开盘前重点营销方案培训课件ppt
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新国八条的内容： 一、进一步落实地方政府责任合理确定本地区房价控制目标；二、加大保障性安 居工程建设力度；三、完善政策，加强税收；四、强化差别化住房信贷政策；五、 严格住房用地供应管理：六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价 工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。
重点： 1、确定很地区的房价控制目标。 2、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一
上调存贷款利率
中国人民银行4月5日宣布，自4月6日起，金融机构一年期存贷款基准 利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25% 和6.25%，这是今年的第二次加息。
呼和浩特限购
2011年4月16日，呼和浩特出台了限购令
时间 范围 内容
至2012年2月29日止
本市市区
1.建立和完善基本住房制度，逐步形成符合呼和浩特市实际的保 障性住房体系和商品住房体系；
按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进 行土地增值税清算和稽查。
3、强化差别化信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%， 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
4、限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限 纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂 停在本行政区域内向其售房。
取消个人首套房利率优惠
随着春节前夕新国八条的出台，工商银行率先取消首套房贷利率8.5 折优惠，随后四大国有银行也相继取消了利率优惠。但仍有部分股 份制银行仍在办理首套利率优惠。来自银行方面的反馈显示，多数 银行已经主动控制房贷业务，把贷款额度用于其它赚钱领域。
上调存款准备金率0.5%
从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个 百分点。这是中国央行2011年第4次上调存款准备金率。前三次调整 时间分别为1月20日、2月24日、3月25日，幅度均为上调0.5个百分点。
中山峰郡 开盘前重点营销方案
报告思路
通过对项目规划、以及产 品分析，推导出项目的限 制条件和先天优势
针对核心问题和目标， 提出对应的解决问题 的策略，并提出独特 的项目定位
市场分析
本体分析
目标与核心 问题
核心策略及 定位
策略分解与 执行
通过对房地产政策、 城市规划、房地产现 状，推导出项目面临 的市场机会和市场威 胁
通过上述两个部分的 推导，明确项目面临 的核心问题和目标
围绕核心策略将策略 进行阶段型分解，最 终指导项目的营销策 略执行
报告框架
市场分析
本体分析 目标与核心问题 核心策略及定位
策略分解
推广策略
销售策略
新国八条
2011年1月26日，第三轮调控落地，国务院颁布“新国 八条”，旨在进一步遏制房价飞涨的形势
市场现状分析
在包头市房地产板块划分中，我项目位于东河区板块。
海湖豪庭 北大恒苑
青山今年供应量较 少，目前为止只有 万郡开始蓄客，万 邦正处于前期手续 阶段，保利花园3月 初集中放量600余套。 目前均价在5500元/
5月 2882 3068 4091 4363
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2011年1—5月包头市房地产市场供求情况
70
1.8
60
1.6
1.4
50
1.2
40
1
30
0.8
20
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0.4
10
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0
0
1月
2月
3月
4月
5月
供应（万/平米） 需求（万/平米） 供求比
政策梳理总结
➢政策分析：号称史上最严厉政策的新”国八条“的推出，预示着整 个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。
➢要求我们，在更严厉的政策未出台前，抓紧时间，及时调整对策， 避免走进政策泥潭。
➢进一步紧缩的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成 本，影响了客户的购房积极性。
➢近期密集的调控政策主要针对一线指标城市和二、三线房价上涨过 快的省会城市，对属于三四线城市的包头没有直接影响，刚性需求依 然旺盛。
金融政策
春节后首套房贷优惠政策取消；4月21日，央行2011年 第四次上调存款准备金率，4月6日，央行2011年第二 次上调存贷款利率，一定程度上增加了购房成本。
首套房利率优惠取消，在一 定程度上增加了购房成本。 存款准备金率的提高，是稳 健货币政策的一个体现，意 在调控市场过多流动性，缓 解通胀预期。 上调存贷款利率，主要还是 为了抑制通胀，控制物价， 但是贷款利率的提高，给贷 款者增加了一定的还款压力。
2.大力发展公共租赁住房 ； 3.增加住房用地有效供应 ； 4.切实调整住房供应结构 ； 5.加强房地产经纪机构管理 ； 6.加快建立和完善个人住房信息系统 ； 7.在本市市区实行住房限购措施 ； 8.严格执行国家关于个人转让住房的营业税 ； 9.实行差别化土地增值税预征率 ； 10.加强对土地增值税清算情况的监督和检查 ； 11.各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，要严格执行首付款 比例不低于60% ； 12.新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市 场调控政策措施，宣传住房保障工作进展和成效，引导居民理性 消费； 13. 本《意见》子发布之日起实施，执行到2012年2月29日。
2 0 1 0 -2 0 1 1 年 1 -5 月 份 全 市 成 交 走 势
4百度文库00
3000
2000
1000
0
10年套数 11年套数 10年价格 11年价格
1月 2395 2152 4105 4290
2月 1316 608 3452 5162
3月 2984 1824 3660 4817
4月 2349 1492 3724 4997
从市场反应看，“新国八条”的出台未对包头房地产市 包头市场反应 场产生影响。
通过2011年和2010年第 一季度包头中心城区商 品住宅的成交情况对比， 我们可以看到，2011年 的市场成交量比2010年 的同期水平有所下降， 但价格确是持上升趋势。
每年2月份成交量低但 成交价格却高，这可能 是因为过年期间务工返 乡人员参与购房的原因， 他们承受的单价相对较 高。
重点： 1、确定很地区的房价控制目标。 2、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一
上调存贷款利率
中国人民银行4月5日宣布，自4月6日起，金融机构一年期存贷款基准 利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25% 和6.25%，这是今年的第二次加息。
呼和浩特限购
2011年4月16日，呼和浩特出台了限购令
时间 范围 内容
至2012年2月29日止
本市市区
1.建立和完善基本住房制度，逐步形成符合呼和浩特市实际的保 障性住房体系和商品住房体系；
按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进 行土地增值税清算和稽查。
3、强化差别化信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%， 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
4、限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限 纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂 停在本行政区域内向其售房。
取消个人首套房利率优惠
随着春节前夕新国八条的出台，工商银行率先取消首套房贷利率8.5 折优惠，随后四大国有银行也相继取消了利率优惠。但仍有部分股 份制银行仍在办理首套利率优惠。来自银行方面的反馈显示，多数 银行已经主动控制房贷业务，把贷款额度用于其它赚钱领域。
上调存款准备金率0.5%
从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个 百分点。这是中国央行2011年第4次上调存款准备金率。前三次调整 时间分别为1月20日、2月24日、3月25日，幅度均为上调0.5个百分点。
中山峰郡 开盘前重点营销方案
报告思路
通过对项目规划、以及产 品分析，推导出项目的限 制条件和先天优势
针对核心问题和目标， 提出对应的解决问题 的策略，并提出独特 的项目定位
市场分析
本体分析
目标与核心 问题
核心策略及 定位
策略分解与 执行
通过对房地产政策、 城市规划、房地产现 状，推导出项目面临 的市场机会和市场威 胁
通过上述两个部分的 推导，明确项目面临 的核心问题和目标
围绕核心策略将策略 进行阶段型分解，最 终指导项目的营销策 略执行
报告框架
市场分析
本体分析 目标与核心问题 核心策略及定位
策略分解
推广策略
销售策略
新国八条
2011年1月26日，第三轮调控落地，国务院颁布“新国 八条”，旨在进一步遏制房价飞涨的形势
市场现状分析
在包头市房地产板块划分中，我项目位于东河区板块。
海湖豪庭 北大恒苑
青山今年供应量较 少，目前为止只有 万郡开始蓄客，万 邦正处于前期手续 阶段，保利花园3月 初集中放量600余套。 目前均价在5500元/
5月 2882 3068 4091 4363
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2011年1—5月包头市房地产市场供求情况
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1月
2月
3月
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供应（万/平米） 需求（万/平米） 供求比
政策梳理总结
➢政策分析：号称史上最严厉政策的新”国八条“的推出，预示着整 个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。
➢要求我们，在更严厉的政策未出台前，抓紧时间，及时调整对策， 避免走进政策泥潭。
➢进一步紧缩的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成 本，影响了客户的购房积极性。
➢近期密集的调控政策主要针对一线指标城市和二、三线房价上涨过 快的省会城市，对属于三四线城市的包头没有直接影响，刚性需求依 然旺盛。
金融政策
春节后首套房贷优惠政策取消；4月21日，央行2011年 第四次上调存款准备金率，4月6日，央行2011年第二 次上调存贷款利率，一定程度上增加了购房成本。
首套房利率优惠取消，在一 定程度上增加了购房成本。 存款准备金率的提高，是稳 健货币政策的一个体现，意 在调控市场过多流动性，缓 解通胀预期。 上调存贷款利率，主要还是 为了抑制通胀，控制物价， 但是贷款利率的提高，给贷 款者增加了一定的还款压力。
2.大力发展公共租赁住房 ； 3.增加住房用地有效供应 ； 4.切实调整住房供应结构 ； 5.加强房地产经纪机构管理 ； 6.加快建立和完善个人住房信息系统 ； 7.在本市市区实行住房限购措施 ； 8.严格执行国家关于个人转让住房的营业税 ； 9.实行差别化土地增值税预征率 ； 10.加强对土地增值税清算情况的监督和检查 ； 11.各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，要严格执行首付款 比例不低于60% ； 12.新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市 场调控政策措施，宣传住房保障工作进展和成效，引导居民理性 消费； 13. 本《意见》子发布之日起实施，执行到2012年2月29日。
2 0 1 0 -2 0 1 1 年 1 -5 月 份 全 市 成 交 走 势
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2月 1316 608 3452 5162
3月 2984 1824 3660 4817
4月 2349 1492 3724 4997
从市场反应看，“新国八条”的出台未对包头房地产市 包头市场反应 场产生影响。
通过2011年和2010年第 一季度包头中心城区商 品住宅的成交情况对比， 我们可以看到，2011年 的市场成交量比2010年 的同期水平有所下降， 但价格确是持上升趋势。
每年2月份成交量低但 成交价格却高，这可能 是因为过年期间务工返 乡人员参与购房的原因， 他们承受的单价相对较 高。