关于华夏幸福商业模式的分析报告

关于华夏幸福商业模式研究的报告

燕生总：

我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司产业地产开发模式的借鉴点汇报如下：

一、以产业发展规划为先导进行产业开发

对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。

二、采取“产业托管”的产业开发模式

采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。

产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入

在“打造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。

三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力

建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。

四、通过综合配套提升区域价值

争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。

五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵

借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。

六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡

在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。

附件：《华夏幸福商业模式分析》报告

集团战略与计划管理部

二〇一二年八月二十五日华夏幸福商业模式分析

战略与计划管理部

二零一二年八月

目录

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1

二、华夏幸福的模式分析 3

（一）环境与机遇分析 3 （二）华夏幸福商业模式综述 4 （三）华夏幸福的布局策略 5 （四）华夏幸福的产品策略 5 （五）华夏幸福的开发策略10 （六）华夏幸福的现金流策略12 （七）华夏幸福的盈利模式13 （八）华夏幸福的核心能力分析14 （九）华夏幸福的风险分析14

三、华夏幸福模式对公司的启示14

华夏幸福商业模式分析

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况

（一）公司背景

华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。

在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。

（二）公司业绩呈现爆发式增长

华夏幸福2009-2011年业务进入高速成长期，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52%，目前公司已经形成年新开工300多万平米，销售150万平米以上的综合运营能力，公司2011年的整体销售额为165亿元。

附图：销售收入和销售面积

附图:新开工、竣工和施工面积

（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源

2011年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。其中园区住宅配套和土地整理的开发毛利率最高，公司将近80%的营业收入来自这二方面。

附表：主营业务收入分布

行业名称营业收

入

营业成

本

毛利率

营业收入较上年

增加百分比

（四）公司地产业务规模化已经成型

目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。

围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司2011年新拓展了7个园区，2012年上半年新拓展了5个园区进行产业新城的开发建设，其中7个地处河北、3个地处沈阳、2个地处青岛，总计委托开发面积将近475 平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。

附表：公司已运营和意向合作园区

（五）积累了较丰富的土地储备

经过多年积累，公司目前住宅土储建面储备（含潜在）已约达1500万平米，其中产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，主要分布在环北京经济圈内的固安、大厂、怀来、燕郊等地。

二、华夏幸福的模式分析

（一）环境与机遇分析

1、大都市产业升级带来了产业向周边县域转移的机遇, 为县域发展产业开发区提供了有力的客群支撑。