房地产价格和价值讲解

土地价格、建筑物价格、房地价格
房地价格＝土地价格＋建筑物价格 总价格、单位价格、楼面地价
市场需求：所有消费者需求总和。
决定房地产需求量的因素
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
（4）相关物品的价格水平 ✓ 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化 （整条供给曲线的位移）
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所有权价格、土地使用权价格、其他权益价格
① 所有权价格：是指房屋所有权价格、土地所有权 价格或房屋和土地所有权价格。
所② 有土权地价使格用的权说价明格：：土地使用权价格主要指土地使 中用国权目价前格只，有包房括屋建所设有用权地价使格用没权有价土格地、所宅有基权地价使用 格 体权，所价因有格为 权和土 不土地 允地公 许承有转包制让经下。营，权土价地格的。国家所有权和集 土③ 地其使他用权权益价价格格说：明泛：指除所有权价格、使用权价格 中以国外目的前各有种偿房出地让产和权转益让价土格地，的包价括格：主租要赁是权国价有格、 建地设役用权地价使格用、权抵的押价权格价。格。
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历史成本、账面价值、公允价值
① 历史成本：简称：原值、原价，是指一项资产在
当初取账得面时实价际值发=生原的始成价本。值-累计折旧
② 账面价值：也称为账面净值、折余价值，是指一 项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。
③ 公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易 双公方允自价愿值进的行前资提产：交换或者债务清偿的金额。 ④1)市公场平价交值易：；也称为实际价值，是指一项资产现时 在2市）场交上易实双际方所均值熟的悉价情格况，；是资产在市场上成交的 最3可）能双的方价均格是。自愿的；
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市场调节价、政府指导价、政府定价
形成机制
估价规定
适用
市场调节价 通过市场竞争形成，经营者自主制定 依据市场供求状况 商品房
政府指导价
政府价格主管部门或其他有关部门按 定价权限和范围规定基准价及浮动幅
度，指导经营者制定
估价结果不得超出 政府指导价规定的
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买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值、征收价值
➢ 法①定买优卖先价受格偿：款卖包方括将：房已地抵产押权担利保人的转债移权给数买额方、而
拖收欠取的的建货设币工等程经价济款利以益及。其他法定优先受偿款， 但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业 税 等②拍租卖赁、价变格卖：的是费指用出和租税人金将。房地产出租给承租人 而收取的货币等经济利益。
两个条件：供给愿意＋供给能力
房地产市场供给 含义：
在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所 有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且 能够提供出售的数量。 市场供给：所有开发商的供给总和。 潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地 产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发 量
决定房地产供给量的因素
③抵押价值：是在抵押期间的各个时点，债务人 不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权 的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价 款扣除法定优先受偿款后的余额。
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抵押价值
公式：
抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数
抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款 ＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价
款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程 价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款
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已抵押的价值
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买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值、征收价值
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须 付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济 利益。
房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物 等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、 设备。
2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
② 标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不 同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
③ 房屋重置价格：是指某一基准日期，不同区域、不 同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建 造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得 的利润。
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房地产价格和价值
价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。—— 本质 价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格
第一节 房地产价格的含义和形成条件
1.定义
④ 保险价值：是房地产投保时，为确定保险金额提 供参考依据而评估的价值。 ⑤ 课税价值：也称为课税价值或计税租金，是为税 务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值 或租金。 ⑥ 征收价值：为国家征收房地产确定补偿金额提供 参考而评估的被征收房地产的价值。
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P S
wenku.baidu.com
S1
P
供给减少
S
S2
供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
3.房地产均衡价格
房地产市场需求曲线与市场供给曲线相 交时的价格，也就是房地产市场需求量与市 场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩 或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡 价格。
幅度
经济适 用房
政府定价
由政府价格主管部门或其他有关部 估价结果不得超过 房改房 门，按照定价权限和范围制定价格 其最高、最低限价 廉租房
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基准地价、标定地价、房屋重置价格
① 基准地价：是指对城镇各级土地或匀质地域及其商 业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单 位面积平均价格。
✓ 房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。
（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。
✓ 房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用 权或其他权利。
（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般 物品主要是买卖价格。
✓ 房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交 易方式，即拥有两种价格。
表现为一定数量的货币
第四节 房地产价格和价值的种类
市场价格、理论价格、评估价值、成交价格
①成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的 价格
②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平 均水正平常价成格交，价是格该的类形房成地条产件大：量成交价格的抽象结 果和条。预件③12345.....期下理公交众买理成上绕一 格是 形论开 易 多 者 性交 下 理个理 成价市 对 的 和 的价 波 论良性 的格场 象 买 卖 经格 动 价好的 价：本 者 者 济围 ， 格的，格在身和都行绕 市 上评或。经具卖不为市场下估者济有者受场价波价真学市任价格动=实假场何正格围需设性压常求的力成与“，交真经完价实济全=市供人出场给”于价相的自等行愿的为
3.房地产均衡价格
P
P2 Pe P1
0
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S
E D
Q1Q2 Qe Q3 Q4
Q
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4.房地产供求状况的分类-（区域、类型）
（1）全国房地产总的供求状况 （2）本地区房地产总的供求状况 （3）全国同类房地产的供求状况 （4）本地区同类房地产的供求状况
房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决 定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况 。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。
第四节 房地产价格和价值的种类
使用价值和交换价值
房地产评估的是交换价值 使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的关 系或比例。
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。 （2）该房地产的成本 ✓ 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。 （3）该房地产的开发技术水平 ✓ 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
（4）房地产开发商对未来的预期
✓ 预期价格上升，则会增加供给量。 ✓ 预期价格下降，则会减少供给量。
谨慎原则评估出的价值。通常低于市场价值。 市1.适场当③价营在值销用形—价成交值的易：条双是件方指：有在充现裕状的使时用下间的进价行值交。易 2.懂行④—残余了价解值交：易是对指象在、非市连场续行使情用条件下的价值， 3.一审般慎低—于双市方场都价是值冷。静、理性、谨慎、没有感情用事 4.无⑤被投迫资—价—值交：易是双指方某是个自特愿定进的行投交资易者的基于个人的 5.需公要平或交意易愿—，交而易对双房方地是产出所于评利估己出动的机价进值行。交易的
④6.评买估者价和格卖：者估都价具师有通完过全估信价息活动所得出的估价 对象7.的适价当值的。期间完成
市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价 估价
值、在用价值、残余价值
目的 要求
市场①价快值速：变是现指价一值项：财是产指在不进符行合了市适场当价的值营形销成条件 后中，“由交懂易行双、方审有慎充且裕无的被时迫间的进自行愿交的易买”方下和最自可能的 愿价的格卖。方，以公平交易方式在估价时点进行交 易的②估谨计慎金价额值。：是指存在不确定因素的情况下遵守
第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求 含义：
是指消费者在某一特定的时间内，在每 一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能 够购买（或承租）的数量。 需求： ①有购买欲望 ②有支付能力
房地产市场需求 含义：
是指在一定的时间内、一定价格水平下 和一定市场上所有的消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。
2. 不同之处
（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物 品价格不易受影响。
✓ 房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。 如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。
（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成 通常较短。
✓ 房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎 交易。
加（经济适用房与商品房） ✓ 互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减
少（住宅与其配套商业） （5）消费者对未来的预期 ✓ 对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的
预期（正相关，如买涨不买跌）
房地产需求曲线-需求量和价格的关系
需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（ 整条需求曲线的位移）
没有价格。 （3）有效需求 ✓ 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 ✓ 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同
1.共同之处
（1）都是价格，是价值的货币表现； （2）都有波动，受供求关系影响；
（3）按质论价，质优价高，质劣价低；
2. 不同之处
（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位 关系不大。
✓ 需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。 ✓ 需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需
求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引 起需求减少，线向左移）
DI:消费者收入水平提高； D2：消费者收入水平降低。 需求减少
需求增加
2.房地产供给 含义：
指房地产开发商和拥有者在某一特定的 时间内，在每一价格水平下，对某种房地产 所愿意并且能够提供出售的数量。