漯河市博亿融城国际商业发展报告下
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3、项目商业定位上客观需要考虑解决部分固定人口的生活配套问题。
项目商业周边教育资源
说明：
漯河食品职业学院位于井冈山路市场附近，现南校区占地160余亩，共有学
说明： 生1万余人，其中大专生3000人，其余为中专生，北校区规划面积600亩，
预1计、三年时间完成建设，并逐渐向大专侧重，学院基本实施封闭式管理， 中专生周末能自由出入，而大专生凭学生证能在平时出入，学生中外地市 和外省人员占很大比例，周末校门口有较多摊位，包括小吃，日用品等， 学院对外招待多在郾城大酒店或阳光凯旋酒店，2010年8月4日，省银行招 工类考试在此设立考点，还有公检法考试也在此设立考点，院办公室刘处 长希望井冈山市场能多做一些便利学生的项目。
项目商业业态规模定位（项目总体商业体量初步预估）
一线主题 专业市场
休闲娱乐 生活配套
二线主题
建材 家居 家饰等 小商品批发 物流 特色餐饮 娱乐 日常用品 集中卖场
规模
20000平米 5000平米 1500平米 26000平米 3000平米 4000平米 5000平米
15000平米 4000平米---5000平米
项目商业功能定位
一线主题
二线主题
专业市场
建材 家居 家饰 小商品批发 物流
休闲娱乐
餐饮 娱乐
生活配套
日常用品 集中卖场
分类功能
地板、家装辅材、家装辅料等 家具、创意家居、布艺、墙纸等
家装饰品、家装摆设等 日用百货等批发
小型物流公司辅助专业市场
特色餐饮
KTV、会所、足疗等
便利店、美容、美发等 以超市为主，附带少量百货类
项目商业铺面划分标准
整体采用上下两层垂直分割
功能组团
开间
配套生活区
3.5-4.5
家饰软装区
4.5-8
家装建材区
3.5--6
购物休闲区（娱乐休 闲）
物流区
主力店可根据商户定 制，其余按8-15
3.5-4.5
Baidu Nhomakorabea
小商品批发区
3.5-4.5
特色餐饮
10--23
进深 9---12 6-15 9-20 12-15 12-16 12-15 8-15
总计：约8.35--8.45万平米
项目商业业态规模定位（龙江路以南项目总体商业体量初步预估）
路段
淞江路段----岷江路段
岷江路段-----龙江路段
业态
生活配套类
集中卖场
娱乐 特色餐饮
建材 家居 家饰等
体量
15000平米 4000平米---5000平米
5000平米 4000平米 20000平米 5000平米 1500平米
项目商业周边新建主要住宅社区的人口基数说明
1、项目周边在三年内的固定人口将会达到3万---5万人；是典型的一个城区概 念；这对项目是一个重大的利好条件；因为商业离不开人流的有效支撑； 这也和项目的主推基调OSSCAR的调性相符合；
2、但淞江新区附近的高档小区入住率比较低，在一定程度上限制了商业的辐 射能力以及发展速度；
三组团 二组团 一组团
小商品批发区
物流区 家装、家饰以及建材区
特色餐饮、休闲娱乐
项目一组团与二组团的人流导示图
龙江路
岷江路
集中商业
郾城区 公安局
项目商业街规划布局要点及原则
KPI体系
公共空间 街区打造 建筑形象
开敞体系，与城市公共区域无缝对接 强化具有内聚功能的公共空间
多种空间的混合/共享/模糊，增加空间 层次
街道及空间的情趣性、景观装饰性
多样化的街区空间设置 具预有留承能担导运入营人主流体的的道特路色标功识能系空统间
奥特莱斯的说明：
奥特莱斯是英文OUTLETS的中文直译，其英文原意为“出口、出路、排出口”的意思， 奥特莱斯起源于美国，流行于欧洲，风靡于世界。
主要销售名牌厂商专门为奥特莱斯生产的系列商品，名牌下架、断码、库存商品。一百多 年来奥特莱斯由最初处理工厂尾货的直销店，逐渐发展成为类似shopping的大型奥特莱斯购 物中心，并成为一个时尚的零售业态。
项目商业业态体量初估定位所辐射的问题
1、龙江路以南，淞江路以北商业体量初估为5、5万平米左右；规划的商业体量如大于这个体 量，存在商业的合理去化问题； 2、商业的业态对规划有一定的要求，例如建材主力店，对进深的要求就比价高；基本大的建 材主力店，进深都高达18米—20米；例如特色餐饮和娱乐休闲行业对开间要求就比较高，大的 特色餐饮和娱乐休闲，开间都高达20米以上； 3、岷江路和龙江路除了规划特色的餐饮、娱乐业态之外，重点规划了建材、家饰、家居；做 为专业的家装市场，要重点考虑体量和启动方式的问题； 4、各个商业业态必须要解决停车问题，例如，特色餐饮和娱乐休闲都对停车要求相对比较高； 5、集中商业（博亿生活广场（暂定））的开建时间问题；因为集中商业如有5000平米，对激 活市场人气，提升本项目的商业价值有极大的作用；成本投资需有1500万，故需提前考虑集 中商业的招商问题；要将开发周期和集中商业开建这个重要的商业节点相联系。
目前，欧洲、美国、日本等国家，国内北京、上海、重庆、成都等城市相继出现了奥特莱 斯业态，并得到了蓬勃发展。所到之处均成为时尚一族热衷的名品淘宝天堂。
但是，奥特莱斯作为一种新型的业态，其发展的区域均为一些比较发达国家，和发展中国 家的一线城市，如中国的北京、上海、重庆等，在我国的二线城市并不多见，与人们的购物 观念仍有很大的差距，在郑州也是以大型的SHOPPING-MALL形式存在，地理位置离市中心 比较远，经营状况比较差；这个业态目前不适合在漯河发展。
不同主题节点的串联和自我空间打造
强烈的造型化倾向形成视觉中心
灯光、色彩变幻等丰富变化建筑形象
预留能导入人流的道路标识系统
项目整体组团分布：三大组团、六大主题功能区
根据地形位置，将 项目整体分为三个 组团： 一组团:奥斯卡生 活配套 二组团：奥斯卡特
色餐饮、家装、家饰 、建材
三组团：奥斯卡批 发物流； 六大主题功能区 生活配套区、家装 软装区、特色餐饮 休闲区、家装建材 区、物流区、小商 品批发区
和餐饮等
项目商业周边新建主要住宅社区的人口基数
小区名称
双汇·欧洲故事
锦绣淞江
淞江芳园电业局家属院 淞江芳园西区 建业·壹号城邦 宏昌鑫苑 天鹅湖 博亿·融城国际
小区固定人口
1982户（前三期）
720户 1000户左右 1400户左右 500户左右（一期）
558户
3700户左右（前四期）
1000户左右
项目商业周边教育资源
说明：
漯河食品职业学院位于井冈山路市场附近，现南校区占地160余亩，共有学
说明： 生1万余人，其中大专生3000人，其余为中专生，北校区规划面积600亩，
预1计、三年时间完成建设，并逐渐向大专侧重，学院基本实施封闭式管理， 中专生周末能自由出入，而大专生凭学生证能在平时出入，学生中外地市 和外省人员占很大比例，周末校门口有较多摊位，包括小吃，日用品等， 学院对外招待多在郾城大酒店或阳光凯旋酒店，2010年8月4日，省银行招 工类考试在此设立考点，还有公检法考试也在此设立考点，院办公室刘处 长希望井冈山市场能多做一些便利学生的项目。
项目商业业态规模定位（项目总体商业体量初步预估）
一线主题 专业市场
休闲娱乐 生活配套
二线主题
建材 家居 家饰等 小商品批发 物流 特色餐饮 娱乐 日常用品 集中卖场
规模
20000平米 5000平米 1500平米 26000平米 3000平米 4000平米 5000平米
15000平米 4000平米---5000平米
项目商业功能定位
一线主题
二线主题
专业市场
建材 家居 家饰 小商品批发 物流
休闲娱乐
餐饮 娱乐
生活配套
日常用品 集中卖场
分类功能
地板、家装辅材、家装辅料等 家具、创意家居、布艺、墙纸等
家装饰品、家装摆设等 日用百货等批发
小型物流公司辅助专业市场
特色餐饮
KTV、会所、足疗等
便利店、美容、美发等 以超市为主，附带少量百货类
项目商业铺面划分标准
整体采用上下两层垂直分割
功能组团
开间
配套生活区
3.5-4.5
家饰软装区
4.5-8
家装建材区
3.5--6
购物休闲区（娱乐休 闲）
物流区
主力店可根据商户定 制，其余按8-15
3.5-4.5
Baidu Nhomakorabea
小商品批发区
3.5-4.5
特色餐饮
10--23
进深 9---12 6-15 9-20 12-15 12-16 12-15 8-15
总计：约8.35--8.45万平米
项目商业业态规模定位（龙江路以南项目总体商业体量初步预估）
路段
淞江路段----岷江路段
岷江路段-----龙江路段
业态
生活配套类
集中卖场
娱乐 特色餐饮
建材 家居 家饰等
体量
15000平米 4000平米---5000平米
5000平米 4000平米 20000平米 5000平米 1500平米
项目商业周边新建主要住宅社区的人口基数说明
1、项目周边在三年内的固定人口将会达到3万---5万人；是典型的一个城区概 念；这对项目是一个重大的利好条件；因为商业离不开人流的有效支撑； 这也和项目的主推基调OSSCAR的调性相符合；
2、但淞江新区附近的高档小区入住率比较低，在一定程度上限制了商业的辐 射能力以及发展速度；
三组团 二组团 一组团
小商品批发区
物流区 家装、家饰以及建材区
特色餐饮、休闲娱乐
项目一组团与二组团的人流导示图
龙江路
岷江路
集中商业
郾城区 公安局
项目商业街规划布局要点及原则
KPI体系
公共空间 街区打造 建筑形象
开敞体系，与城市公共区域无缝对接 强化具有内聚功能的公共空间
多种空间的混合/共享/模糊，增加空间 层次
街道及空间的情趣性、景观装饰性
多样化的街区空间设置 具预有留承能担导运入营人主流体的的道特路色标功识能系空统间
奥特莱斯的说明：
奥特莱斯是英文OUTLETS的中文直译，其英文原意为“出口、出路、排出口”的意思， 奥特莱斯起源于美国，流行于欧洲，风靡于世界。
主要销售名牌厂商专门为奥特莱斯生产的系列商品，名牌下架、断码、库存商品。一百多 年来奥特莱斯由最初处理工厂尾货的直销店，逐渐发展成为类似shopping的大型奥特莱斯购 物中心，并成为一个时尚的零售业态。
项目商业业态体量初估定位所辐射的问题
1、龙江路以南，淞江路以北商业体量初估为5、5万平米左右；规划的商业体量如大于这个体 量，存在商业的合理去化问题； 2、商业的业态对规划有一定的要求，例如建材主力店，对进深的要求就比价高；基本大的建 材主力店，进深都高达18米—20米；例如特色餐饮和娱乐休闲行业对开间要求就比较高，大的 特色餐饮和娱乐休闲，开间都高达20米以上； 3、岷江路和龙江路除了规划特色的餐饮、娱乐业态之外，重点规划了建材、家饰、家居；做 为专业的家装市场，要重点考虑体量和启动方式的问题； 4、各个商业业态必须要解决停车问题，例如，特色餐饮和娱乐休闲都对停车要求相对比较高； 5、集中商业（博亿生活广场（暂定））的开建时间问题；因为集中商业如有5000平米，对激 活市场人气，提升本项目的商业价值有极大的作用；成本投资需有1500万，故需提前考虑集 中商业的招商问题；要将开发周期和集中商业开建这个重要的商业节点相联系。
目前，欧洲、美国、日本等国家，国内北京、上海、重庆、成都等城市相继出现了奥特莱 斯业态，并得到了蓬勃发展。所到之处均成为时尚一族热衷的名品淘宝天堂。
但是，奥特莱斯作为一种新型的业态，其发展的区域均为一些比较发达国家，和发展中国 家的一线城市，如中国的北京、上海、重庆等，在我国的二线城市并不多见，与人们的购物 观念仍有很大的差距，在郑州也是以大型的SHOPPING-MALL形式存在，地理位置离市中心 比较远，经营状况比较差；这个业态目前不适合在漯河发展。
不同主题节点的串联和自我空间打造
强烈的造型化倾向形成视觉中心
灯光、色彩变幻等丰富变化建筑形象
预留能导入人流的道路标识系统
项目整体组团分布：三大组团、六大主题功能区
根据地形位置，将 项目整体分为三个 组团： 一组团:奥斯卡生 活配套 二组团：奥斯卡特
色餐饮、家装、家饰 、建材
三组团：奥斯卡批 发物流； 六大主题功能区 生活配套区、家装 软装区、特色餐饮 休闲区、家装建材 区、物流区、小商 品批发区
和餐饮等
项目商业周边新建主要住宅社区的人口基数
小区名称
双汇·欧洲故事
锦绣淞江
淞江芳园电业局家属院 淞江芳园西区 建业·壹号城邦 宏昌鑫苑 天鹅湖 博亿·融城国际
小区固定人口
1982户（前三期）
720户 1000户左右 1400户左右 500户左右（一期）
558户
3700户左右（前四期）
1000户左右