【房地产上半年报】合富辉煌商业地产2019上半年广州写字楼报告
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新增供应大幅减少2019上半年写字楼市场回顾
供应成交特征库存
•过半区域新增供应为零•供应主要来自新兴板块
成交明显放缓
•市场迎来周期性调整
•受供应减少影响较大
大宗成交仍为主导
•湾区利好板块表现抢眼
•成交集中度高
库存增加去化减慢
•南沙番禺成库存主力
•自贸区、琶洲及金融城潜在
供应较大
50010001500
200025003000350040000
10203040
5060702016-2019年写字楼新增供应走势
供应量(万㎡)供应套数
万㎡供应力度有所减弱,且较多项目来自商务氛围薄弱区域
⏹供应量:18.7万㎡,同比去年上半年下降53%,环比下半年下降70%;去年底新政对商服物业松绑后,热点有所转移到公寓商铺等
其余商服产品业态;
⏹供应分布:除海珠区由中岱国际品牌广场带来约4万㎡供应量外,其余供应量基本来自外围,且对应的朱村、开发区、新塘、创新城
等板块均非传统商务区域,商务氛围较薄弱,新项目预计能起较大填补作用。
写字楼新增供应
套原萝岗37%
海珠区22%
增城区21%
番禺区19%
越秀区1%
上半年写字楼新增供应区域分布
受限于多重因素,写字楼市场成交量处于近期低位
成交量:22.9万㎡,同比降28%,环比降68%;受限于供应力度不足,热点有所转移,大宗交易案例及相应体量大幅减少等因
素,写字楼成交量处于近期低位。
写字楼成交走势
50010001500200025003000350040000
10203040506070802016-2019年写字楼成交走势
成交量(万㎡)成交套数
万㎡套
成交量走势:上半年除2月受春节因素影响外,其余月份成交量在3-6万㎡之间,且春节后整体回暖,月度走势趋升。5
月份为上半年成交量最高月份,共5.7万㎡,包含保利鱼珠港及荔胜广场两例大手交易。
上半年整体走势逐月趋升,成交最高的5月出现两例大手交易
写字楼月度成交
200400600800100012001400
16001800
510
1520253035402018-2019年写字楼月度成交走势
成交量(万㎡)成交套数
万㎡套
⏹成交分布:主要位于外围区域,成交同比下降83%,占比57%;供应较欠缺情况下中心区域表现疲弱,成交同比下降62%;⏹除从化区外,其余区域均有成交。中交汇通中心及广州国际空港中心分别支撑起南沙及花都两个成交量最高的外围区域。黄埔
区凭保利鱼珠港多例大手交易,区域成交量4万㎡,领先其余中心区域。而传统商务区如珠江新城、金融城、琶洲成交量仅1.3万㎡,占比不足6%。
外围区域成交量13.0万㎡,占全市57%,成交量同比下降83%
中心区域成交量10.0万㎡,占全市43%,成交量同比下降62%
非传统商务板块占市场主导,南沙花都成交领先全市
写字楼成交分布
123
4
56
天河区
越秀区
荔湾区
海珠区
白云区
原黄埔
番禺区
原萝岗
南沙区
花都区
增城区
2019年1-6月各区写字楼物业网签情况(单位:万㎡)
主力板块/个盘:中交汇通中心主力板块/个盘:
广州国际空港中心
主力板块/个盘:金融城、天河客运
站主力板块/个盘:
鱼珠
2019上半年写字楼成交TOP10(按面积排序)
排名
区域
板块项目名称套数面积(万㎡)面积同比报价1花都区新机场广州国际空港中心134 4.8------2原黄埔鱼珠保利鱼珠港238 4.0↑237%370003南沙区明珠湾中交汇通中心568 3.4↑261%180004荔湾区芳村
荔胜广场110 1.7------5
天河区天河客运站远洋天骄广场
181
1.2
---
25000
6白云区民科园绿地汇创国际480.8↑605%150007天河区金融城汇金东翼630.7↓37%450008
番禺区市桥
碧桂园铂耀中心
56
0.6
---
28000
9天河区
智慧城万科云城米酷400.4↓72%---10
南沙区
进港大道
港航华庭
6
0.4
---
---
榜单三甲均为大体量综合体项目,分布于不同热门规划地段
⏹榜单三甲个盘均为至少数十万方体量的大型综合体项目,且其地理位置均契合相关热点地段,分布于空港经济圈、第二CBD 、自贸区等规划利好集聚的区域;
⏹与公寓榜单以复式、低总价产品为主流的结构有所
不同,写字楼榜单产品形态并未形成清晰主线,超甲、小独栋、小面积商务空间等不同产品类型均可
在榜单中觅得一席之地,产品售价跨度亦较大。
写字楼成交排行
⏹2019年截至6月末写字楼市场总体库存量为123万㎡
,去化周期15.5个月;
⏹经历2018年大力度库存去化后,2019年上半年成交
量偏弱,库存量及周期均有所上升,但整体升幅温和。
写字楼库存量以及去化周期转跌为升,但升幅温和
2015年上2015年下2016年上2016年下2017年上2017年下2018年上2018年下2019年上库存量(万㎡)112.989.968.196.3125.5135.8127.0120.0123.0去化周期(月)
34.5
26.6
17.2
20.1
24.3
25.8
22.8
13.8
15.5
0.0
5.0
10.015.020.025.0
30.035.040.00.0
20.040.060.0
80.0100.0120.0
140.0*去化周期按近一年月均成交量计算
近年写字楼市场库存走势
南沙区番禺区原萝岗花都区原黄埔荔湾区增城区海珠区越秀区天河区白云区库存量(万㎡)24.120.719.817.113.59.67.5 4.8 3.1 2.40.9去化周期(月)
31.7
15.1
7.6
26.0
11.7
0.0
37.5
18.6
27.7
3.7
6.8
0.0
5.0
10.015.020.025.030.035.040.00.0
5.010.015.020.025.030.02019年中写字楼区域库存情况
⏹白云、越秀、海珠等中心区域库存压力偏低,单区
域库存面积不超5万㎡。
⏹南沙区存量及去货周期均处于较高水平,属下半年
去货压力较大的区域,主要来自若干央企项目。增城区凯达尔广场面市,使区域去货周期大幅上升。
备注:部分区域因近一年成交样本不足,因此无去化周期显示。
写字楼库存情况