20120731_惠州丽日下角项目前期定位报告

容积率：3.5 距景观资源距离来看: 城市资源>景观资源
属性判定 四至认知
地块呈扇形，内部无景观资源，现状为旧厂房 和住宅，南北地势有一定高差；项目南侧为青 年河，河水相对浑浊，不构成景观特征
北
北
机灵工业公司
东西地块分界路，地势较平坦
南
青年河 陈旧厂房和住宅楼 地势自南向北逐渐增高
属性判定 周边配套
构建交通体系加强周边联系
下角交通网层次较为分明,主干路及次干路相 对完善 区域外承接道路：由下角－梅湖路、新联路 和下角南路、三环路、第四东江大桥南部路构成 “三横四纵”的主干路网骨架，承担沟通区内外 交通联系的功能 未来云山西桥建设将连接下角和江北片区， 但短期内无法实现
江北 下角
属性判定 区位认知
2.80
江景+山景
华轩居三期 桃花源
89-131m2两－四房
经济型产品
阳台+凸窗+入 户花园 阳台+凸窗
3.28
4400-5000
河景+山景
鹏达〃 御西湖
21栋16-27层
悦居：56平2房，80 平3房 17号公馆：120-145 平3-5房
3.6
5000-5500
湖景
下角市场 江景项目——银河湾
属性判定 交通认知
项目交通依赖下角中路主干道，目前地块缺乏直 接通达该项目。最好考虑云山西桥的开通进度， 会对本项目的居住价值、客户来源有很大提升
云山西桥
外部交通：下角距惠州机场30 公里，惠州港45公里，深圳80 公里，广梅汕铁路，惠州西站1 公里。 区域内外部联系： 下角与北侧梅湖、东南侧江北、 东侧的西湖商圈、南侧的龙丰上排，均联系紧密 内部交通： 南北向：三环西路、园林东路、 下角南路 东西向：青年路、梅湖路、下角 西路、滨江西路 公交路线：1、15、16、19、21 路，贯穿南坛河南岸、东平、江 北、惠博沿江路
项目所在片区目前整体形象欠佳，根据旧改现状 及土地供应，是目前旧城改造性最强的区域
下角片区未来土地供应以少量闲置在东江沿 岸一带存量土地和一些即将退市的企业所占土 地；片区土地供应稀少，项目土地价值高 按照“退二进三”原则，将工业转移至三环 外，促使规划区内的优质资源和宝贵土地向优 势产业转移，并利用工业用地整理出的空闲用 地完善设施配套，改善人居环境
套数 561
面积 2.37 3.03 20.7 18.0 29.7 22.7 23.5 25.9
惠城市场 存量消化情况
90-180平米产品消化速度较其他产品快，50平 米以下、 180平米以上产品消化较慢，90-130 平米居家产品所需去化时间较短
总表：对比市场存量与消化量，说明产品供求情况
90-180平米产品为市场的主 要供货，市场存量也较大， 主要是新增供应的主流面积 段都在这一范围，但也是市 场相对消化较快的产品
未来下角商业居住区将增加1个文化中心\2个活动中心\1个图书馆\1个体育馆\1所中小学,建成 18.5平方公里商业 梅湖滨水休闲商务区将增加1个文化中心\2个活动中心\1个图书馆\1个体育馆\4所学校,建成 21.65平方公里商务及酒店 剑潭滨水生态休憩区将增加1个体育公园\1个疗养院及2所学校
银河湾以下角客户为主，具有较佳山景景观及 强势江景资源
位置：下角小中堂二路25号 占地:15673平方米 建面:54577平方米 容积率:2.8 总户数:421 产品： 72-149平米2-4房 其中2房70-90平 3房110-119平 4房130-149平 资源：山景、江景 销售价格 ： A栋：5000-5500元/平米 B栋：5500-6500元/平米 客户：以惠州本地客户为主
惠城2012年上半年各面积段批售情况
2012年5-6月
分面积段各户型消化分析
单位:万平米 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
单位:套
Leabharlann Baidu
50平米 50-70 以下 平米
套数 面积 100 0.42 303 1.88
11012014070-90 90-110 180平 120平 140平 180平 平米 平米 米以上 米 米 米 1064 8.71 893 8.99 984 11.3 1237 16.2 615 9.86 412 10.1
靠里产品居多， 景观面稍差，面 积设置较小，但 附加值较高
项目
户型 2房 \2+1房
面积
推售 套数
90 138 22 250
销售 套数
30 26 2 58
江景面较广的居家产 品面积大，江景部分 设置较多舒适性产品
72-82平米 110-121平米 148平米 ——
银河湾 B栋
3房 4房 总计
6800元/平米 5000元/平米 5500-6500元/平米 5000元/平米 4900-5000元/平米 5300元/平米 走量情况 (201201-201206） 月均8-10套左右，6月份 后无成交
南泽御园：占地3.2 万平米， 共692户 桃花源：占地3.95万 平米， 共1263户
项目 名称
一房 二房 三房 四房 五房 复式 其它
322 1 0 0 0 0 13 336
266 485 17 0 0 0 2 770
252 2173 502 0 0 0 0 2927
3 498 1420 4 0 3 0 1928
4 255 2804 211 0 0 3286 12
2 170 1471 320 3 0 2003 37
丽日下角项目 产品定位建议报告
2012年7月
报告 思路
STEP1、项目基础分析 STEP2、市场分析 STEP3、项目定位
STEP 1
项目基础分析—属性判定？
判断角度— 1、区域发展视角
2、项目整体视角
属性判定 区位认知
本项目位于下角片区，介于龙丰上排老城区与新 兴江北区域之间，是惠州老城区之一。交通较完 善，生活便利
单位:万平米 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 110130144- 180平 70-90 90-110 130平 144平 180平 米以 平米 平米 米 米 米 上 2890 23.66 2124 21.74 3300 39.25 1994 27.16 1948 31.56 2774 77.15
青年路
园岭东路
项目属性判断：本项目地处惠城老城区下角，为小规模、高
容积率项目，拥有较成熟的生活配套
老城区
本项目位于下角片区，是惠州老 城区之一，是未来旧城改造最强的 区域。
高容积率 项目的容积率为3.5，建筑密度较大 城市配套资源型
项目内部无可利用的景观资源，外 部有江景资源，但有一定距离，可利用 性不高，相对于景观资源，教育配套资 源优势明显，城市资源>景观资源。
2012年1-6月 分面积段各户型消化横向分析
面积段/户 50平米以 50-70 70-90平 90-110 110-130平 130-144 144-180平 180平米 型 下 平米 米 平米 米 平米 米 以上
惠城截至2012年06月底存量情况
50平 米以 下
50-70 平米 2243 13.71
山景
A 栋 B 栋
东 江
下角市场 银河湾——量价
江景单位较非江景单位面积大，非江景单位居家 户型主要集中于80-105平米，而江景单位居家 产品相对舒适，为110-120平米
项目 户型 2+1房 银河湾 A栋 面积 82平米 92平米 94-101平米 3房 总计 110-113平米 128平米\141平米 —— 推售 套数 46 22 46 46 2 162 销售 套数 39 13 34 22 0 108
小规模
项目总占地约20371平米，总建 筑面积约7万平米左右，在区域内没 有规模优势
STEP 2
市场分析—项目难点？
判断思路— 1、供需分析
2、客户分析
惠城市场 供需情况
具体数据情况：
3500 单位:套 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
惠城以110-130平米3房产品畅销，其次为70-90 平米2房产品；畅销产品同时也为存量较大产品
10.50
下角市场 片区总况
下角片区发展演化为三大区域：下角——梅湖 、下角——青年河、下角——西湖
打造东江滨水岸线品 质住宅， 以鹏达丽水湾为代 表，居住氛围将不断 浓厚，以舒适型产品 为主 打造青年河滨水岸线生 活社区， 以华轩居为代表，以经 济型产品为主；本项目 位于此版块
打造旅游生活社区； 鹏达御西湖为代表，整体以 经济型产品为主
现阶段各类配套相对集中，项目旁下角中路具有 较完善生活配套，教育资源丰富，但片区居住档 次不高
未来配套将相对 完善
现状
现状
中堂小学
本项目
文星小学
山体、零散的 商业，缺乏服 务配套 商业\服务 业主要集中 地
鹏泰购物广场
黄记购物中 心
三中
蓝月亮超市
下角小学
下角片区以完善配套为主，梅湖地区要针对滨水休闲居住和生态旅游的功能要求进行配置
月均20套左右
月均5-10套 月均走量5-10套 月均走量3-5套左右，最 高20套 月均4-5套
御西湖 1-3#
85-95平米
下角市场 片区总况
下角片区折后均价5500-5800，户型集中在80130平，中高等容积率，产品附加值相对较高
项目
楼层情况
主力产品㎡ 主力户型为145— 180平的3—5房、少 量106平米3房 70-143m22-4房
0 28 303 914 36 8 1 1290
1 1 161 151 209 81 142 746
②③ ① ③
套数 1702
面积 7.03
单位:套 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
单位:万平米 35 30 25 20 15 10 5 0 50平 50- 70- 90- 110- 130- 144- 180 米以 70平 90平 110 130 144 180 平米 米 米 平米 平米 平米 平米 以上 下 469 2519 1790 2509 1665 1451 1012
附加值
容积率 4.53
均价 5000-6800 靠江5500-6500， 不靠江5000
景观资源 江景+山景
鹏达〃 丽水湾
东鸿基 银河湾
23-30层的高层， 2梯3-5户
5.5米挑高入户大 堂，两栋 六栋14单元：A 栋16层、B栋18 层、C、DEF栋 20层
舒适型产品
阳台+凸窗+入 户花园
阳台+凸窗+入 户花园+内庭院
属性判定 项目指标与资源
本项目较周边项目而言，规模较小，容积率高， 城市属性大于景观资源
江景 资源 山景资源
建筑 面积
54577 154280
周边项目一览表
项目 名称
东鸿基 银河湾 华轩 三期 桃花源 鹏达 丽水湾 鹏达御 西湖 本项目
占地 规模
15673 39537
本项目
湖景资源
28080 79952 20371.6 168405 298198 10.6万
主力户型
桃花源 丽水湾
银河湾
D栋116-121平米三 115平米以下 房 2-3房 江景104-180平米 103-115平米 非江景68-113平米 3房 江景110-149平米 110-120平米3房江景 非江景72平米 单位及2+1房非江景单位 为主 非江景2+1房 4# 57-75平米2-3房
2012年货量预计消化时间
截至2012年06月底 存量 50平米以下 50-70平米 70-90平米 套数 1702 2243 2890 2124 3300 面积(万平 上半年月均走 预计消化时 米) 量(万平米) 间(月) 7.03 13.71 23.66 21.74 39.25 0.24 0.78 1 3.26 4.04 29.29 17.58 23.66 6.67 9.72
下角市场 片区总况
下角住宅市场相对封闭，以片区消化为主；江景 楼盘实现均价相对较高，折后均价6500元/平米， 非江景资源产品普遍在5500元/平米以下
银河湾：占地1.57万 平米， 共421户 丽水湾：占地2.8万 平米， 共923户 御西湖：占地8万平 米， 共2287户
畅销户型 当前价格 4400-5000元/平米
70-90平米小户型刚需和180 平米以上大平层为市场存量 大，且消化慢的产品
90-110平米 110-130平米
130-144平米
144-180平米
1994
1948
27.16
31.56
6.1
4.43
4.45
7.12
180平米以上
——
2774
18975
77.15
241.26
3.13
22.98
24.65