某城市新区新城概念规划方案

汴一体化等重大战略机遇汇集 叠加，将为开封发展带来乘法效 应。
项目背景分析
开封概况
■开封是中国八大古都之一、中国历史文化 名城、河南省副中心城市、中原经济区核 心区城市、郑州航空港区主体城市之一、 郑汴一体化发展的重要一翼。 ■ 2 0 1 8 年 开 封 市 GDP2002.23 元 ； 开 封 市 区面积1849平方公里，市区人口180万。
宋 文 化 生
汴 东 湖
态
公
园
项目景观系统
公园规划原则
以人为本
满足人生理和心理需求，创造安全舒适的休闲场所
文化导向
宋文化渗透景观、建筑，体现开封深厚的文化积淀
自然优先
在尽可能保护原生态下进行建造
因地制宜
充分利用自然地形有机组合统一
项目景观系统
污水处理系统
为保护整个新城的生 态景观，创建绿色环 保的生活环境，项目 将会进行污水处理， 并采用天然的污水净 化系统——无动力多 介质土壤污水处理系 统。
2010年6月，重庆两江新区成立； 2015年，两江新区地区生产总值达到1861亿元，工业总产值4179亿元。
4 项目景观系统
项目景观系统
景观规划分析
■宋文化生态公园(1250亩) 以宋文化为主题，拟将之建成一 个休闲、游玩、赏景、观光、娱 乐的大型生态景点，成为广大市 民日常消遣、周末游玩、假日度 假休闲之处。 ■汴东湖(500亩) 新城区将围绕汴东湖规划建设， 打造人文、生态、森林湖畔宜居 新家园。汴东湖引黄充水，为农 业灌溉、市工业用水及河湖补水 提供新水源。
■河南自贸区开封片区发展重点：文化旅游、创意设 计、文化传播、广播影视、文艺演出、文博会展及艺 术品交易等文化产业。
项目背景分析
开封城市定位及战略机遇
■《中原经济区规划》使得“战略支
点”开封战略地位凸显，作为河南 省副中心城市将迎来全新的发展
机遇。
■国家“一带一路”战略、中原经济 区、郑州航空港区、河南自贸区、郑
顺河区区位分析
顺河新城的战略位置
西移：打造汴西新区，加快郑汴融城； 东扩：建设东部新城，平衡城市发展。
顺河新城占据东扩中枢位置，西承中心城区，东接东部新城，为东扩战略发展的起步区。
顺河 新城
3 项目概念规划
项目概念规划
规划用地范围
东起东昌路东侧规划路 西至工农路 南起新宋路南侧规划路 北至苹南路北侧规划路
项目背景分析
中原经济区，助力河南振兴
■2012年11月，国务院正式批复《中原经 济区规划》（2012-2020）； ■中原经济区是以郑汴洛都市区为核心、 中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周 边地区的经济区域； ■中原经济区主体河南省2015年末常住人 口9480万，GDP3.7万亿元。
项目背景分析
项目背景分析
连霍高速 陇海铁路
新郑机场
郑民高速
日
京
南
九
高 速
大 广
铁 路
高
速
京京 广珠 铁高 路速
开封区位交通优越
一条城际专线：郑开城市轻轨； 二条高速铁路：郑徐高铁、郑济高铁； 三条铁路专线：陇海、京广、京九铁路； 五条高速公路：连霍、日南、大广、郑民、
商登五条高速公路相互交织。
项目背景分析
■交楼标准
为毛坯房交房。
项目起步区规划
行政办公区
项目起步区规划
配套设施--教育及医疗
希望政府对区域内的标志性公建以及教育、医疗 等公益性设施给予充分的关注和资金投入。
医院
医院
学校
学校
城市未来的“一极” 中心化：在开封大东区成为中心 价值标杆：城市名片，创建城市价值体系
项目概念规划
案例1 郑东新区
2003年，郑东新区开始破土动工。 2015年，郑东新区建成区面积突破115平方公里，入住人口115万人，财政收入完成185亿元，税收收 入完成165亿元。
项目概念规划
案例2 重庆两江新区
汴东湖总平图
项目景观系统
案例1 郑州滨河新城---蝶湖
蝶湖位于滨河新城的核心区域，占地1000多亩，蓄水量93万立方米。
项目景观系统
案例2 新乡平原新区---凤湖
凤湖位于新乡平原新区核心区，总占地 面积1830亩，其中湖水水面1147亩。
5 项目起步区规划
项目起步区规划
起步区布局
总规划用地：1982亩 行政办公用地：280亩 教育用地：162亩 医疗卫生用地：83亩 文化用地：30亩 商住用地：1334亩 商业金融用地：93亩
项目景观系统
案例2 西安大唐芙蓉园
大唐芙蓉园位于西安城南，大雁塔东南 侧，占地1000亩，是中国第一个全方 位展示盛唐风貌的大型皇家园林式文化 主题公园。
项目景观系统
画龙点睛汴东湖
有山则名 有水则灵 湖之于一个新城 犹如龙之睛 郑东新区有如意湖 平原新区有凤湖
郑州滨河新城有蝶湖 顺河新城有汴东湖
■客户因素
客户以周边顺河区客户为主，祥符区和周边县区客户为辅，多以自住为目的。客户最关注点应 为价格，客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层产品较为适宜。
■市场因素
市场容量问题是最核心问题，顺河区作为老城区，急需发展建设，目前该区域楼盘较少，加之 顺河新城的打造，区域内房地产市场需求将会加大，去化量会有较大增加。
中原城市群
中原城市群是以郑州为中心，开封、洛 阳为副中心，许昌、新乡、焦作、平顶 山、漯河、济源等9座地级市所构成的 具有高度紧密社会经济联系的城市群， 中国9大区域性城市群之一。
项目背景分析
河南自由贸易试验区
■2016年8月31日，国务院决定设立河南自由贸易试 验区； ■河南自贸区位于郑州市、洛阳市、开封市境内，总 面积140平方公里，其中开封片区30.54平方公里。
项目景观系统
汴东湖鸟瞰图
汴东湖占地面积500亩，其中湖面面积278亩，园林景观170亩，商服用地36亩。
项目景观系统
汴东湖景观示意
汴东湖集休闲、娱 乐、游玩等功能为 一体的综合性公园， 园景因地制宜，把 湿地、园林、建筑 等各种造景要素有 机结合，彼此呼应 构成一个动态的连 续画面。
项目景观系统
开封市顺河新城概念规划
目录
CONTENTS
1 项目背景分析 2 顺河区区位分析 3 项目城市概念规划 4 项目景观系统 5 项目起步区规划
6 经济及社会效益分析
1 项目背景分析
项目背景分析
全国房地产宏观环境
去年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大，地价房价创新高的 一年，全年成交规模创历史新高。 ■政策方面，两会”提出因城施策去库存。一方面，热点城市调控政 策不断收紧;另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略。 ■价格方面，热点城市房价快速攀升，1~11月百城住宅价格累计上涨 17.83%。 ■成交方面，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，50个代表城 市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。 ■ 去年年初，部分热点城市房价率先上涨，上半年不仅深圳、上海、 南京、合肥等城市房价高涨，郑州、武汉、无锡也加入了房价快速上 涨的行列，二季度房价涨幅均超过7%。三季度房价涨幅进一步加快， 多达12座城市单季度房价涨幅超过10%。房价过快上涨最终引发9月 底开始的新一轮调控，受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增 速明显放缓。
■宋文化生态公园 ■汴东湖 ■顺河区行政中心
■顺河新城以宋文化生态公园和汴东湖为生态景观主轴，重点打造生态景观和人文景观，形成休 闲生态景观带。 ■顺河新城以行政中心为核心，引领开封东区都市区建设，成为引领城东发展的核心区、先行区。
项目概念规划
城市中心&价值标杆
城市价值：成就纳新，价值不断升级 交通价值：辐射开封，规划实现价值 景观价值：打造大型景观主轴 功能价值：超大规模综合功能统筹发展
顺河区区位分析
顺河区---大东区核心区域
■开封市“大东区”是指顺河回族区、禹
王台区和祥符区部分区域，其大致范围 包括：东至大广高速、西至开封市城墙 以东、南至郑民高速公路、北至连霍高 速；
■“大东区”是开封市产业集聚的基地之
一，是开封市城市功能拓展的“后备 区”。
顺河区区位分析
顺河区发展示意
去年全国房地产数据
项目背景分析
河南房地产宏观环境
■郑州市作为河南省房地产市场龙头，经 过5-9月份的快速上涨，9月底政策调控逐 步收紧，限售限贷政策的出台，热度明显 放缓。河南省地市级房地产市场一直保持 平稳发展，房价稳中有升，个别城市库存 量较大，增长乏力。 ■开封市随着“郑汴一体化”的深度发展， 各项利好有力推动了房地产市场的稳步增 长，同时国内一线地产开发商绿地、绿城、 恒大等进入开封市场，市场竞争加剧，楼 盘的产品和品质得到了提升。
项目概念规划
规划用地估算
规划用地面积：9405亩 宋文化生态公园：1250亩 汴东湖：500亩 新城起步区：2091亩 二期规划用地：5064亩
项目概念规划
1年打基础，3年出形象，5年成规模
■采取政府主导，市场化 运作的模式，整合社会资 源提升区域形象和区域价 值。 ■未来3-5年将整理不少于
项目景观系统
宋文化生态公园构想
■公园定性为具有文史内涵、 游览观光 功能，以文化为主要特征的综合性城 市开放空间。
项目景观系统
公园示意1
项目景观系统
公园示意2
生态
项目景观系统
案例1 纽约中央公园
纽约中央公园坐 落在曼哈顿中心， 公园面积达340 万平方米，是世 界上最大的人造 自然景观之一。
项目起步区规划
地块四周道路现状
XX XX
XX路
路
路
XX路
项目起步区规划
地块现状
李长庄村 果园 农作物
迪尔工业园
小型养殖场
鱼塘
麦田
少量建筑物
项目起步区规划
起步区建设原则
高标准 高起点 智慧城市
顺河新城起步区业态划分要充分体现城市文化特点，规划设计先行，从新城总体发展出发，与 人口、消费需求、交通体系、文物和环境保护以及新城建设相协调，明确不同特色街区的功能 定位、特色业态、人文环境等。
2 顺河区区位分析
顺河区区位分析
顺河区概况
■顺河回族区1953年建区，是全国5个少
数民族城区之一。全区总面积86.7平方公 里，总人口30万，辖6个办事处、2个乡 和1个省级产业集聚区。
■顺河区突出文化旅游、商贸物流、现代
制造三大主导产业定位，打造汴东产业 集聚区、特色商业区、汴东商贸区、 物流产业区发展平台。
开封“两核六组Βιβλιοθήκη Baidu”规划
两核——分别指老城区和城乡一体化示
范区；积极发挥老城区的资源禀赋优势 和示范区的引领带动作用。
六组团——以东部新城、朱仙镇、尉
氏、杞县、通许、兰考六个城市功能区 为“六组团”。明确功能定位，发挥比 较优势，统筹推进区域联动发展。
示范区
老城区
东部 新城
朱仙镇
尉氏
通许
兰考 杞县
顺河区正处于老城区和东部新城交汇地带，将如何发挥其优势， 拓展城市空间，打造新的经济增长极？
项目起步区规划
住宅区规划——科学合理、美观实用
■建筑形态
以小高层为主，在沿街的主干道设立底商。
■建筑布局
以2个单位为标准设置，个别区域可做适当减少。 住宅底层考虑赠送花园、顶层赠送阁楼。商业区体 量不宜过大，主要是满足小区业主及周边居民，底 商业除个别区域外，均应是一层。
■配套设施
不设会所，配建幼儿园一所，车位以地下车位，一 并考虑社区服务用房、物业管理用房。
6000亩的建设用地组团
开发。
老 城 区
顺
宋 文
河
化 生
新
态 公
城
园
汴东产业 集聚区
东部新城组团
项目概念规划
发展定位
低碳生态示范区
引领开封城市可持续发展的先导区
智慧宜居新城区
提升开封东部发展动力的支撑点
现代服务集聚区
策动开封东部新城发展的桥头堡
项目概念规划
顺河新城规划设想：一园 一湖 一中心
项目起步区规划
住宅区定位——高层品质快销住宅
客户需求为自住，主要考虑因素为价格，品质和未来地段；必须一炮打响，树立市场标杆，在 配套、资源和品质上制定市场标准，重构客户置业选择观念。
项目起步区规划
住宅区定位——高层品质快销住宅
■地段因素
项目地块位置虽不在汴西发展热点区域，但却是开封新的发展方向，扼守老城区与东部新城枢 纽位置，占据顺河区一力打造的顺河新城的核心，未来旁边有开封东湖和生态公园。
项目起步区规划
住宅区规划——科学合理、美观实用
■地块开发
两个地块分别进行功能定位，分期进行开发。
■容积率利用
抛弃容积率最大化的传统开发观念。尊重市 场发展趋势、尊重地块特点，尊重客户需求， 规划时配置最适合的产品而不是最大量的产 品。
■景观规划
打造高品质景观，将小区景观作为一个核心 卖点来做，设计多树种、多层次、密集式主 体景观体验。形成与其他楼盘的差异化，确 立自身的独特卖点。