地块定位报告

土地平整
内地、杂草
本体分析-规划指标
HR02-0200-6001等地块，总用地面积1080820.103平方米，建筑规模421534平方米。 本次转让地块总用地面积195947.108平方米，该宗地地上建面78379平方米。 可销售面积76773平方米（限高10米），不售面积1606平方米。地块分别应设置260个和240个停
西至：下辛庄村 南至：国防部维和中心
北至：范崎路（北段） 东至：范崎路（东段）
本体分析-规划指标及基地现状
总地现状： 宗地为现状山地，原有房屋建筑已拆除平整，现宗地内多为林木、杂草。 市政条件: 项目周边交通路网情况发达，达到六通一平，给排水、燃气，接入点均在项目周边道路上，接用距 离较近。
截至2013年，常住人口38.2 万。
区域分析-历史沿革
怀柔有着悠久的历史，春秋战国时代， 怀柔是燕秦活动的战略要地，秦灭六国 统一中国后设渔阳郡，即今怀柔。
1300多年前唐朝开始出现“怀柔”这 个名称，公元1368年明朝设置的怀柔 县与今天的怀柔区管辖范围基本相同。 “怀柔”出自《诗经·周颂·时迈》中的 “怀柔百神”，“怀”是来的意思， “柔”是安抚的意思。“怀柔”这两个 字放在一起，就是以德施政，民族团结， 交融发展。
10 15 50
614.36
3 0200- 设施综合
0.4 1606
4
40 30
6
6003
用地
合 -
计
195947.
-
- 78379 -
108
-
-
HR02-0200-6001 HR02-0200-6002
本体分析小结
1、区位：位于怀柔区雁栖湖，距离市区较远，非传统居住板块。 2、交通：交通通达性良好，周边路网完善，公共交通设施不足。 3、配套：生活配套匮乏，旅游景观资源相对较为充足。 4、土地：具备山地地形优势，但产权性质是项目销售难点因素。 5、指标：超低容积率，限高10米，物业形态以低密度产品为主。
，范崎公路沿线柏崖村区域，距离怀柔主城区
6.5Km；
项目所在雁栖湖片区属于怀柔区住宅格局上的
北部旅游度假别墅区，近年来雁栖湖“国际会
本
案
都”的构建及打造，给雁栖湖片区的别墅市场
带来较大的发展机遇；
北部旅游度假别墅区以丰富的自然资源及高等
级的旅游风景景区区隔市区普通住宅区、西南
部休闲别墅区。具有良好的发展前景和高素质
车位。
用地规
序 地块编 用地性 模
号号
质 （平方
米）
绿
地上建
容
控制 建筑 地
筑规模
积
高度 密度 率
（平方
率
（米）（%） （
米）
%）
HR02- F3其他 99592.1
3983
1 0200- 类多功能
0.4
10 15 50
42
6001
用地
7
HR02- F3其他
3693
2 0200- 类多功能 92340.6 0.4
怀柔北依群山、南偎平原，全区林木覆盖率达76.42%，森林覆盖率53.41%，人均绿地 54.25平方米，均居北京市榜首。物产丰富，板栗、西洋参、虹鳟鱼、果脯、古钟御酒等 特产享有国内外盛誉。
区域分析-环境气候
怀柔区地属暖温带型半湿润气候，四季分 明，雨热同期，夏季湿润，冬季寒冷少雪。 全年日照时数约2800小时，年平均气温 9～13摄氏度，无霜期约170～200天，年 平均降水在600～700毫米，主要集中在 6～8月份。
怀柔依托良好的山水资源优势，拿下了国 家级生态示范区的招牌，因区域林木覆盖 率高、人口密度低、无污染性产业、山水 资源丰富等原因影响，区域空气质量居北 京前列。
2013年，印发2013-2017年清洁空气行动 计划，要求到2017年，怀柔区空气中的细 颗粒物年均浓度下降25%以上，控制在50 微克/立方米左右，优于其他城区。
目录
一
本体与区域分析 1、本体条件分析 2、区域基本概况 3、区域发展规划 4、区域前景预判
区域分析-交通区位
本案位于北京东北部，怀柔区 境内。
怀柔地处燕山南麓，属于远郊 区。东临密云县，南与顺义、 昌平相连，西与延庆县搭界， 北与河北省赤城县、丰宁县、 滦平县接壤。城区距北京东直 门50公里，由京承高速连通， 全区总面积2122.6平方公里。 区内有四级以上河流17条，大 中小型水库16座。
目录
一 二 三 四 五
本体与区域分析 市场形势分析 项目整体定位 项目规划建议 经济测算
目录
一 二 三 四 五
本体与区域分析 市场形势分析 项目整体定位 项目规划建议 经济测算
目录
一
本体与区域分析 1、本体条件分析 2、区域基本概况 3、区域发展规划 4、区域前景预判
本体分析-区位
项目位于北京市东北，怀柔区雁栖湖西南方向
2001年12月30日，国务院批准怀柔县 撤县设区。2002年4月16日，怀柔区正 式挂牌。
区域分析-资源风貌
怀柔区山地广大、河泉众多，水源丰富，水质优良。97.1%的区辖面积为首都一、二、三 级饮用水源保护区，水质优良，地表水质量达到国家饮用水二级标准。年水资源总量8.6 亿立方米,占全北京市水资源总量的1/5。全区有4级以上河流17条、山泉774处、水库18 座。
京 加 路 范 崎 公 路 本 案
京密高速
京承高速
本体分析-周边环境
地块尚处于较为天然环境中，故自然资源及风景景观资源较好。周围环境基本为山 坡及林地，远处在建项目将为项目带来国际一流水准的建筑景观。
从地块内部看四周： 东侧紧邻范崎公路。公 路东侧为北京雁栖湖国际 高尔夫俱乐部。 东北侧即为雁栖湖及沿 岸长青在建的别墅项目及 国际会议会展中心等。 西侧接壤下辛庄村林地 。 南侧至国防部维和中心 。
的居住群体。
本体分析-交通
现状道路良好，驱车从市区往返项目通达性好；周边路网发展具备利好因素
市区前往项目主要路线： 京承高速——〉京密高速——〉范崎公路
地块东侧为范崎公路，市级干线公路，柏油路， 道路良好，车辆较多，交通便利，沿线有四处旅游 景点。 雁栖湖片区将建一条全长约11.3公里与北京城市 中心区联通的公路；并绕雁栖湖修建环湖路，未来 项目会借势该路网规划。 目前雁栖湖区域公交线路仅为6条，随着片区开 发，这一状况将会得以改善。