关于我国住房抵押贷款证券化(MBS)的思考

作者简介:过新伟(1981-),男,湖南株洲人,云南财经大学经济研究院硕士生,研究方向:国际金融;王学鸿(1965-),经济学博士,教授,云南财经大学经济研究院院长,兼职博士生导师,研究方向国际金融和国际直接投资。

《经济问题探索》2009年第3期

关于我国住房抵押贷款证券化

(MBS )的思考

过新伟,王学鸿

(云南财经大学经济研究院,昆明650221)

摘　要:现代市场经济运行的一个重要特征是日益证券化。MB S 作为一种金融创新工具,目前在世界范围内广泛推行。实施MB S 同样对我国金融市场具有重要意义,但我国在MBS 实施过程中面临不少困难与障碍。这些困难和障碍来自多方面,既有市场基础方面的原因,又有制度环境方面的原因;既有住房抵押贷款一级市场的原因,又有二级市场的原因。本文在分析我国MB S 发展现状的基础上,结合当前爆发的美国次贷危机,拟从市场基础、制度环境等方面对存在的困难和障碍提出针对性的建议。

关键词:住房抵押贷款证券化;市场建设;制度建设;次贷危机 一、前言

住房抵押贷款证券化(M ortgage -Backed Securitiza 2

ti on,简称MB S)起源于1968年的美国,是最早出现的

资产证券化形式。20世纪70年代美国发生的储贷危机

(Saves &Loans A ssoc iati on C risis )直接导致了它的问世。

随后,MBS 以其新颖的设计和独特的功能,逐渐在国际资本市场流行并成为最重要的金融创新产品之一。目前,美国MBS 市场日益壮大,其融资规模仅次于美国国债,其他发达国家(地区)(如欧洲、日本、加拿大、澳大利亚等)和大部分新兴市场国家(地区)(如中国香港、中国台湾、韩国、马来西亚等)也都先后推行了MB S 项目,我国也于2005年12月15日由中国建设银行率先启动了

MB S 试点。

二、我国开展MBS 的意义

早在1990年,诺贝尔经济学奖得主W illiam F 1Sha r p 和M erton M 1M iller 就指出:“不动产证券化将是未来金融业发展的重点”。发展MB S 业务对我国来说,不仅是可行的,同时也是十分必要的,MB S 对提高我国微观金融主体的效率及完善我国金融市场体系等方面具有重要意义。

首先,推行MB S 有利于降低我国商业银行经营风险,拓宽商业银行的融资渠道。

我国商业银行的负债主要是各项存款,而商业银行发放的住房抵押贷款期限长达15年-30年,借款人一般以分期付款方式偿贷,资产与负债期限不匹配,加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高,这种“短存长贷”的矛盾日趋突出。MBS 在提高银行资产流动性的同时,还将这些风

险转移分散给不同偏好的投资者,实现银行风险的社会化。另一方面,MB S 将银行的住房抵押贷款转化为证券并出售给投资者后,银行可将这部分变现资金发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大资金来源。随着住房抵押贷款规模的扩大以及证券化技术的发展,MB S 有希望成为商业银行筹集长期资金的一条主渠道。

其次,实施MB S 能强化我国商业银行的资本管理,提高商业银行表外盈利能力。

按照《巴塞尔协议》的规定,商业银行资本与加权风险资产比率应不低于8%,其中核心资本成分应不低于

4%。而资本充足率偏低一直是我国商业银行的突出问

题。通过证券化技术,将住房抵押贷款证券化,使这部分资产从银行资产负债表中移出,可以减少风险资产数量,从而提高银行的资本充足率,因而,MBS 为我国商业银行提高资本充足率提供了新的选择。另一方面,开展MB S 能为银行创造新的利润增长点,而且不需要增加银行的资本,也不用在资产负债表上反映,可以实现表外运作盈利。银行对已证券化的住房抵押贷款仍可保留服务职能,提供证券化相关服务并收取服务费。同时,银行也可作为住房抵押贷款支持证券(Mortgage -Backed

Securitie s,简称MB Ss )的承销商,为MB Ss 的销售提供

服务并收取手续费。可见,MB S 使商业银行收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的利润来源。

再次,发展MB S 能推动我国资本市场发展,完善现代金融市场体系。

货币市场与资本市场具有内在关联性,MBS 要以完

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善的资本市场为条件,而MB S又能反过来促进资本市场的发展和整个金融体系完善。一方面,MB S为资本市场提供了风险小、收益稳定的新型投资品种和融资工具,促进储蓄向投资转化,实现货币市场与资本市场对接,推动我国资本市场发展。另一方面,由于MBS是一项系统工程,涉及商业银行、特殊目的机构(Spec ia l Purpose Vehic le,SPV)、信用评级机构、机构投资者等诸多方面,其成功运作不仅要有配套的信用评级制度、发行上市制度、担保制度、税收制度、会计和审计制度、金融监管制度等多方面的法规制度予以支持。因此,推行MB S业务客观上有利于促进这些配套制度的出台,从而推动我国整个金融体系的完善。

三、我国MB S市场发展现状及存在的问题

(一)我国住房抵押贷款证券化市场的发展现状

1998年前后,我国推行了住房制度改革,住房分配制度逐步取消,取而代之是住房按揭制度,房地产市场从此进入快速发展时期。随着我国住房按揭市场规模的扩大,住房抵押贷款证券化(MB S)也被提上议事日程。2002年,中国建设银行和中国工商银行先后分别向央行提交各自的MB S方案,但不幸都遭到否决。此后,建行多次修改证券化方案,几经波折,终于在2004年6月,建行第六次上报MB S方案,提出以SPT(Specia l Purpose Trust,SPT)模式开展MB S试点,获得批准。2005年12月15日,建行作为国内首家MB S试点银行在全国银行间债券市场发行“建元2005-1”个人住房抵押贷款支持证券(MB Ss)。至此,孕育多时的MB S终于破土而出,标志着我国正式进入MBS时代。

建行首次进行MB S试点后,央行又陆续批准了一些证券化业务试点,证券化基础资产不再局限于个人住房抵押贷款,发起人除了商业银行,还有政策性银行、资产管理公司(A MC)、券商等。与首批试点相比,后续的证券化业务的规模和品种都显著扩大,证券化的基础资产已由住房抵押贷款扩大到不良信贷资产和其他资产,投资者也由银行间市场参与者扩大到证券公司,并且不久后将扩大到保险公司。但从目前来看,除了中国建设银行分别在2005年和2007年实施了两期独立的MB S项目外,我国商业银行已经实施的证券化项目更多地集中在不良信贷资产证券化,其中包括了个人住房抵押贷款、基础设施中长期贷款和银行其他不良资产。相比之下,专门的MBS项目较少,MB S业务更多包含在各商业银行的不良信贷资产证券化中。据W ind统计数据显示,截至2007年10月,银行信贷资产证券化发行规模已达213亿元人民币。此外,包括农业银行、民生银行、招商银行、中信银行等信贷资产证券化项目已获批准,处在蓄势待发之列。其他证券化业务,如ABS(A ss e t-B acked Secu2 ritizati on)业务、准AB S业务、资产专项管理计划(Sp2 cific A sse tM anagem ent Plan,SA M P)等也发展较快,甚至开始出现了跨国证券化业务。证券化业务迅速增长,产品日益丰富,我国资产证券化市场正进入快速发展时期。2005年以来我国实施的证券化项目(包括MBS项目和ABS项目)见表1。

表1　我国近年来证券化项目一览表时间证券化项目

2005年12月建行发起“建元2005-1”MB S、国开行发起“开元2005-1”信贷资产证券化(AB S),发行规模分别为31116亿元、41178亿元。

2006年4月国开行发行“开元2006-1”信贷资产支持证券(AB Ss),规模为5713亿元。

2006年9月大连万达集团联合麦格理银行发行商业房地产抵押贷款支持证券(C MB Ss),面向国际市场募集资金,规模为11152亿元。

2006年11月东方A MC和信达AMC首尝不良资产证券化,东方AMC发行“东元2006-1”重整资产支持证券(AB Ss),规模为19亿元;信达A MC发行“凤凰2006-1”信托资产支持证券(AB Ss),规模为4715亿元。

2007年9月浦发银行首次发行信贷资产支持证券(AB Ss),规模达4318亿元。

2007年10月工行首次发行“工元2007-1”信贷资产支持证券(ABSs),规模为40121亿元

2007年12月建行发行“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券(MB Ss),规模为4116亿元,这是建行继“建元2005-1”MBSs后再次发行该类产品。

2007年12月兴业银行首次发行“2007-1”信贷资产支持证券(AB Ss),规模为52143亿元。2008年1月建行发行“建元2008-1”重整信托资产支持证券(AB Ss),规模为2115亿元。

(二)我国目前住房抵押贷款证券化市场存在的问题

当然,由于我国开展MB S业务只有两年多时间,许多方面的设计尚不完善,正在探索之中,这使得我国的MBS项目具有一些鲜明特点,也存在一些问题,表现在:第一,我国目前的住房抵押贷款证券化一级市场尚存在一些问题需要解决。首先是存在房屋产权不清晰的问题,而开展MB S的前提条件便是要求住房抵押贷款的

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