供求态势

2009-2010年维持“供不应求”，价格上涨较明显

2007-2008年两年间东莞楼市处于典型的“供过于求”，供应面积约1272.6万平方米，销售面积约972万平方米，供应超出销售约300万平方米。2009-2010年恰恰相反，楼市转向为“供不应求”，两年间供应面积约886万平方米，销售面积达1036.4万平方米，销售量与2007-2009年基本持平，供应缺口约150.4万平方米。2009-2010年东莞房价上涨较明显，主要由供求关系决定，即“供不应求加快房价上涨”。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年东莞一手住宅签约均价约7429元/平方米，同比上涨约21.4%，如剔除高端住宅结构性拉动因素，东莞房价涨幅在10-15%之间，虽然较前两年上涨较快，但仍属合理范围之内(08年涨幅3.7%，09年涨幅6.8%)。

4.住宅月度供求走势

10-12月大幅“量价齐升”，“宏调”遭受史上最严峻考验

2010年楼市三大调控时间分别为1月、4月和9月，从历次调控效果来看，周期通常为三个月。如1月调控后1-3月成交萎缩，4月成交回升;“4.17”调控后，5-7月成交萎缩，8月始成交逐渐回升，“宏调”对楼市成交主要表现为阶段性影响，今年“宏调”效果多次受到考验。被称为史上最严厉的“9.29”新政却遭遇史上最严峻“信任危机”，10-12月东莞楼市成交量及价格均创造了年内最高峰。10-12月住宅均价连续三个月“8字头”，维持在8200元/平方米上下。

5.区域住宅销售情况

南城区销售量最大达74.5万平方米松山湖均价最高达1.3万元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年销售面积前20名区域中，南城区销售量最大，高达75.1万平方米，全市比重达17.4%，松山湖以均价1.23万元/平方米成为全市均价最高区域。全市住宅销售面积前5名区域分别为：南城区75.1万平方米，东城区31.2

万平方米，常平镇29.7万平方米，凤岗镇28.7万平方米和塘厦镇25.4万平方米;全市住宅销售均价前5名区域分别为松山湖12352元/平方米，东城区8365元/平方米，南城区8131元/平方米,塘厦镇7198元/平方米，和虎门镇6927元/平方米。今年常平镇、凤岗镇和塘厦镇等镇成交较突出，其中受深圳客影响较大，“广深限购，东莞不限购”导致了9月后靠近深圳的东莞区域投资现象增多，大量深圳客前来东莞置业，不少楼盘深圳客比重高达八成。

6.开发商销售排行榜

万科地产以48.8亿元蝉联东莞榜首中信地产业绩大增稳居全市前三甲

万科地产步入加速发展轨道，09年创下近25亿元佳绩夺冠后，2010年再续辉煌，以48.8亿元蝉联东莞榜首，业绩较09年翻倍增长。2011年万科地产将蓄势起航，多个豪宅项目入市将万科在东莞历程推向高潮;光大地产以40亿元位列第二，名次与09年未有变化;中信地产凭借豪宅项目-中信御园，今年销售业绩大增，以近37亿元入围全市前三甲，排名较09年前进一名。

2010年开发商分化较明显，市场向优势资源集中。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，商品房签约金额前三名开发商总和占全市约1/3的份额，约为31.1%，较09年提高10个百分点。前十名开发商签约金额总和占全市近一半的份额，约48.9%,较09年的40.1%提升8.8个百分点。在日趋激烈的市场环境下，相对而言，品牌开发商优势更加突显，竞争力在加速增强。

7.市区住宅供求

2010年市区供求量创历史新低，供不应求导致房价上涨较快

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年市区(南城、东城、莞城和万江)一手住宅新增面积仅123.9万平方米，同比减少21%，创07年以来历史最低。销售面积仅138.9万平方米，同比减少35%，与2008年基本持平，同样创07年以来历史最低。市区销售萎缩主要原因为新品供应不足。2010年市区住宅均价高达8461元/平方米，同比上涨高达26%，创历史最高。市区楼市供不应求是价格上涨较快的最主要原因，除此之外，市区高端住宅开发量增多，也是整体均价高企重要原因。

2011年展望

供应量展望：2011年供应井喷，“供不应求”局面将大幅改观

2009年新开工量将直接反映2010年新房上市量，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年东莞市住宅新开工面积约621万平方米，将同比09年大幅增加200万平方米，增幅约46%.由此可见，2011年东莞楼市供应井喷，“供不应求”局面将得到大幅改观。对于东莞正常年均消化量约480万平方米现状，2011年市场竞争将日趋激烈。

政策面展望：延续2010年维持“紧缩”

2011年房产税改革继续推进，加重楼市观望。“限购令”“二套房贷”及“三套限贷”等政策将延续至2011年，楼市需求受抵制，合拼户型及普通大户型销售面临压力。为抑制通货膨胀，2011年货币政策存紧缩的可能性，开发商融资成本提高。

2011年东莞楼市预判：适度担忧谨慎乐观

总体来讲，东莞楼市长期健康平稳这一特性将决定了2011年朝着平稳发展，成交量将稳中有升。2011年将结束东莞长达两年“供不应求”的局面，供应量大幅增加的同时也将激活楼市需求。但由于2011年东莞尤其是市区高端住宅开发量将大，而普通住宅开发量有限，这一局面将可能抑制刚性需求。2011年上市新项目不少为之前地王，开发成本较高，将会成本推动房价往高走，高房价将会排挤部分需求，成交量受到抑制。政策存在较大变数，2011年楼市走势最终看政策走势。