经营性物业贷款专题

目录

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行) (1)

经营性物业抵押贷款：实务与案例 (16)

经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析 (20)

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)

农银发〔2006〕244号

近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行?并将有关问题通知如下:

一?正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展?

经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品?自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益?试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势?

从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估?轻还贷来源测算等?经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进?优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务?若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既1

不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展?为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订?各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展?

二?把好贷款准入关,提高业务受理质量?各行要把好业务准入关?

在项目准入上,要选择品质优秀?位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间?经营状况良好?权属清晰?租金稳步增长的知名高档酒店宾馆?写字楼?商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目?

象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事

审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;

在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;

在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序?提高效率,在首批试点的北京?上海?天津?深圳?广州?杭州?南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市?省会城市(黑龙江?吉林?辽宁?湖南?海南五省除外),宁波?大连?青岛?厦门,江苏苏州?2

无锡?常州?镇江?南通、扬州,以及浙江温州?嘉兴?湖州?绍兴?金华?台州,广东佛山(含顺德?南海)?东莞?中山?珠海?

其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作?各行要从业务开办开始坚持高标准?严要求,避免“散?小?差”?通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务?

三?严格管理,推进业务规范发展?

一是规范贷款用途?经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求?对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款?股东?关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金?若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款?

要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款?贷款不得用于国家明令禁止的投

资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款?严格控

制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益?

二是合理确定贷款额度?贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内?

抵押率的问题：账面成本，评估价格

要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支?以综合收入还款的,仅限于实力雄厚?现金流充裕的3

知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%?

采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入

以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式?

三是规范评估?经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法?采用

收益法的,折现率取10%?要科学确定抵押物价值,避免高估?关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知?四?建立健全风险防范机制,保障贷款安全?

一是加强对抵押物的调查?经营性物业往往设有租赁,法律关系较为

复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权?优先购买权及其他权利

对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款?法律部门应参与对有关合同文本的审查?

二是加强阶段性担保管理?对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人?若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保?

对于可通过设定我行为第二抵押权人(第一顺位抵押权人),在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求?

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三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同(协

议)?租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我行权益?为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证?

四是建立再评估机制?在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内?若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限?额度?利率重新约定?

由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段?各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的流程服务和风险控制措施,锁定有品牌?前景好?租约收入稳定?产权清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力?

各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行(房地产信贷部)?

附件:中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)

(二OO六年六月第一次修订)

第一章总则

第一条为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》5

和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定,制定