土地增值税政策培训
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土地增值税纳税申报政策解读
2020年12月28日
一、纳税项目登记
从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权 并获得房地产开发项目开工许可证后30日内，向主管 税务机关填报《土地增值税项目登记表》。房地产开 发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对 象登记，成本核算单位一经确定，在土地增值税未清 算之前，不得变动。
三、纳税义务发生时间
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的， 以取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转 让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约 定本期应收价款日期的当天；采用预收价款方 式转让房地产的，以收到预收价款的当天。
四、征收方法
（一）纳税人于项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土 地增值税；如采取分期收款方式转让房地产的，可预征土地增值税， 待结清价款后进行清算，多退少补。 （二）纳税人采取预售方式转让房地产的，可按买卖双方签订合同所 载金额计算出应纳税额，再根据每笔预收价款占总收入的比例计算每 次需缴纳的税额，于每次预收价款时预征土地增值税，待项目竣工后 进行清算。 （三）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发分块转让，对允 许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例 计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计 算分摊允许扣除项目的金额。 （四）纳税人进行房地产综合开发，一时不能按项目分摊允许扣除项 目的金额，或项目竣工前无法计算实际扣除项目金额的，可先按建筑 面积预算扣除项目金额计算预缴土地增值税，待项目全部竣工办理结 算后，再进行清算。 （五）除上述方法外，各地可根据当地实际，采取其它征收方法。
二、纳税申报
纳税人向房地产所在地主管税务机关报送房地产开发 项目登记表后，按下列规定办理纳税申报手续。 （一）纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收 入7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申请， 并同时提供与该项目有关的资料。 （二）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转 让后申报的，经主管税务机关审核同意后，可按季于 季后10日内办理纳税申报。（该条款已被宁地税发 [2004]71号文修改）
（五）因实施城市规划、国家建设需要而依法征用的房产或收回 的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产 的，凭政府（或有权部门）批准的文件，填写“国家征用搬迁转 让房地产免征土地增值税审批表”（表三），经所在地市、县税 务机关审核后，免征土地增值税。
（六）个人因工作调动或改善居住条Βιβλιοθήκη Baidu而转让自有住房时，凭原 购房凭证和房地产产权证明以及房地产评估材料，向所有地市、 县主管税务局申报，经审核后，按《细则》第十二条的规定办理。 对居住满五年以上的，或个人之间互换自有居住用房地产的，凭 市、县主管税务局开具的“转让房地产纳（免）税证明”（表一） 办理产权过户手续。
五、纳免税手续
（一）对单位和个人转让的房地产，不分新房、旧房，也不分房屋使 用时间长短，一律于转让时按规定计算征收土地增值税。 （二）对旧房的转让，凭房地产交易市场或政府指定的评估机构开出 的房地产价格核定单（由各地视当地情况确定），到当地主管税务机 关办理土地增值税的纳税手续。 （三）纳税人按规定办理纳税手续后，受让方持开出的商品房销售发 票或凭税务机关开具的“转让房地产纳（免）税证明”（表一）到房 产、土地管理部门办理权属变更手续。 （四）1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，在1994年1月1日以 后办理房地产转让的；1994年1月1日以前签订房地产开发合同，或已 立项并按规定投入资金开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让 房地产的，经所在地市（县）税务机关审核后，免予征收土地增值税。 各房地产管理部门，凭税务机关开具的“1994年1月1日前签订转让 （开发）合同的房地产免税证明”（表二），办理有关权属变更手续。
未按上述规定办理纳免税手续的，按照土地增值税暂行条例规定， 房产、土地管理部门不得办理房屋产权、土地使用权权属变更手 续。
六、委托代征
为加强土地增值税的征收管理，对土地、 旧房的转让，可委托土地交易所、房地产 交易所（市场）或政府指定的评估机构代 征，并按规定付给代征手续费。
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2020年12月28日
一、纳税项目登记
从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权 并获得房地产开发项目开工许可证后30日内，向主管 税务机关填报《土地增值税项目登记表》。房地产开 发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对 象登记，成本核算单位一经确定，在土地增值税未清 算之前，不得变动。
三、纳税义务发生时间
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的， 以取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转 让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约 定本期应收价款日期的当天；采用预收价款方 式转让房地产的，以收到预收价款的当天。
四、征收方法
（一）纳税人于项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土 地增值税；如采取分期收款方式转让房地产的，可预征土地增值税， 待结清价款后进行清算，多退少补。 （二）纳税人采取预售方式转让房地产的，可按买卖双方签订合同所 载金额计算出应纳税额，再根据每笔预收价款占总收入的比例计算每 次需缴纳的税额，于每次预收价款时预征土地增值税，待项目竣工后 进行清算。 （三）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发分块转让，对允 许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例 计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计 算分摊允许扣除项目的金额。 （四）纳税人进行房地产综合开发，一时不能按项目分摊允许扣除项 目的金额，或项目竣工前无法计算实际扣除项目金额的，可先按建筑 面积预算扣除项目金额计算预缴土地增值税，待项目全部竣工办理结 算后，再进行清算。 （五）除上述方法外，各地可根据当地实际，采取其它征收方法。
二、纳税申报
纳税人向房地产所在地主管税务机关报送房地产开发 项目登记表后，按下列规定办理纳税申报手续。 （一）纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收 入7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申请， 并同时提供与该项目有关的资料。 （二）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转 让后申报的，经主管税务机关审核同意后，可按季于 季后10日内办理纳税申报。（该条款已被宁地税发 [2004]71号文修改）
（五）因实施城市规划、国家建设需要而依法征用的房产或收回 的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产 的，凭政府（或有权部门）批准的文件，填写“国家征用搬迁转 让房地产免征土地增值税审批表”（表三），经所在地市、县税 务机关审核后，免征土地增值税。
（六）个人因工作调动或改善居住条Βιβλιοθήκη Baidu而转让自有住房时，凭原 购房凭证和房地产产权证明以及房地产评估材料，向所有地市、 县主管税务局申报，经审核后，按《细则》第十二条的规定办理。 对居住满五年以上的，或个人之间互换自有居住用房地产的，凭 市、县主管税务局开具的“转让房地产纳（免）税证明”（表一） 办理产权过户手续。
五、纳免税手续
（一）对单位和个人转让的房地产，不分新房、旧房，也不分房屋使 用时间长短，一律于转让时按规定计算征收土地增值税。 （二）对旧房的转让，凭房地产交易市场或政府指定的评估机构开出 的房地产价格核定单（由各地视当地情况确定），到当地主管税务机 关办理土地增值税的纳税手续。 （三）纳税人按规定办理纳税手续后，受让方持开出的商品房销售发 票或凭税务机关开具的“转让房地产纳（免）税证明”（表一）到房 产、土地管理部门办理权属变更手续。 （四）1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，在1994年1月1日以 后办理房地产转让的；1994年1月1日以前签订房地产开发合同，或已 立项并按规定投入资金开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让 房地产的，经所在地市（县）税务机关审核后，免予征收土地增值税。 各房地产管理部门，凭税务机关开具的“1994年1月1日前签订转让 （开发）合同的房地产免税证明”（表二），办理有关权属变更手续。
未按上述规定办理纳免税手续的，按照土地增值税暂行条例规定， 房产、土地管理部门不得办理房屋产权、土地使用权权属变更手 续。
六、委托代征
为加强土地增值税的征收管理，对土地、 旧房的转让，可委托土地交易所、房地产 交易所（市场）或政府指定的评估机构代 征，并按规定付给代征手续费。
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