河北省新民居建设用地政策30问

河北省新民居建设用地政策30问
日前,省国土资源厅将新民居建设用地政策的30个问题编印成册，为我省干部群众解惑答疑。

这30个问题如下：
1.新民居建设用地政策的核心内容是什么?
答：其核心内容为: 在确保耕地和基本农田总量不减少，质量不降低，建设用地总量不增加的前提下，经批准新民居建设可先占一部分农用地进行周转，待村民入住新居后，将旧村址复垦，归还周转用地。

其二是按照旧村址复垦规划，增加的耕地在归还周转用地、留足农村发展用地后，其余部分可作为土地转置换指标，置换城镇建设用地。

城乡建设用地增减挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

2.新民居建设用地政策的适用范围和条件是什么?
答：适用新民居建设用地政策的范围是:已列入省级新民居示范村。

2009年和2010年省级示范村可适用。

属于多村联建的，其中有2个村列入省级示范村也可适用。

除此之外还应当满足以下条件:
1)使用周转用地的示范工程，旧村址要在新一轮土地利用总体规划确定的城镇扩展边界外。

这是因为城镇扩展边界内的村庄属城镇规模控制区，需要按城镇的规划要求进行拆迁建设，不适宜复垦为农用地，周转用地就不能归还。

2) 对于石家庄、唐山、邯郸、保定、张家口、秦皇岛6个城市的允许建设用地区不适用新民居用地政策中的土地置换。

上述6个城市有条件建设用地区可以适用。

原因是6个城市的允许建设用地区涉及的农用地转用、征收必须依法经国务院批准，按我省的新民居用地政策，周转用地和土地置换分别经省国土资源厅和省政府批准。

3.周转用地有什么特性?先占后补的含义是什么?
答：周转用地具有先占后补性质。

批准使用周转用地既解决了农用地的转用、占用，又解决了新民居建设规划和土地利用总体规划衔接的问题，且不用缴纳新增建设用地有偿使用费。

周转用地可以“先占后补”，即允许先占地建新、后拆旧归还，但是一定要办理申请审批手续，不是先占地开工、后补办审批手续。

周转用地“先占后补”，属于指标在先，归还在后的行为。

4.周转用地使用的面积标准是什么?
答:一般在原村址实施滚动拆迁分期建设的示范村使用周转用地面积不超过50亩;整村迁建或多村联建的示范村，可按实际要求，向省国土资源厅申请周转用地。

需要说明的是多村联建使用周转用地，不是按每个村50亩累计，而是按新村规划需要占用农用地的面积计算。

5.周转用地的批准权限是如何规定的?
答:使用周转用地面积在50亩以下的(含50亩)，占多少、补多少，不需要用旧村址复垦的土地进行置换的，由设区市国土资源局批准；需要进行土地置换和使用周转用地面积在50
亩以上的，由省国土资源厅批准。

6.周转用地归还标准和归还时限是如何规定的?
答:面积复垦首先要归还周转用地，归还的面积标准为占用周转用地面积的1.2倍。

按1.2倍归还，主要考虑消化农村违法占地和完成新一轮土地利用总体规划确定的建设用地规模控制目标。

周转用地要在4年内归还。

到期不能归还的，按使用周转用地的2倍扣减示范村所在设区市、县(市)下半年度土地利用计划指标。

7.哪些周转用地需要征收?征收后采取哪种供地方式?
答:示范村新村选址在城镇建设用地区的，周转用地经批准后，要依法办理土地征收审批手续。

示范村住宅用地和公共设施用地可采取划拨方式供地，其他用地按现行供地政策执行。

示范村住宅用地也可以参照《河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施》中“村民自愿采用出让方式提供安置用地的，可按政府确认评估地价的40%收取土地出让金”的规定执行。

8.新民居建设过程中节余的建设用地指标如何使用?
答:在新民居建设中，要将旧村址复垦为耕地，归还周转用地、留足农村发展用地后，其余部分可作为土地置换指标，转换城镇建设用地。

土地置换指标，也属于先占后补性质，待周转用地使用、归还方案经批准后即可使用，不需要等旧址复垦验收后使用。

置换城镇建设用地的要依法办理土地征收手续。

9.土地置换指标的使用数量、范围、方向等方面有什么要求?
答:置换指标的使用，每年不超过三分之一。

置换指标可以有偿转让，原则上县域范围转让。

对确需在市区市范围内进行置换的，必须经省政府批准。

置换指标的使用要把握好用地结构和比例，统筹安排房地产开发、现代服务业等第三产业和其他产业项目用地。

房地产开发项目中，要有一定比例的保障性住房、经济适用房、廉租房、中小户型普通商品房。

新民居建设节余出来的土地，不能用于“小产权房”。

10.土地置换指标如何归还?
答:因土地置换指标属于先占后补性质，所以使用土地置换指标要按使用数量到期归还。

有于归还置换指标的土地，是旧村复垦后节余出来的土地。

土地置换指标归还的期限同时也是旧村址完成复垦的期限，在批准周转用地使用、归还方案之日起4年内归还。

到期不能复垦归还的，按置换建设用地面积的2倍扣减示范村所在设区市下年度土地利用计划指标，同时，置换到城镇的建设用地所在设区市、县(市)还必须补交新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。

省国土资源厅还要进一步适时研究防止建新不拆旧现象发生的措施。

11.新民居建设中腾出的土地能否建商品房?
答:按照国家现行法律、法规和政策规定，不允许占用农民集体所有土地建商品房。

需要在新民居建设中节余出来的土地上建设商品房的，在符合土地利用总体规划的前提下，要依法办理土地征收手续，并以招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权。

12.新民居建设周转用地方案由谁组织编写?如何上报?
答:新民居建设周转用地使用、归还方案，由县级国土资源部门依据经批准的示范村村庄规划和新民居建设改造方案组织人员编写。

县级人民政府负责上报，设区市人民政府出具
审核意见。

将文件规定申报材料的电子文档和纸质卷宗报省国土资源厅政务大厅新民居建设周转用地以县(市)为单位分批申报。

1批可以包括1个用地项目，也可以包括几个用地项目，但方案要分别编写。

13.新民居建设不使用周转用地但需要将旧村址复垦出的土地用于置换的如何报批?
答:省级新民居示范村不使用周转用地，但需要将旧村址复垦出的土地用于置换的，由县级国土资源部门依据经批准的示范村村庄规划和新民居建设改造方案组织人员编写旧村址复垦方案，按新民居周转用地报批程序报省国土资源厅批准。

14.县域镇村体系规划没有完成能否申报使用新民居建设周转用地?
答:对尚未完成县域镇村体系规划的县(市)可以申报新民居建设周转用地，但需要县(市)政府作出承诺，将该示范村纳入县域镇村体系规划确定的保留居民点范围。

15.什么是土地利用总体规划?
答:土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国民经济和社会发展对土地的需求以及当地的自然、社会经济条件，从全局的、长远的利益出发，对区域范围土地资源的开发、利用、整治、复垦、保护等在时间和空间上进行统筹安排的战略性规划。

其目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率土地产出率，促使思经济协调发展。

土地利用总体规划是国家实施用途管制的基本依据。

我国目前广泛开展的土地利用总体规划是按行政区域进行的，分为全国、省级、市地级、县级和乡镇级五个层次。

各层次之间可以根据需要，按自然区域或经济区域，进行跨省、跨市县、跨乡(镇)的区域土地利用总体规划。

上下级规划必须紧密衔接，上一级规划指导下一级规划，是下级规划的依据，下级规划是上级规划的基础和落实。

16.土地用途是如何分类的?
答:《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第四条规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

(一)农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

(二)建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施等。

(三)未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地。

17.什么是土地利用计划和土地利用年度计划指标?
答:(一)土地利用计划是指国家和地方对土地资源开发和利用做出的部署和安排，是土地利用总体规划的具体实施。

土地利用计划按照实施时间，分为土地利用中期计划和土地利用年度计划;按行政级别，可分为全国、省、设区市和县(市、区)四级;按管理方式，可分为国家计划和地方计划，地方计划必须服从国家计划。

(二)土地利用年度计划指标是土地利用年度计划的具体形式。

计划指标包括：新增建设用地计划指标(包括新增建设用地总量指标;新增建设占用农用地及耕地指标);土地开发整理计划指标(包括土地开发补充指标;土地整理复垦补充耕地指标);耕地保有量计划指标。

18.什么是土地用途管理?农用地转用的批准权限是如何设定的?
答:《土地管理法》所称的土地用途管制，就是在依法认定土地现状用途的基础上，编制土地利用总体规划，明确土地预期用途和土地使用条件，对土地用途的变化进行管制，严
格控制胜地，特别是耕地转为建设用地。

《土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农有地转用审批手续。

农有地转用的权限具体分为：
(一)省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

(二)在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设胜地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

(三)上述(一)、(二)规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

19.什么是土地的节约集约利用?
答: 土地节约集约利用：一是节约利用土地，即各项建设都要尽量节省土地，千方百计地不占或少占耕地;二是集约利用土地，以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益，实现更高的经济、社会和生态、环境效益。

20. 什么是基本农田?
答:基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期限内未经国务院批准不得占用的耕地。

基本农田是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，基本农田是耕地中的精华，是为实现粮食基本自给目标所设置的发全低线，是我们的“饭碗田”、“保命田”。

21.什么是耕地占补平衡制度?
答:《土地管理法》第三十一条规定：“国家实行占用耕地补偿制度。

”占用耕地补偿制度，也就是耕地占用补平制度。

具体含义是：非农业建设经批准占用耕地，占用耕地的单位，应按照“占多少、垦多少”的原则，负责开垦与所占耕地的数量与质量相当的耕地。

没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

22.什么是土地征收?
答:土地征收是指国家为了公共利益需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为。

23.土地征收的批准权限、程序是如何规定的?
答:(一)国务院的征收批准权限：
1、基本农田；
2、基本农田以外的耕地超过35公顷的；
3、其他土地超70公顷的。

包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的情形，即只要征收土地的总面积超过70公顷，都必须报国务院批准。

(二)省级人民政府批准的征收批准权限
1、基本农田以外的耕地35公顷以内的;
2、其他土地70公顷以内的。

在征收土地的审批中，要征收农用地，还要办理农用地转
用审批。

(三)土地征收程序：
1、征地方案的拟定、报批;
2、征地方案公告;
3、办理征地补偿登记;
4、征地补偿安置方案的拟定、公告及实施;
5、争议处理;
6、支付与分配。

24.目前国家和我省对征地补偿安置是如何要求的?
答:(一)土地的补偿费用。

按照国家要求，我省制定并实行征地区片价，省政府冀政[2008]132号予以公布，自2009年1月1日起执行。

依法征收集体土地，要按被征土地的区片价乘以被征土地的面积计算土地补偿费。

山区未利用地和坝上未利用地按征地区片价的60%执行，任何单位和个人不得擅自提高或者降低土地补偿费标准。

(二)地上附着物和青苗补偿费用。

按照《河北省土地管理条例》的规定，青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算;地上物补偿费标准由设区市政府制定，报省政府批准后实行。

鉴于地上物补偿费标准修订频繁，为提高办事效率，省政府冀[2008]132号规定地上物补偿费标准由设区市政府制定。

(三)被征地农民的社会保障费用。

冀政[2008]132号规定，在征收农用地报批前，市、县政府要按照不低于征地区片价10%的标准，确定被征地农民的社会保障费，划入本市场、县被征地农民社会保障专用账户，专款用于被征地农民的社会保障。

(四)征地补偿费用的分配。

根据十七届三中全会关于现有土地承包关系要保持稳定并长久不变的要求，《物权法》关于用益物权人有权依法获得相应补偿的规定、国发[2004]28号文件关于土地补偿费主要用于被征地农户的原则，冀政[2008]132号文规定，土地补偿费20%归集体经济组织，80%归被征地的土地使用权人或者承包经营权人;没有土地使用权人和承包经营权人的土地，土地补偿费全部归集体经济组织。

地上物和青苗补偿费归所有权人。

(五)安置途径。

国家规定的主要安置途径货币安置、农业安置、社保安置，条件允许的还可有用地单位安置。

25.什么是农村集体建设用地?
答:农村集体建设用地是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用的土地的总称。

广义地讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业建设用地两大部分。

目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。

26.什么是宅基地?
答:宅基地是提农民的住房、辅助用房(厨房、禽兽舍、厕所等)、沼气池(或太阳灶)小庭院(或天井)用地，以及房前房后少量的绿化用地。

宅基地不包括农民生产晒场用地。

27.我省申请宅基地的条件和宅基地标准是如何掌握的?
答:《河北省农村宅基地管理办法》关于申请宅基地条件的规定：
(1)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;(2)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;(3)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

关于宅基地面积标准的规定：
(1)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米;(2)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平
方米;(3)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。

县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。

28.国家对宅基地使用权的取得、行使和转让有哪些规定?
答:(一)宅基地使用权的取得。

现行法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

(二)宅基地使用权的转让。

现行法律规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

禁止城镇居民在农村购买宅基地。

(三)宅基地使用权不得抵押。

现行法律规定，宅基地使用权不得抵押。

29.什么是集体建设用地使用权流转?
答:集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。

我省于2008年出台了《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》(省政府令[2008]第11号)。

30.什么是土地整理?
答:土地整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划与土地开发整理专项规划的要求，对农田、水利、道路、农田防护林网和居民点的用地进行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的行为。