最新商业地产资产管理

债务（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险）
投资债券的收益可能比投资商业地产的收益高 / 低 200 个基点， 但投资债券的风险相对较低，能带来更高的净回报。
基点： 一个基点等于万分之一，一个百分比变化等于一百个基点。 债券收益率涨了0.05%，相当于增加了50基点，利率增加了1%， 相当于增加100基点。
投资实践-保险公司 保险公司必须赚取最低的回报率，才能在将来某一时间点 有足够的现金来偿还债务。 融资实践-银行 银行业在多种方式上支持房地产开发，他们提供短期和长 期的融资。 短期融资叫做： 建筑融资 过度融资 夹层融资
资本化率 资本化率是一项资产的净营业收入与它的资金成本（买入这 项资产的原始价钱）或当前市场价值的比率。
在房地产中，如果想要计算一座建筑的价值，只需知道它的租金收 入和现行市场资本化率即可。
收益率（资本化率）和并购实践 比如我们有笔钱要投资，我们选择把钱存入银行，来赚取 最低的利率3.25%，或者我们也可以投资在房地产上。 房地产的资本化率在一年 6% 到 7% 之间徘徊。因此保证的 3.25%的利率与期望的6.5%资本化率之间的差别由一些因素构 成，其中之一就是风险。 了解这个之后，寻找购入建筑的资产管理经理就知道了他需 要找到回报率至少在 6.5% 的建筑再能买，因为这样才能使投 资有意义。
资产管理战略（AMS）报告 基础资产辨别、投资策略、营业战略、资产管理经理和 投资组合管理者的许可
成熟周期分析
计算相对于市场租金而言，你的建筑租金大概处于一个什 么位置。
专业人士估价 内部估价师
在北美最好用的一个方法是在每三个月（一年三次）做一次 内部估价，在第四次找一位外部估价师来做。
行业数据 在北美，可以通过全国不动产信托委员会（NCREIF）和投 资物业资料库（IPD）找到行业数据，他们发布的报告会表明 他们成员投资组合中财产的回报率。 数据对一位资产管理经理来说有很大用处，他们可以用这 些数据按照资产分类（办公楼、零售等）和分布地区来衡量 资产表现的好坏。
项目资本 通过资产项目增加资产价值
有时候一些重大的费用，如房屋的维修费或对大堂整体翻 修，需要完成才能保证建筑的价值。
底线
-资产管理经理的角色
最重要的是增加价值 一座建筑里的所有事物不是增加就是减少这座建筑的价值
资产管理经理应该表现的像业主一样 资产管理经理的主要责任是让建筑产生利润
房地产业与股票和债券如何相比较
物业维护质量 一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更保值！
租赁管理：
致力于收入的产生。 负责为任何一块空场地招租，为租户租约续租。
租赁管理经理负责收入，物业管理经理负责开销：
收入-支出=利润
资产管理：
把每一座建筑当做一门生意来运作。
负责确保收入最大化，开销最小化。
资产管理经理对谁负责？ 对利润 / 底线负责，对一座建筑的收入和开销做出贡献的 所有人负责。
避免通货膨胀损失的套期保值。
房地产趋向于对抗通货膨胀，因为产生的租金总是和市场 水平持平。因此，如果通货膨胀导致的租金上涨，建筑的价 值将也会上升，而且投资本金的价值也会上涨。
所有权类型： 个人 合伙人关系和合资公司 公司 养老基金 保险公司
房地产投资信托公司（REITS）
投资者可以在股票市场上房地产投资信托公司的股票，房地产投资信托公司 的价值以天来计算，就跟股票一样。与房地产开发公司最大的区别在于，房地产 投资信托公司所赚取的大部分利润以红利的形式回报给投资者。
资产种类 ·股票 ·债券 债券和股票都是证券，区别在于股票持有者在公司有股权， 而债券持有者在公司里有债权人的股份。债券通常有一个规 定的到期日，而股票可能一直未清偿。 ·房地产
被持有或出租的建筑物/地块。
计算价值的方法
成本法 （计算它建立时候的成本，或替换成本）
市场对比法 （同样一座城市里其他建筑在过去半年左右卖 出的每平米的价钱）
浅谈资产管理
为房地产增加价值！
投资指导政策： 透明度 保守主义 低风险
与期待的支出所匹配的投资水平
降低风险的方式： 尽职调查 分析 战略性商业计划
与房地产相关的一些风险:
运营（收益可能没有期待的那么多） 租赁（租赁目标可能受市场影响） 资金支出（补充投资的程度可能会被低估） 流动性（万一房地产卖不出去）
形成一个商业计划
执行摘要 目录 价值 使命 远景 战略计划 关键措施 地域 业绩指标 绝对回报 开发 账面价值收益 资本支出预算 闲置
运营计划 （租赁、物业管理、资产管理〈出售物业、收购物业、物业开发〉） 目标和主要表现指标 （投资多样化：核心资产/非核心资产） 财产类型 （办公楼、零售、工业、住宅、地面租金、其他） 租户挽留
·负责续租（定期与承租人保持联系）
寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍！
开销
-物业管理经理的角色
· 管理营业费用（怎样管理一座建筑才能使承租人过得舒服） · 负责租约管理与承租人的关系（确保承租人遵守所有租约 上的条款还要与承租人保持良好的工作关系） · 项目管理（管理给建筑进行维修的维护部分和外聘服务单 位等，完成任务并把开控制在预算内）
物业管理经理
租赁管理经理 估价师 工程师 咨询师
把每座建筑视为一个单独的产业
赚取利润
市场/销量
地点
租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同的扮演角色
收入
-租赁管理经理的角色
·寻找建筑物空闲房屋的承租人以产生收入（了解这座建筑的特色、 与其他建筑相比的竞争优势） ·管理建筑所使用的第三方经纪人（和中介圈子保持良好关系）
ຫໍສະໝຸດ Baidu
商业地产评估：
管理种类： 设备管理经理 物业管理经理 租赁管理经理 资产管理经理
设备管理：
根据国际设施管理协会（IFMA）的定义为“一项包含多项
行为的职业，整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环 境的功能。”
负责建筑运营
机械、电力、安全等
物业管理：
管理一座建筑的运营开销并且负责租户的安康，包括租约 管理。
收入资本化法 （假设一座建筑的价值最大程度受到了租金 收入的决定，如能计算这座建筑的租金收入 /现金流，就能得 到一个更加实际的价值计算方法）
收入/现金流 收入/现金流 （投资者应该确保收回投资的本金，确保投 资能获得稳定的收入或现金） 资本增值 房地产的价值来自于租金收入，我们假设因为市场需求的 原因租金一直上涨，那么房地产的价值在将来确实会一直增 加。 通货膨胀