对房价调控政策的浅析及建议

关于房价上涨

买房，这是许许多多外来人口到了大城市都有的梦想。然而，

这也就让我们不得不去面对一个问题，房价问题。房价的飞速上涨，尤

其是在深、沪、京这样的大城市。因此，房价如今已成了一个涉及中国

国计民生的问题。房价上涨是必然的，随着人们生活水平的提高，收入

的提高，按照每个月的收入可以买一平方米计算，房价会不断的上涨。

然而，房价为何会上涨的如此之快呢？我想，这是有很多原因的，有内

在的因素，也有外界的因素。

内因：中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。

外因：自从90年代后期，有人开始了他们的炒房行为。虽然政

府很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但他们的行为还是带来很大的

影响。虽然这只是一部分人的行为，不能影响整个中国的房市，但会触

发后续资金。包括国际游资的进入，从而快速抬高房地产价格。另外一

个原因就是外汇的大量流入了。在2006年初，中国的海外实际货物进出

口价格远小于最终的结算价格，这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金数量庞大，很大一部分都进入了内地各个方面的投资中了，

而在这些投资中，房地产又占了很大一个比例。

房价过快上涨是当前我国经济生活中的一个突出问题。全国70

个大中城市房屋销售价格，2007年比上年上涨7.6%，2008年1月份同

比上涨11.3%，攀升势头明显，已经成为社会各方面关注的热点焦点。

防止房价过快上涨，是2008年价格调控的一项重要任务。要按照中央

关于加强和改善房地产市场调控的要求，在落实已经出台各项调控政策

的基础上，采取更加积极有效的措施，增加住房有效供给，抑制不合理

需求，加强价格监管，规范市场秩序，引导建立符合国情的住房建设和消费模式，促进房地产业持续稳定健康发展。

一、继续合理调控住房需求。要按照保障生存需求、引导改善需求、控制投资需求、遏制投机需求的原则，合理控制当前过旺的住房需求。一是继续落实和完善有区别的税收、信贷政策。信贷方面，进一步贯彻落实加强商业性房地产信贷管理的各项政策，严格管理，加大监督检查力度，严肃查处商业银行违规放贷行为。严格执行第二套住房贷款政策，进一步抑制投资、投机性住房消费。努力做好保障性住房发展的金融服务工作，加大对经济适用住房、廉租住房建设的金融支持。税收方面，抓紧出台解决低收入家庭住房困难和住房租赁的税收支持办法；推进物业税试点，释出个人房产征收物业税的政策信号，引导政策预期。二是严格落实国务院关于禁止期房转让的规定，对违反规定的房地产开发企业、中介服务机构和交易管理机构相关人员，要依法严肃查处。三是继续控制房屋拆迁规模。加强拆迁计划管理，规范拆迁行为，控制被动性需求的过快增长。

二、切实增加普通住房有效供给。一是坚决落实土地有效供给。适当提高居住用地在新增土地供应中的比重。认真执行廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房年度用地供应量，不得低于居住用地供应总量70%的规定。严格控制单宗土地供应规模，加强土地供应后监管，确保已供应土地能及时开发建设，加快项目建设进度，落实每宗土地开发建设时间原则上不超过三年的规定，加大闲置土地处

理力度，形成有效住房供应。二是进一步抓好住房建设规划编制、公布和落实工作。指导、监督各地认真落实2008年住房建设计划，编制、公布2009年住房建设计划和2008—2012年住房建设规划,稳定市场预期。

三、是加大结构调整力度。继续落实“90平方米以下中小户型住房占总建筑面积70%以上”的规定，加快中低价位、中小套型普通住房有效供应。2007年房价上涨过快地区，要重点增加限价普通商品住房供给，有计划地解决当地居民的基本自住需求。对符合调控方向的住房建设项目，要提高审批效率，缩短开发建设周期。四是全面贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的各项政策措施。落实资金、土地、工作机构和工作责任，完善相关配套政策，加快解决城市低收入家庭的住房困难问题。小户型租赁房源短缺的地区，要着力增加廉租房源供应，加大实物配租比例。加大对中西部受灾地区廉租住房建设的资金支持力度。五是要搞活住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加住房供给，满足居民合理的住房需求。

四、加强房地产市场价格监管。一是加强限价商品住房价格管理。对中低价位、中小户型普通商品房建设，实行限房价、限套型基础上的竞地价。各地区要综合考虑土地价格、建设成本、开发商合理利润和城市中等收入家庭的支付能力等因素，并与周边同类住房价格适当衔接，明确限价普通商品住房的定价原则，合理确定指导价格。二是严格经济适用住房价格和廉租住房租金管理。进一步完善经济适用住房价格和廉租住房租金管理办法，加强成本监审，严格租金审核，认真落实各项收费优惠政策，完善价格管理。三是规范住房交易价格行为。制定

商品住房交易价格行为规范，推行住房销售明码标价制度，打击捏造和散布涨价信息、哄抬价格行为，规范房地产开发企业价外收费行为。土地和房屋销售价格明显不合理的，有关部门应依法干预。房价上涨过快的地区，价格主管部门可依据有关法律法规，从批准预售环节开始，加强价格动态管理，保证实际销售价格与预售申报价格相一致。

五、继续深入整顿规范房地产市场秩序。一是加大对房地产建设交易违法违规行为的整治力度，重点防范和打击各种规避结构调整政策、囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作等违法违规行为。二是规范上市房地产公司股市融资行为，从严控制为扩大土地储备而进行的融资活动，限制其他上市企业大量进入房地产开发，从严审批借壳上市的房地产企业。三是严格房地产企业市场准入和退出条件。对违法违规的房地产企业实施一定期限的市场禁入。四是引导房地产行业组织切实发挥行业自律作用，加强企业诚信体系建设。

六、加强信息披露和消费引导工作。一要进一步健全房地产市场信息系统，逐步实现全国房地产信息的联网查询，为实施有区别的税收、信贷政策和市场监测奠定基础。二要加强房价监测和指导。有关部门要加强合作与沟通，密切关注房价较高、波动较大的城市住房价格变化及其影响情况，防止房地产资产泡沫积聚。三要正确引导市场预期。进一步完善市场监测分析机制，定期公布市场供求和房价情况，稳定市场预期。严肃查处发布虚假信息、恶意炒作、误导住房消费预期等行为。四要加快研究完善房价统计方法和评价机制。下大力气建立房地产价格特