楼盘阶段营销推广策略

楼盘阶段营销推广策略

楼盘营销推广策略选择前，我们必须弄清楚以下几个情况：

1. 楼盘营销推广的节点。一般说来，主要包括导入预热期、蓄势认筹期、开盘强销期、持销期和尾盘期四个阶段。不同阶段需要采取不通的营销推广渠道。

2. 整体推广费用。按照地产营销推广费用的一般计算规定，项目的总体营销宣传推广费用预算按销售额1.5-2.0%计算，此营销推广费用指媒体投放、现场包装、售楼工具(例如售楼相关物料)制作费，不包括售楼处、样板房、大堂、看楼通道装修等应属工程部分的开支和以及商业部分的宣传推广费用。

3.推广的主要市场及目标客户。这需要分析项目客户的所在地，分析客户中的核心客户、重点客户、游离客户等，然后针对不同的客户采取不同的营销推广渠道。

4．主要的营销推广渠道：

1）楼书等VI系统。楼书、LOGO、宣传单张、纸袋等是售楼时不可缺少的必备资料。它们可比项目的形象代言人，设计精美的楼书将给与项目档次的提升，给准客户信心。

2）户外广告。主要是指道路旁的广告。户外广告有效时间周期长，广告信息直观明了，容易引起注目的特点，广告效益较佳。

3）现场礼仪包装。现场礼仪包装，主要是气氛营造，是指工地乃至售楼处里外的包装，通过条幅、气球等营造出喜庆热闹的销售气氛，有力带动客户购买心理。

4）DM直邮。DM直邮可以有目的性，直接的把宣传资料邮寄到客户手上，费用低而具有效性。

5）短信广告。结合DM直邮，在开盘、热销、持销、尾盘各个阶段，以不同的广告内容，分批发出。

6）网络广告。现在是网络的时代，网络媒体广告越趋重要，由于价格还相对较低，而阅读量高，可以考虑在开盘初期采用，网络广告这块还包括请专业的网络剑客撰文写项目相关利好消息。

7）报纸广告。报纸作为传统的主流媒体，认可度高，覆盖面广，但费用高。

8）其他渠道。主要包括看楼车、参加展会、活动营销、软文等。

了解了以上四个方面，我们来看看不同阶段应该采取什么样的营销推广策略较为合适

1．导入预热期

目标：前期宣传，炒作片区，接受咨询，持续累积客户群；反馈市场信息，及时调整营销策略。项目造势铺垫，吸引市场关注，积极拓宽客源，通过前期市场铺排，树立起本项目的个性形象。

2．开盘前蓄客认筹期

本阶段为项目销售最重要时期，项目将在本阶段内快速打响知名度，蓄势引爆，为正式销售做准备工作；利用开盘前期的冲刺，让客户积累急增，进一步引发客户的购房冲动。拉高项目在市场买家中的心理预期价位，为正式销售时奠定强有力的市场支撑。登记来访客户，收取诚意金，迅速积累有效客户资源，为公开发售期迅速销售，制造热销场面奠定坚实基础。

营销策略：活动营销＋媒体推广（全方位），活动及媒体推广有机的从积累客户向开盘日强势推广过渡。

3 .开盘强销期

目标：项目成功开盘后，延续开盘日气氛，项目进入开盘强销期时。本阶段将快速的对开盘剩余单位进行消化。充分利用开盘强销期营造的热度，加快销售进程。利用之前建立的形象及口碑，举办系列主题活动，制造多个销售高潮；业主推荐，网状传播，利用已成交客户向亲朋好友推荐方式来达到连动销售

4 持销期和尾盘期

目标：依靠前期积累的成交客户资源及项目形象，推进尾盘销售通过现场园林、配套的展示，增强客户购买信心。