谁来为物管企业维权

谁来为物管企业维权？

目前值得关注的倾向是舆论的一边倒，异口同声地指责物业管理企业如何的表现不佳，如何的侵害了业主的权益，虽然有些物业管理企业的不良现象不容否认，但本文要探讨的是，在这一片口诛笔伐之中，谁来为物业管理企业维权，应不应当为物业管理企业的合法权益讨一个说法。

近几年，商品住宅的物业管理纠纷成为每年“3.15”消费者权益保护日的投诉热点，物业管理企业与业主之间的矛盾不断激化，在有些住宅物业中，“物业管理企业”几乎成了劣质服务的代名词，使物业管理企业成为众矢之的，致使有些物业管理企业在有选择的余地下，不愿意接手住宅物业。

综观全国，2万多家物业管理企业230万从业人员管理着全国城镇近40%的物业总量，这种服务方式逐步取代原有的房管站、房管科的福利性功能，并不断扩展其服务领域和服务方式，将城镇居民的居家生活逐步带入了一种付费享受服务的新模式之中。物业管理业务范围的不断延伸，也使城市管理模式得到发展和创新。这样庞大的服务范围，存在着一些矛盾和问题是在所难免的。即使是发展成熟的行业，像家电行业、汽车制造行业等，还会不断有厂家和用户的矛盾产生，更何况像物业管理这样一个新兴行业。行业的发展一定是在不断发生问题、解决问题的过程中逐步发展完善的。

但是，目前值得关注的倾向是舆论的一边倒，异口同声地指责物业管理企业如何的表现不佳，如何的侵害了业主的权益，虽然有些物业管理企业的不良现象不容否认，但本文要探讨的是，在这一片口诛笔伐之中，谁来为物业管理企业维权，应不应当为物业管理企业的合法权益讨一个说法。

物业管理服务纠纷的原因分析

物业管理企业与业主之间的矛盾，包括从住宅小区内发生的盗窃案件到停车位问题，五花八门，种类繁多。究其原因，主要有以下几方面。

一、某些物业管理企业的服务管理确实有需要完善的方面

这是形成矛盾冲突的第一位原因。与制造加工业或其他服务类行业比较，物业管理行业的科学技术含量相对较低，属于劳动力密集型行业，目前进入本行业的门槛也较低，导致行业中企业服务水平的参差不齐，可以分为三方面表现：

1、缺少服务管理过程中的行业规范。许多企业的服务内容、服务方式、服务标准都由企业自行制定，虽然有些城市规定了服务标准，但是，在对业主提供服务的过程中大量不确定因素的存在，依然有许多会引起争议的内容。规范一些的企业会在物业管理投标书或业主委托合同中做详细一些的规定，但是大多数企业缺少此方面的经验和水准，这个行业的特殊性和新兴性也决定了这种现象会在一段时期内存在。

2、物业管理企业所提供的有些服务，具有不可度量性，导致双方对服务内容和服务标准的理解不同。物业管理所提供的服务难以准确度量，同时，由于缺少可准确界定的标准，对同样的服务，有人感觉满意，有人不满意。以住宅小区的保安巡逻为例，减少巡逻次数，有些业主说缺少安全感，不满意，而增加巡逻，也会有业主说总有保安在小区内晃来晃去，扰民，也有不尽人意之处。

3、物业管理所提供的服务与所收取的费用之间缺少一一对应的关系，让业主产生诸多疑问。与一般的服务相比，物业管理服务所提供服务的方式有特殊性。像理发、餐饮类服务，消费者接受服务之前可以先问价格，根据价格再看看服务环境和服务态度，满意就接受，不满意就另寻别处。而物业管理服务就缺少这种选

择的可更改性，一旦确定一家物业管理公司，全体业主就必须接受同一水平的服务。但是，物业管理企业所提供的相同的服务不同的人会有不同的满意度，例如，家庭财产较多的人，对保安的要求高，而老年人，可能对环境的清洁和安静要求高，有儿童的家庭希望儿童活动的场所多一点。于是，物业管理公司可能就要面临这样一种局面：无论提供什么样的服务，对于全体业主，可能总有一部分人不满意，如果要在所有的方面让所有的人满意，那么这样的物业管理企业一万年后都不会诞生。另外，物业管理企业代收代缴费用，也会给业主留下了总要向物管交费的印象。

二、物业管理企业与业主发生纠纷时，规范双方行为的法规约束力明显不够

虽然国务院颁发的《物业管理条例》已经开始实施，各地也出台了一部分配套的实施细则和管理办法，但是在物业管理服务过程中，存在着众多目前的法律规范没有详细规定的问题。仅就住宅物业管理中的机动车停放问题为例，容易产生纠纷的问题就有：在非专用停车场地停车是否应当收费；收费的依据和收费标准如何确定；收取的费用归谁所有和支配；丢车是否赔偿；停放在停车场的车辆受到损坏由谁负责；小区各种停车位的所有权归谁；如果给有车的业主以车位，那么，按照权益共享的原则，没车的家庭是否也可以占一个车位用于出租，这样大家才平等；住房面积有大小，车位是否也应有区别等。类似的问题还有很多，包括衡量维修资金是否被合理使用的标准；业主会馆的收益归属与使用；经营用房收益的归属与支配；小区内小品景观建设的费用来源和使用；部分业主无理不交物业管理费的惩罚措施等问题，都需要有进一步详尽的法规来规范和约束。在法律约束力方面，对物业管理企业的约束大于对业主的约束，因为物业管理企业是具有法人资格的经济组织，而业主是分散的个体，缺少法律约束手段。

三、物业管理企业成为业主在住房消费中遇到质量不满意时的出气筒

业主在购买和使用住宅商品时，由于住房施工过程复杂，一般难以在购买时发现所有存在的问题，只有当业主入住后，随着房屋的使用，种种问题才暴露出来，而此时，对于住房使用中的质量问题或其他问题，许多业主认为应当由物业管理公司解决。这些要求有时远远超出物业管理公司的服务范围和承受能力。例如，因施工质量低下造成的屋顶漏雨、水管不畅、墙体开裂、门窗不严、插头没电、暖气不热、供水压力不足和由规划不合理造成的配套设施不到位、周围环境有污染等问题，业主都有可能把怨气撒在物业管理企业头上，于是，物业管理费就别想收上来。

对物业管理企业合法权益的思考

目前国内比较大的物业管理公司的管理层内部，虽然没有公开地承认，但是潜意识里也不愿意接手管理住宅物业，尤其是由公有住房改造后形成的和旧城区的住宅物业。事实证明，这一类物业，接手管理的企业亏损的多，赢利的少。

物业管理企业的维权问题应当引起足够的重视。对于物业管理企业来说，要想维护自己的合法权益，首先要明确自己到底有哪些权益，然后才能谈到维护合法权益的问题。物业管理企业首先就是企业，企业就是以盈利为目的而存在的经济组织，应当是按照现代企业制度设立并运行的、秉承自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展宗旨的服务经营性组织。作为服务型企业，与生产经营企业相比，虽然存在服务内容、服务范围、服务方法的不同，但是，其追逐合理利润的最终目的应当是一样的。既然是企业，就应当允许他在经营管理上有相应的自主权。可现在的情况不得不让物业管理行业的业内人士感到心酸。