海外房地产基金投资特点及趋势

海外房地产基金投资特点及趋势

2007-11-12 14:45:00 来源：《中国房地信息》2007年第10期作者：佚名

近年来，国际房地产基金纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。国家统计局数据显示，2006年海外资金投资中国房地产资金规模达到8Z.3亿美元，比2005年增长51.9%，这一趋势2007年仍在继续。

一、海外房地产基金在华发展三阶段

回顾海外房地产基金在中国的发展，可分为三个阶段。

第一阶段：上世纪90年代中期至2002年底，房地产投资基金观望阶段。此阶段海外房地产基金表现出对中国市场的浓厚兴趣，但大多数海外基金缺乏中国市场经验，对市场保持观望，数年内海外房地产基金投资项目仅9例。

第二阶段：2003年初至2004年底，房地产投资基金试水阶段。随着2003年上海房价快速上涨，海外基金在中国的投资迅速扩大，不少项目纷纷启动，每年项目都达到10个以上，部分项目获得了可观的盈利，使海外房地产基金对中国房地产市场信心倍增。

第三阶段：Z005年至今，房地产投资基金迅速发展阶段。虽然房价调控政策不断出台，海外基金仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等，参与营运优质房地产项目，每年启动项目达20余个，仅2007年上半年投资项目已有10余个，其投资资金规模、投资范围等都迅速扩大，并且该趋势可能进一步延续。

二、海外房地产基金在华投资特点及趋势

1.投资模式

海外房地产基金成立的目的都比较明确，投资方式与投资对象都有清楚的界定，而且范围较窄，在国内投资模式主要如下：

收购房地产物业或不良资产。收购房地产物业的，一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物业增值收益，不参加前期开发过程。收购房

地产不良资产则一般通过对不良资产处置、包装转售或打包证券化获得高额收益。该投资模式优点在于规避了长期开发过程，资金流转相对较快，降低风险，在中国快速发展的房地产市场中，租金收益与增值收益水平较高。此类优质项目是海外房地产基金的重点投资对象。

直接投资开发项目或与企业合作开发。此类投资一般从项目开发前期开始投入资金，参与土地一级开发与项目开发进程。由于这种模式要求地产基金必须经历从项目申报到投资回收长期的复杂过程，不利于资本的快速流动。但在当前市场下，其投资收益非常可观，因此成为海外房地产基金目前倾向方式。

通过股份收购或购买债券参与投资。该投资模式主要通过股份收购或购买债券的形式，为企业及项目提供资金，并将项目交由控股公司运营管理，基金集团进行一定程度的参与并获取固定比例的收益。海外房地产基金在该投资模式中主要采用间接投资的方式，由于所占股权比例有限，投资回报相对较低，但资金流动性较高，风险较小，是一种相对稳妥的投资模式。

2.物业收购集中于商业、办公与综合项目，物业开发集中于住宅项目

根据对海外房地产基金的投资物业的统计，截至2007年6月，以物业收购为投资模式的，商业、办公与综合性物业的项目占了绝大多数；以开发为投资模式的，则与物业收购大相径庭，以住宅为主，办公与商业则很少。

投资开发住宅项目因住宅变现性较好、风险相对较小，为大多数海外房地产基金接受。直接收购办公与商业物业，能有效避免开发过程中的风险，然后通过重新包装、高水平管理或其他处置方式，整幢转售变现获取高盈利。因此投资开发住宅与收购办公、商业、综合性物业成为海外房地产基金投资的主要投资模式。

3.倾向选择三类公司为投资合作方

海外房地产基金在华投资较为谨慎，出于对稳定性与回报率的考虑，一般倾向选择三类房地产企业进行合作：一是大型的国企，二是上市公司，三是优秀大中型民营企业。

大型的国企可能具备充足的资源以及其他公司不具备的政府背景，因此成为海外房地产基金青睐的对象之一，如Z005年花旗集团基金与上海徐房集团合作的建业里改造；对于上市公司，则要求诚信的合作、优秀的业绩以及国内房地产的市场经验等等，如Z005年荷兰(1NG)集团基金与金地集团合作开发金地格林世界，便考虑到了金地的良好业绩与本地经验；对于大中型民营企业，良好的历史业绩、清晰的产权结构、是否拥有可操作的潜力型项目是海外房地产基金合作的关键。

4.三级投资结构规避投资风险

很多海外基金采用国际惯用的手法，以房地产基金管理公司的名义进入中国，即由母公司在境外募资，以项目公司操作内地项目的方式进行。

投资架构一般分为三层：母公司，下设针对具体项目的控股公司，旗下有项目公司。这种结构的优点在于当与其他房地产基金或者开发商合作投资时，进入的资金不用参股母公司，而是直接在控股公司层面参股，这样可以有效地规避风险。如果母公司下属的一个项目出了偏差，只需把这个项目卖掉套现或进行相应处理，不影响其他的项目。

5.投资模式有由物业收购向开发转变的趋势

海外房地产基金在华投资倾向选择开发项目与收购物业或不良资产两种投资模式，股份收购与债券购买的投资模式相对较少。由于受到2006年政府出台171号文的限外政策影响，Z006年物业收购模式体现出减少趋势，海外房地产基金对国内项目的开发投资则骤增，2006年投资的开发项目数量比2005年翻了一番，2007年上半年投资开发项目的数量也多于物业收购项目的数量。由此可见，在目前的限外政策影响下，海外基金投资模式有由物业收购向开发转变的趋势。

6.投资区域仍以北京、上海等发达地区为主，但有向二线城市转移的趋势

2002年至今，海外房地产基金在华投资一直以北京、上海等发达地区为主，并且近年投资规模不断扩大，2006年在北京、上海投资项目数明显超过2005年。但近年随着全国房地产市场的升温，海外房地产基金逐渐关注二线城市，投资战略逐渐向二线城市转移，一些海外房地产基金

如凯德置地等已将成都、河南等二线城市纳入发展版图。