八大海外的房地产基金之中国投资篇

八大海外的房地产基金之中国投资篇发布时间：2006-12 DTZ投资研究部

丽丰与凯德置地合作穗住宅项目总投资14.4亿

2005年11月28日

丽丰控股(1125-HK)公布，向新加坡上市公司凯德置地集团(CapitaLand Ltd.)出售附属公司丽运50%权益连股东贷款约6,669万港元，股份作价约1.03亿元(人民币，下同)，贷款作价6934.9万元人民币。

丽运主要业务为持有中外合营土地产发展公司广州丽运权益；广州丽运注册资本1亿元，持有广州市白云区一幅29.7万平方米空地，拟建设为住宅屋苑；待向另一名内地股东

支付固定回报630万元后，丽运则享有合营全部溢利及负担一切其亏损。

由於丽运集团有即时融资需要，买卖双方同意按等额比例授出总额2亿元贷款，包括双方各支付6308.6万元免息股东贷款及3691.4万元计息贷款。

该合作发展项目初步发展成本为14.4亿元；若上述合营未能取得信托贷款及外部融资，丽丰实际的资本承担为7.2亿元；有关交易须召开股东大会批准。

首次控股珠海项目德银RREEF基金试水中国地产

发布时间：2006-11-2111月8日，德意志银行旗下的房地产基金管理机构RREEF在珠海宣布，将携手澳门房地产投资商——新创衡集团和两家本地开发商——中珠股份和西海集团共同投资开发“中珠上城”，该项目预计价值2.25亿美元，属中高档住宅项目。

又一基金巨鳄突入中国房地产市场。

公司执行董事兼亚太区主管Kurt Roeloffs告诉记者，此次投资是该基金进入中国房地产市场的第一个项目，他们拥有50%的股权。

目标回报率——18%

作为德意志银行资产管理公司旗下的房地产基金，RREEF拥有多只私募基金。截至今年6月30日，RREEF总共管理价值518亿欧元的资产，是全球规模最大的房地产和基础设施投资管理机构之一。

而此次RREEF投资的“中珠上城”位于珠海市中心香洲区的西部，建筑面积约30万平方米，包括20座塔楼总共约2000套的民用住宅和部分商用物业，项目价值2.25亿美元，预计在三年内完工。

该项目的四个投资方中，新创衡集团是澳门知名的家族式投资企业，自2004年进入珠海房地产市场以来，一直和中珠股份保持着良好的合作关系。两个内资企业——中珠股份有限公司(中珠股份)、西海集团均是珠海大型开发商，双方曾合作开发过不少项目。

在合资之前，“中珠上城”的实际运营方是中珠股份，该公司从上世纪90年代成立以来，一直是珠海地区的龙头房企。但近几年，其市场领先地位被新贵企业——珠海华发实业取而代之了。

对于“中珠上城”未来的回报水平，Kurt Roeloffs在接受记者采访时表示：“鉴于中国整个经济发展的强劲发展趋势，让海外投资者对于房地产和基础设施投资的长期回报非常有信心，这一项目设定的目标回报率是18%。”

不过，仲量联行某分析员指出，18%的回报率对于私募基金来说并不算高，相信实际上的投资回报率可能会高于这个数字。

对于引进战略投资者的用意，中珠股份总经理陈旭坦言：“引进RREEF作为战略投资者不是出于融资考虑，实际上在RREEF进入之前银行贷款已经到位，中珠不惜用半年时间谈判，主要看重的是国际品牌和管理经验，希望借此引入国际上的先进住宅标准。”

虽然中珠反复强调引入海外资本并非资金所迫，但是当前中国房地产企业的资金饥渴症

日益加剧却是不争的事实。

上述仲联量行分析员指出，虽然海外私募资金和国内房企合作意愿强烈，但实际运作中资金落实的难度非常大：一方面由于私募基金投资中国房地产的门槛较高，政策变数较大；另一方面私募基金对房企本身有着极高的要求。

“从行业环境到企业的规模、核心价值观、成长空间和战略定位，再到管理团队的沟通能力、整体素质甚至气质，任何一个细节问题都可能导致房企向海外私募基金筹资失败。对多数国内中小房企来说，私幕融资的时间成本和机会成本太大。”上述分析员表示。

选择珠海，意在规避政策风险？

值得注意的是，RREEF进入中国的时机似乎并不恰当。

“限外令”硝烟尚未完全消散，而全国房价的高位运行，让“国务院对房地产调控效果颇为不满”，整个行业依然在风雨中进行着艰难的结构调整。

但Kurt Roeloffs表示，RREEF并非刻意“选择”在中国政策趋紧时进入中国，而且他认为“限外令”对RREEF的影响有限。

“(珠海项目)是我们长期观察中国市场之后作出的非常审慎的投资决策，我们希望在中国的第一个房地产投资项目以及今后房地产投资的总体战略，都能够符合中国政策的发展方向。Kurt Roeloffs表示，“对RREEF而言，最大的风险不是政策因素，而是市场供求是否平衡以及项目的执行力如何。”

上述仲联量行分析员则认为，以往外资倾向于收购国内一线城市的顶级物业，而此次RREEF首次进入中国选择非热点城市珠海，并在中档住宅项目这一细分市场进行投资，降低了项目在政策方面遇到的阻力和风险。2007年RREEF 两大投资重点

——专访RREEF执行董事Kurt Roeloffs-本报见习记者黄健广州报道

中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)：RREEF在中国的投资重点是什么？

Kurt Roeloffs：短期的重点仍然是住宅和商铺，主要是因为中国中产阶级的人数在急剧增加，中产阶级的收入也在急剧增加。长期来讲，住宅这一块儿仍然是我们的一个重点领域。明年，我们的重点领域还会增加两个，一个是工业地产，一个是办公楼。

中国房地产报：RREEF在全球管理多只房地产基金，此次对珠海的投资具体来自哪一只基金?该基金对珠海项目投资的底线收益率或者对客户承诺的回报率是多少？

Kurt Roeloffs：目前RREEF总共管理十多只基金，对“中珠上城”这个项目来说，进行投资的资金来自RREEF旗下的全球机遇基金(RREEF OPPORTUNITY FUND)，实际上是一只私募股权基金，德意志银行是该基金的股东之一，只占5%的投资额，另外95%资金来自客户。我们的募资对象主要是一些机构投资者，另外有将近250位客户通过在开设独立账户委托我们进行个人投资。

对于珠海项目，我们没有所谓的收益率底线，因为现在预测还为时过早，但是这只基金