海外房地产基金中国策
我国房地产业利用海外基金的现状及发展对策
与国内房地产开发商合资合作 ， 提供 资金支持 ， 与国 内开发商进行利 润分成 。如荷兰 Ｉ Ｇ Ｎ
１ ７ Ｏ
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与首创集 团合作开发的太平洋新城项 目。二是与开发商形成战略伙伴关系 。对开发企业直
接投资参 股 或成立 新 的投资 公 司 ， 利用 开发 商寻 找土 地 和新 项 目。２０ ０ ４年顺 驰 中 国控 股有 限公 司与摩根 士丹 利房 地产 基金 达成 战略合 作 投 资 意 向 ， 同进 行 房 地 产开 发投 资 。三 是 共
波浪 潮 。
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我 国房 地产 业利外 ， 地产基 金 是一 个发 展 了数 十 年 的成 熟 行 业 ， 于产 业 基金 的一 种 ， 般 是 指 房 属 一 房地 产信 托投 资 。在 美 国等 大多 数 国家房 地 产 信 托投 资 基 金 专 ｆ， 房地 产 项 目的开 发 、 －Ｎ于 Ｉ 租 赁 、 售 和消 费等 方面 ， 分散 的社 会 资金 于一 体 ， 投 资体制 上 采用专 家 经 营 、 业化 管 销 集 在 专
直接在国内成立独资项 目公司 ， 进行投资与开发 。比较典型的是新加坡嘉德置地 ， 该集团在 北 京 的投 资项 目均 以外 商独 资企业 的形 式开 发 。 ２投 资收租 型 。有 两种 投资 方式 ， 、 第一 种 方式 是 投 资 成熟 物业 ， 期持 有 收 租 营利 ， 长 不
介入前 期开 发 。 。例如 ， 嘉德 置地 收购 的安 贞华 联 和 望京 华 联 总建 筑 面 积 为 １ 平 方 米 的 ３万
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中国的reits投资规则
中国的reits投资规则（原创实用版）目录1.中国 REITs 基金的概述2.中国 REITs 基金的类型3.中国 REITs 基金的发展前景4.中国 REITs 基金面临的挑战5.政府对 REITs 的支持和改革措施正文一、中国 REITs 基金的概述REITs，即房地产信托投资基金，是一种通过发行受益凭证汇集投资者资金，用于投资房地产领域的基金。
在中国，REITs 基金主要为私募基金专项计划，旨在帮助投资者通过购买基金份额，分享房地产投资收益。
二、中国 REITs 基金的类型目前，中国的 REITs 基金主要有以下几种类型：1.海印专项资产管理计划：该计划是由海印集团旗下管理的 15 家商业物业未来五年的经营收益权出资设立，合计募集资金 16 亿。
2.中信启航专项资产管理计划：该计划是由中信集团发起，旨在通过资产证券化方式，将房地产投资转化为可交易的证券产品。
三、中国 REITs 基金的发展前景尽管中国 REITs 基金在发展过程中面临诸多挑战，但随着政府对房地产资产证券化政策的不断完善，未来三年，REITs 在中国将迎来跨越式发展。
政府已经意识到要帮助企业解决问题，在房地产资产证券化方面提供更完善的配套政策，尤其是税务的调整和改革。
四、中国 REITs 基金面临的挑战中国 REITs 基金在发展过程中，需要克服以下几个方面的挑战：1.资产证券化物业类型有限：目前，中国允许进行资产证券化的物业类型相对有限，这限制了 REITs 基金的发展。
2.相关政策不清晰：在 REITs 基金的发展过程中，相关政策并不明确，这给投资者和基金管理者带来了一定的困扰。
3.税收体制没跟上：目前，中国的税收体制并未针对 REITs 基金做出相应的调整，这在一定程度上影响了投资者的积极性。
4.运营和资产证券化人才缺乏：由于 REITs 基金在中国的发展相对较晚，因此，市场上缺乏具备相关经验和技能的运营和资产证券化人才。
《REITs的发展现状综述3500字》
REITs的发展现状综述目录REITs的发展现状综述 (1)1.1 美国及亚太市场 (1)(1) 美国市场 (1)(2) 亚太市场 (5)1.2 境内市场 (6)1.1 美国及亚太市场(1) 美国市场REITs在美国的起步较早，经过几十年的发展，产品数量和规模不断增长。
图2.4描述了美国1971-2020年REITs的数量及规模，其中在2008年房地产次级贷款危机的严重冲击下，REITs市值几乎腰斩，但仅仅花了3年的时间就恢复生机，美国REITs规模再创新高。
目前美国已经成为全球最大的REITs市场。
根据美国不动产投资信托协会（Nareit）数据，截止2021年2月28日，美国共有221只REITs，持有并经营着大约2万亿美元的商业不动产，其中有194只在交易所上市，市值超过1.27万亿美元。
截止2020年12月31日，美国权益型REITs的财务状况良好，资产负债率为32.3%，利息覆盖比率为4.6倍。
上市REITs的交易越来越活跃，2021年2月所有上市REITs日均交易额达到83亿美元，同比2016年2月上升18.57%，同比2011年2月上升130.56%。
图2.4 美国1971-2020年REITs市场规模数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs图2.5和图2.6分别从数量视角和规模视角描绘了美国REITs市场结构在1971-2020年的变化。
可以看出并且自1990年之后，权益型REITs的数量和规模增长迅速，与此相反抵押型REITs开始走下坡路，逐步奠定了权益型REITs的主导地位。
图2.5 美国REITs市场结构变化（数量视角）数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs图2.6 美国REITs市场结构变化（规模视角）数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs根据Nareit的数据，在上市的REITs中，权益型有160只占了近94%，而抵押型仅有34只，规模不到权益型的1/17。
中国主权财富基金对外投资策略简析
中国主权财富基金对外投资策略简析
1.多元化投资组合：中国主权财富基金注重构建多元化的投资组合，以降低风险并提升收益。
此举可以通过分散投资于不同地理区域、不同行业和不同类型的资产来实现。
基金可进行股权投资、固定收益投资、房地产投资等多种投资形式，以满足资金增值的目标。
2.长期投资：中国主权财富基金的投资策略注重长期价值投资。
相比于短期收益和快速投资退出，主权财富基金更加关注长期稳定的回报。
基金会制定长期投资计划，选择具备增长潜力和稳定现金流的投资标的，并通过持有、参与管理和影响这些企业来实现长期价值的积累。
3.适度风险管理：中国主权财富基金在外部投资中注重风险管理。
基金会通过严格的风险评估和尽职调查程序，确保所有的投资机会都符合基金的投资标准和风险偏好。
基金会还会积极管理和监控其投资组合的风险水平，以确保投资组合的整体风险可控。
4.合作伙伴选择：中国主权财富基金重视与合作伙伴的战略合作。
基金会会与全球知名的基金管理公司、投资银行和行业领先企业建立良好的合作关系，共同开展投资活动。
通过与合作伙伴的合作，基金会能够分享专业知识、资源和网络，从而获得更高的投资回报。
5.社会责任投资：中国主权财富基金对社会责任投资高度重视。
基金会将社会责任投资作为投资决策的重要指标之一，并积极参与具有环境、社会和治理价值的投资项目。
基金会鼓励投资实现社会经济效益的长期可持续发展，并推动投资组合的负责任投资。
中国reits发展历程
中国reits发展历程
中国的REITs（不动产投资信托）发展历程可以追溯到2005年。
以下是中国REITs 发展的主要历程：
1. 2005年：中国证监会发布《关于开展不动产投资信托基金试点的通知》，标志着中国REITs 的试点工作正式启动。
试点工作主要在北京、上海、深圳等地展开。
2. 2007年：中国证监会发布《不动产投资信托基金管理办法》，进一步明确了REITs 的管理制度和运作规则。
3. 2011年：中国证监会发布《关于开展不动产投资信托基金试点有关事项的通知》，扩大了试点范围，试点城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都等。
4. 2015年：中国证监会发布《关于不动产投资信托基金相关事项的通知》，进一步完善了REITs 的相关政策，提出了更加灵活的试点政策，鼓励试点城市根据本地实际情况制定相应的试点方案。
5. 2019年：中国证监会发布《关于进一步深化不动产投资信托基金试点工作的指导意见》，提出了进一步深化REITs 试点工作的指导意见，鼓励试点城市在政策、税收、融资等方面进行创新探索，推动REITs 市场的发展。
尽管中国在REITs 方面进行了多次试点和政策调整，但目前仍然没有建立起成熟的REITs 市场。
在中国，REITs 的发展受到多方面因素的影响，包括监管政策、税收政策、不动产估值标准等。
然而，随着中国房地产市场的不断发展和政策的调整，人们对于REITs 在中国的发展前景持乐观态度，相信未来中国的REITs 市场仍有较大的发展空间。
海外房产投资分析
海 外 置 业
海外房产投资交易
中国房企海外投资
海外置业渠道
马来西亚碧桂园金海湾
项目 区域 马来西亚柔佛州新山市（斯干达经济特区） 项目位于新山市重点发展区金海湾，占地约23万平，建 筑面积116万平米，属于永久地契的项目。作为国内品牌 开发商碧桂园在海外拓展的首个项目，它包括了高层洋 房、现代公寓、酒店、写字楼等，是新山市中心唯一海 景综合体。高层洋房是以75-130平方米的2-4房为主， 及稀缺的286平方米顶层观景；公寓是以39-69平方米的 1-2房为主，所有的公寓都配置品牌的厨房和卫浴用具。 占地：约23万㎡；总建：116万㎡； 项目拥有一个近7万平商业，约1万平海景风情商业街， 近万平会所，另配有人造沙滩、游艇码头等设施。会所 的一楼有影视厅，儿童活动室，保龄球馆，小型超市等； 二楼是健身室，中西餐厅，酒吧等；三楼是网球，及空 中花园。马来西亚投建的隆新高铁，贯通了吉隆坡—新 山—新加坡，到时从新山市到新加坡市中心，只需10分 钟。 拿地不到一年，这个体量高达100万平方米的超级临海大 盘便崛起在新加坡对岸。自2013年8月开售以来，9000 套房屋中已有6000余套卖出，出货近100亿元。
瑞麦地产葡萄牙房产销售流程
海 外 拓 展
海 外 拓 展
项目 介绍
项目 规划
项目 配套
项目 进度 3/4/2016
海 外 置 业
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中国房企海外投资
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当前海外地产的主要销售渠道
国内地产公司直销 绿地集团美国公司中国区营销中心 世居海外置业 合富辉煌海外房产展览中心
大型中介公司海外房产部
大型房产网站海外房产部
专业海外地产网站 专业海外房产投资公司 留学移民机构
中国房地产金融政策梳理
中国房地产金融政策梳理近年来，我国政府对房地产金融市场的监管力度不断加大，旨在稳定房价、遏制投机炒房行为，并推动房地产市场的健康发展。
以下是关于中国房地产金融政策的梳理：一、信贷政策为了抑制房地产市场的过热，我国银行信贷政策不断调整。
政府通过对首套房贷款首付比例、二套房贷款首付比例及贷款额度等方面的调控，降低金融风险。
此外，针对异地购房、投资性购房等行为，银行信贷政策也采取了相应的限制措施。
二、土地供应政策政府通过调控土地供应量、优化土地供应结构，平衡房地产市场的供需关系。
一方面，加大土地供应量，满足市场对住房的需求；另一方面，优化土地供应结构，保障性住房用地占比，满足低收入群体的住房需求。
三、住房保障政策政府加大住房保障力度，通过建设保障性住房、棚户区改造等方式，解决低收入群体的住房问题。
此外，政府还通过租赁市场调控、发展公租房等政策，完善住房保障体系，遏制房价过快上涨。
四、税收政策为了调控房地产市场，政府出台了一系列税收政策，如房产税、土地增值税等。
通过税收手段，增加房地产市场的成本，遏制投机炒房行为，促进市场平稳运行。
五、企业融资政策政府对企业融资渠道进行严格监管，防止过度融资流入房地产市场。
例如，限制房地产企业通过发行债券、股票等渠道融资，降低金融体系的风险。
六、房地产信托政策针对房地产信托市场的监管，政府出台了一系列政策，如限制房地产信托规模、加强房地产信托资金用途监管等。
此举旨在防范房地产信托市场的风险传递。
七、REITs政策政府积极推动房地产投资信托基金（REITs）市场的发展，为房地产企业提供多元化的融资渠道。
通过引入REITs，有助于降低房地产企业的杠杆率，提高市场运行效率。
综上所述，我国政府通过多方面的房地产金融政策调控，旨在稳定房地产市场，遏制投机行为，并推动房地产市场的健康发展。
在未来的政策调整中，政府将继续加大监管力度，确保房地产市场的平稳运行。
公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析
1 引言自1998年东南亚金融危机之后，中国住房制度正式确立了市场化方向。
中国经济的高速增长和城市化步伐的加快，推动了房地产业的大发展，房地产规模和建筑体量逐年递增，这可以说是中国房地产的“上半场”——投资人聚焦于开发商主导的一级开发市场，利用金融杠杆实现投资的快速回报。
而在“下半场”，可以预见，开发商、投资商、服务商、运营商互相依存，通过专业分工带来效率的提升和持有物业的增值，并运用资产证券化方式进行融资以及资金的快速周转（王刚，2019）。
截至2019年末，中国房地产总市值已经达到65万亿美元，超过美国、欧盟和日本房地产市值的总和。
在全球新冠肺炎疫情的席卷下，公众的关注重点从口罩、疫苗等一线抗击疫情的物资逐渐扩大到经济形势和行业发展，其中不乏对于经济和地产的唱衰论调。
从另一个角度看，中国经济要加快推动传统产业转型升级，不断壮大新兴产业，打造经济发展新动能。
近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着中国公募基础设施REITs 正式拉开帷幕。
不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指将不动产资产公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析翟国辰 陈柏安摘要：2020年全球新冠疫情大爆发后，中国率先抑制疫情扩散并着力恢复和刺激经济。
4月中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。
首先对美国1960年以来多次公共事件时期对REITs发展影响以及此次全球新冠疫情前后美国各种类型REITs 的基本表现进行分析；然后结合中国现实情况进行系统性讨论。
认为在中国房地产高速发展后期，REITs的一个重要功能是可以促使资金从房地产供给过剩和机会较少的地区高效流转至不动产投资机会充足的地区。
06房地产预言---趋势、政策、价格、市场、金融
【2006中国房地产政策预言】预言一：国土部加强土地运行动态监测2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。
可以预见，明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。
不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。
预言二：物业税将破冰而出在2006年，物业税问题有破冰的可能，按照专家的意见，实施物业税后，住宅市场的中长期走势将由目前的“购买成本高、使用成本低向购买成本低、使用成本高”转变。
市民买房前考虑的思路也会发生很大改变，现在买房前考虑更多的是能否买得起，有了物业税后，将考虑是否养得起。
预言三、继续调控，但不再增加调控力度2006年宏观调控的方针将变，不是紧缩性的调控，而是紧缩性的调控和扩展性的调控并行，且以扩展性的调控为主。
2005年的宏观调控是对需求与供应的同时调控。
预言四、楼市继续挤泡沫房价还会往下走明年房价要往下调整，民众要有能力买房子；政府对利息、税收有所作为，提高按揭利率，提高交易税打击炒房；同时房地产商要生产一些好的产品，不要把利润做得太高。
”预言五、楼市调控将强调因地制宜明年楼市调控将强调因地制宜，“不存在一个给全国所有城市吃了都管用的药”。
“2006年将是鼓励住房消费年，但是这个住房消费指的是鼓励普通商品房消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住性的商品房消费。
”预言六、城市土地控制会出现“紧中有松”迹象“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场的管理还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。
如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的，但要增加供给就要放地。
预言七、“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复不会有2005年那样“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。
我国房地产投资信托基金的所得税政策研究
我国房地产投资信托基金的所得税政策研究作者：李双维来源：《今日财富》2022年第33期我国房地产投资信托基金正式发行时间不长，法律中对房地产投资信托基金组成也未作出明确规定，这和国际通行的房地产投资信托基金形式相比存在着一定差距。
因此，对于我国发展房地产投资信托基金来说，还需完善相关的法律法规以适应其进一步发展的需求。
就税收方面而言，目前我国房地产投资信托基金所得税政策有更多值得商榷之处，如交易结构为适应法律形式与会计要求而对所得税重复征税；参与方多样化特别是各种金融工具嵌套使有关参与方所得税纳税地位不明；某些参与方所得税负过重等。
目前我国房地产投资信托基金金融法制、会计和税收的有关规定还不够健全，无论是法律定位、运行机制还是纳税主体都存在争议，特别是房地产投资信托基金在结构上涉及所得税纳税主体较多，有关金融产品所得税政策有待明确，税收待遇欠妥当，这些都为我国房地产投资信托资金发展带来了一定影响。
此外，与国际通行的所得税优惠政策相比较，我国应如何应对目前类REITs（RealEseateInvestmenytTrusts房地产投资信托基金）产品重复征税现象，以及合理制定对各方面都有好处而又不影响税基的制度等都是值得商榷的。
一、房地产投资信托基金的定义广义地说，房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，下称REITs）是房地产融资中的新兴渠道，它是指以房地产为底层资产、通过发放受益凭证等形式集合大部分投资者资金、交由专业托管机构代管、由专业投资机构投资开发、经营管理、所得收益按照所持份额向投资者按比例分配的金融产品创新。
REITs在国外已有较长历史发展历程。
目前在美国、英国、德国等发达国家已经得到了广泛运用。
其强调入池基础物业而不是发起人主体资信的资产属性从而具备了广义资产证券化的特性，是结构化的房地产金融产品。
狭义则仅指金融产品之一，其中介属性与证券投资基金和信托计划相同，其组织形式可有区别，如：公司型、契约型或合伙型等。
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析随着中国经济的不断发展和国际化进程的加快，中国资本开始向海外房地产投资领域迅速扩张。
中资企业海外房地产投资已成为当前国际投资领域的重要趋势。
本文将对中资企业海外房地产投资的发展趋势以及相关政策进行分析。
1. 市场需求持续增长随着中国经济的不断增长和国内市场饱和度的提高，许多中资企业开始寻求海外房地产投资机会。
这些企业希望通过海外投资来获得更高的回报率和多元化的投资渠道。
2. 投资规模逐步扩大近年来，中资企业海外房地产投资规模逐步扩大，并涉及到多个国家和地区。
这些企业主要集中在美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等国家的房地产市场。
一些大型国有企业和地产开发商也逐渐加大了对海外房地产市场的布局和投资力度。
3. 投资方式多样化中资企业海外房地产投资方式多样化，包括直接购买物业、参与地产开发项目、投资房地产基金等多种形式。
一些企业还通过收购海外地产开发商或地产公司来实现海外市场的扩张。
4. 投资领域逐步拓展中资企业海外房地产投资领域逐步拓展，不仅仅局限于商业地产和住宅地产，还涉及到酒店、文化娱乐、医疗健康、教育等多个领域。
一些企业开始关注海外科技园区、产业园区等特色投资项目。
5. 风险防范意识增强随着中资企业海外房地产投资规模的扩大，企业对于风险的防范意识也在逐步增强。
他们开始更加重视风险管理和投资回报的平衡，同时在投资决策时更加注重项目的可持续性和盈利性。
1. 政府监管政策趋严近年来，一些国家对于外国投资者参与本国房地产市场的监管政策趋严，包括对外国投资者的限制和管控措施。
这对中资企业海外房地产投资造成了一定影响，部分项目可能面临政策限制和审批难题。
2. 特定国家投资优惠政策一些国家对于外国投资者在当地房地产市场的投资给予了一定的优惠政策，包括税收优惠、土地供应、融资支持等方面的政策支持。
中资企业可以通过充分了解并利用这些政策优势，提高海外房地产投资的回报率。
浅析我国REITs市场存在问题及对策分析
浅析我国REITs市场存在问题及对策分析发表时间：2021-01-04T15:29:22.980Z 来源：《文化研究》2020年12月上作者：杨子毅高亚鑫姚恒[导读] 近年来，房地产作为我国支柱型产业进入了高速发展阶段，参与房地产投资与融资的企业逐日增多，由此也产生了许多新的房地产投融资方式。
房地产投资信托基金（REITs）是应用最广泛的一种。
但由于REITs在我国出现的时间较短，制度并不完善，由此出现了许多投资的风险与问题。
本文将浅析我国REITs市场风险，并提出相应的防范措施。
四川成都西华大学杨子毅、高亚鑫、姚恒 610039摘要: 近年来，房地产作为我国支柱型产业进入了高速发展阶段，参与房地产投资与融资的企业逐日增多，由此也产生了许多新的房地产投融资方式。
房地产投资信托基金（REITs）是应用最广泛的一种。
但由于REITs在我国出现的时间较短，制度并不完善，由此出现了许多投资的风险与问题。
本文将浅析我国REITs市场风险，并提出相应的防范措施。
关键词: 房地产投资信托基金；风险管理；投融资；存在问题引言目前我国的REITs还处于一种探索和学习阶段，一方面我们需要学习借鉴发达国家的发展经验，可以从其失败的案列中汲取教训，将利益损失做到最低，另一方面由于我国国情和其他国家并不相同，我国以政府为主导地位，且加上人口众多，所以并不能照搬外国的REITs 模式。
也正是如此我国的REITs市场存在一些问题，如法律制度不完善，金融市场不发达等。
一、我国REITs市场存在问题分析1、法律体系不够健全我国REITs发展时间较短，缺乏完善的法律制度对其市场的管制，出现许多皮包公司进行包装，后期收到资金携款逃跑。
目前仅有《信托法》，《投资基金法》以及监理会等部分文件。
此外私募基金合法化的问题, 给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。
要真正促进房地产投资信托基金的发展，需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托如何具体运作，房地产信托经营业务的税收制度等问题，这些都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题，如果没有明确的相关规定，会在一定程度上妨碍REITs的发展。
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析随着中国经济的快速发展，中资企业对海外房地产投资的兴趣日益增加。
中资企业海外房地产投资的发展趋势及政策分析如下：一、发展趋势1.多元化投资：近年来，中资企业在海外房地产投资方面呈现出投资范围的多样化趋势。
不仅涉及商业地产、住宅地产等传统领域，还涉及到旅游地产、医疗地产等新兴领域。
2.投资规模的扩大：随着中国企业实力的增强，中资企业海外房地产投资规模也呈现出不断扩大的趋势。
以中国投资房地产的金额来看，2015年为460亿美元，而到2019年已经增加到1570亿美元。
3.投资目标的多样化：中资企业对海外房地产的投资目标也日益多样化。
一方面，中资企业会选择具备较高回报率的发展潜力投资目标，例如发达国家的商业地产；中资企业也会选择在一带一路沿线国家和地区进行投资，以拓展新的市场和资源，推进中国和相关国家的经济合作。
二、政策分析1.政策支持：中国政府出台了一系列鼓励中资企业海外房地产投资的政策。
推出“一带一路”倡议，为中资企业提供便利条件和政策支持；出台相关外汇管理政策，方便中资企业进行海外房地产投资。
2.风险管理：随着中资企业海外房地产投资规模的扩大，相关风险也越来越突出。
政府也出台了相关政策，加强对中资企业海外房地产投资项目的风险监管和管理，减少投资风险。
3.合作机制：中国政府积极推动投资国与中资企业之间建立合作机制，包括政府间的合作机制和企业间的合作机制。
这有助于中资企业更好地了解当地政策和市场情况，提高投资的成功率。
4.信息交流：政府建立了中资企业海外投资信息交流平台，为中资企业提供信息咨询和政策指导。
也通过国际合作与交流，加强与投资国家和地区的沟通与合作，提高中资企业的知名度和影响力。
中资企业海外房地产投资发展趋势日益多元化，投资规模不断扩大。
政府出台了一系列政策，鼓励和支持中资企业海外房地产投资，并加强对投资项目的风险管理和监管。
中资企业在海外房地产投资方面将继续发挥重要作用，推动中国与相关国家和地区的经济合作。
对12月10日中央经济工作会议房地产相关政策的点评：中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加
2021年12月12日行业研究中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出——对12月10日中央经济工作会议房地产相关政策的点评房地产（地产开发）事件：中央经济工作会议重申“房住不炒”，再提“因城施策” 新华社12月10日消息，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
点评：中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出1）我们9月28日提出“央行定调‘两维护’，四季度行业流动性将修复，居民按揭贷款边际回暖持续，竣工端将保持较高增速，利于维持较高结算水平；10月16日提出“从投资的角度和语境进行表述，恒大事件属于‘α风险’（个体性风险）且已充分暴露，我国房地产行业的整体系统性‘β系数’（行业的整体发展情况）仍维持健康稳定，单独/零散/可控的‘α风险’并不会对房地产行业整体‘β系数’造成过度影响；10月23日提出“房地产税改革试点，将发挥财产税‘调节收入分配，促进社会公平，增加持有成本，打击炒房囤房’作用，让‘炒房者’知难而退；房地产税试点地区的购房限制措施，也将随着房地产税征收推进正常化而逐步弱化，使房地产供给和需求回归正常，让‘住房人’心愿得偿”；11月10日提出恒大集团“α风险”修复进入执行阶段，资本市场悲观预期将进一步缓解，房地产流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖；12月6日提出央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元，利于房地产行业流动性进一步修复，开发贷与按揭贷将持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。
详见外发报告20211206《全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对12月6日央行宣布全面降准的点评》2）经过几十年的发展，我国房地产市场的区域结构性差异逐年增大，尤其是近年来随着新型城镇化深入推进，大都市圈和中心城市带动作用增强，人口/资源向高能级热点城市聚集明显，部分热点城市仍面临着房价上涨的较大压力，必须坚决贯彻“房住不炒”，以杜绝炒房团卷土重来。
中国海外基金介绍海外基金有什么优点
中国海外基金介绍海外基金有什么优点海外基金是指由中国基金管理公司或其他金融机构在海外发行和管理的基金产品。
它们是为了满足投资者对境外投资需求而设立的工具。
相比于国内基金，海外基金有以下几个优点：1.多元化投资机会：海外基金可以通过投资全球不同地区的股票、债券、商品、房地产等资产，实现全球化的资产配置和多元化的投资组合。
这有助于降低投资风险，提高长期收益稳定性。
2.投资领域的先发优势：海外基金提供了投资国际先进行业、高新技术企业等的机会，可以参与到全球经济发展的前沿领域中。
通过加大对科技创新、金融服务、消费升级等领域的投资，投资者可以分享更广阔的投资收益。
3.分散化投资风险：由于海外基金可以投资全球范围内的资产，投资风险可以得到更好的分散。
当其中一地区的经济或市场出现问题时，其他地区的投资可能能够缓冲损失。
这有助于提高投资组合的抗风险能力，降低投资者的整体风险。
4.货币升值的机会：通过投资海外基金，投资者有机会获得其他国家货币的升值收益。
当中国的人民币对其他货币贬值时，海外基金的投资收益可能会得到相应的提升，从而实现货币资产的多元化配置。
5.丰富的产品品种和专业管理：海外基金市场相对于国内更加成熟，产品品种丰富多样，覆盖了不同的投资风格和策略。
同时，海外基金也由专业的基金管理公司进行管理，投资者可以受益于其专业化的投资能力和丰富的经验。
尽管海外基金具有诸多优点，但也需要注意以下几个问题：1.风险管理：投资海外基金需要充分了解相关风险，包括市场风险、汇率风险、政策风险等。
投资者需要审慎选择基金产品，了解基金投资策略和风险控制机制，并在投资前进行风险评估。
2.法律法规和税收政策：不同国家对于海外基金的监管和税收政策可能存在差异，投资者需要了解相关法律法规和税收规定，以保护自身权益并避免潜在的法律风险。
3.基金费用：海外基金的管理费用较高，包括基金管理费、托管费、申购费、赎回费等。
在选择基金产品时，投资者需要充分考虑费用因素，以保证投资收益的最大化。
中国房地产市场的房地产投资基金
中国房地产市场的房地产投资基金近年来，中国房地产市场持续升温，成为许多投资者青睐的宝地。
在这个快速发展和蓬勃活跃的市场中，房地产投资基金扮演着重要的角色。
本文将以中国房地产市场的房地产投资基金为题，探讨其作用、特点以及发展趋势。
一、房地产投资基金的定义和作用房地产投资基金是一种通过集合资金的方式，专门投资于房地产行业的基金。
其主要目标是实现资本增值并提供稳定的回报率。
房地产投资基金的设立为广大投资者提供了进入房地产市场的途径，同时也为房地产项目的融资提供了有效的渠道。
房地产投资基金的作用主要体现在以下几个方面：1. 分散风险：房地产投资基金通过集合各种投资者的资金，将其分散投资于多个房地产项目，从而降低了个别投资者面临的风险。
在市场变动时，能够有效分散投资风险，提高整体的抗风险能力。
2. 提供流动性：由于房地产是一种长期投资，资金回流较慢，不易转让。
而房地产投资基金建立了市场流动性，使得投资者可以随时买入或卖出基金份额，提高了投资的灵活性。
3. 专业管理：房地产投资基金由专业的基金管理机构进行管理，具备专业的投资策略和风控能力。
投资者可以受益于专业团队的管理经验和专业知识，减少了自身管理和运营的风险。
二、房地产投资基金的特点和分类1. 特点：（1）门槛高：房地产投资基金要求投资者拥有一定的资金实力和金融风险承受能力，通常对个人投资者的准入门槛较高。
（2）长期投资：房地产投资基金通常对投资期限较长，投资者需要有较强的长期资金规划和风险意识。
（3）受监管：房地产投资基金属于金融产品，受到金融监管机构的规范和监管，投资者投资时需注意相关法规和政策。
2. 分类：（1）开放式基金：具有较高的流动性，投资者可以随时买入或赎回基金份额，资金规模相对较小。
（2）封闭式基金：投资期限较长，通常规定了一定的锁定期，无法随时赎回，但规模较大。
（3）混合基金：既可以进行房地产直投又可以进行部分证券化投资，兼具流动性和回报。
外资与国际资本对中国房地产市场的影响
05 外资与国际资本对中国房 地产市场的未来展望
外资在中国房地产市场的未来发展趋势
外资将继续关注中国房地产市场的发展潜力，特别是在一线 城市和重点二线城市的核心地段，由于其稳定的投资回报和 增值潜力，将继续吸引外资的进入。
随着中国对外开放政策的进一步深化，外资将有更多的机会 参与到中国房地产市场的投资和经营中，尤其是在租赁住房 、城市更新和绿色建筑等领域。
中国政府将加强对外资进入房地产市 场的监管，规范市场秩序，保护投资 者权益，防止过度投机和风险积聚。
外资企业与中国本土企业合作，共同 投资、开发和经营房地产项目。
外资间接投资模式
投资房地产信托投资基金（REITs）
01
外资通过投资REITs，间接参与中国房地产市场的投资和经营。
投资房地产企业股票
02
外资购买中国房地产企业的股票，通过股票市场间接参与中国
房地产市场的经营。
投资房地产相关债券
03
外资购买中国房地产企业发行的债券，通过债券市场间接参与
中国房地产市场的发展阶段
起步阶段
改革开放初期，中国房地产市场 处于起步阶段，外资参与较少。
快速发展阶段
随着中国经济的快速增长和城市 化进程加速，房地产市场进入快 速发展阶段，外资开始大量进入 。
外资进入中国房地产市场的政策环境
政策开放
中国政府逐步放开外资进入房地产市 场的限制，出台相关法律法规和政策 ，为外资提供投资机会和保障。
外资与国际资本对中 国房地产市场的影响
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2024-01-06
目录
CONTENTS
• 外资与国际资本进入中国房地产市场的 背景
• 外资与国际资本对中国房地产市场的投 资模式
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海外房地产基金中国策完善内地地产布局2004-10-26《新财富》内地房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为海外房地产基金提供了更多进入的机会。
虽然目前对外资基金运作还存在很大限制，但近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的房地产基金接连“试水”，正逐步完善着自己的内地地产布局。
国际房地产服务公司仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建(Hollis Guy)透露：仅2003年，就有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了房地产领域。
在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右，摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。
从这一数字，可以“管中窥豹”地看出海外地产基金进军中国市场的迫切。
海外地产基金多以三种方式进入内地目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。
开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。
近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的海外地产基金，如：荷兰国际房地产、摩根士丹利、嘉德置地和基强联行等，在不断“试水”内地房地产市场的同时，其中国布局的羽翼也日趋丰满。
ING : 整合在华基金向控股发展中国业务负责人: 胡旭成与麦格理银行和英国施罗德亚洲物业集团(Schroders Asian Properties)的合资企业—第一中国房地产发展集团(First China Property Group，简称FCPG；详见《新财富》2003年1月号《中国房地产市场海外资本的玩法》)相比，欧洲金融控股集团荷兰国际集团(ING)旗下房地产投资与开发公司ING Real Estate在华的投资规模更大，表现也非常出色。
亚洲战略首选中国荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金，资产额近400亿欧元。
作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理与融资等。
荷兰国际房地产通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。
1996年，荷兰国际房地产在北京成立其亚洲地区的第一个代表处，1997年，该公司与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”；在该项目2402万美元的总投资中，ING占50%。
1998年，荷兰国际房地产进入上海市场：在闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓”，第一期收益良好，目前二期项目正在开发之中。
“ING北京基金”转向房地产其实早在1994年5月，ING就已进入中国，与北京首创集团等合作发起了“ING北京基金”(1062.HK)，为首创集资5.4亿港元，用于基础设施建设投资。
但随着北京远东仪表厂、顺义肉联厂、深圳光大木材厂与亚太寻呼等一系列国有企业投资项目的失利，2000年底，ING开始反思在中国的投资策略。
经过反复论证，房地产业成为几乎惟一可行的投资方向，“只有房地产最适合外资基金，因为其最容易套现，最容易退出，而且这个行业很需要新的融资途径。
”目前，“ING北京基金”已经将主要投资业务全部集中在房地产领域，在北京投资了三大地产项目：太平洋新城(位于朝阳区酒仙桥地区大型住宅社区，包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼)、“第三置业”公寓及办公楼与另一处规划中的大型住宅项目。
2002年9月，ING与首创集团合资在百慕大注册成立的“中国房地产开发基金”(基金规模超过2亿美元，主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构)，又成为首家进入北京的海外地产基金。
荷兰国际房地产整合ING在华项目尽管自2003年中起，房地产市场被政府列入宏观调控的重点领域，ING并未因此放慢业务拓展的步伐。
2004年伊始，荷兰国际房地产借助收购同为ING 旗下的霸菱直接投资(Baring Capital Partners)的部分中国业务，接手了“ING北京基金”及“中国房地产开发基金”，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。
除了北京和上海的住宅开发，该公司还因此获得一个与苏州科技园区、苏州工业园区相关的发展项目。
至此，ING以荷兰国际房地产在中国集中扩展地产业务的布局已趋于完成。
2004年4月，荷兰国际房地产宣布以每股18欧元的价格收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲(Rodamco Asia N.V.)所有已发行流通股，最终持股比例达95.3%。
通过此项交易，ING拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目—香江花园别墅区枫叶园60%的股份和盛捷高级服务公寓100%的股权。
投资战略由参股向控股发展2004年6月，“中国房地产开发基金”宣布，该基金在北京的首个控股项目即将入市：其持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。
由此，ING在中国地产市场的策略向纵深发展，由过去的参股变为控股，并直接开发、管理。
ING全球执行董事会成员、亚太区主席金文洛(Rinnooy Kan)表示，该公司已和上海复地集团(2337.HK)签约，共同投资兴建ING在上海的第一个商品房住宅项目—位于松江新城的“复地香堤苑”，如果这个楼盘开发成功，ING肯定将追加在上海的房地产市场的开发投入。
事实上，在荷兰国际集团看来，从2003年起中国出台的一系列信贷紧缩政策，包括“121文件”、对开发商自有资金比例的提高，甚至对个人购房贷款设置的更多门槛，为已“试水”多年的海外地产基金创造了更多逢低介入的良机。
摩根士丹利: 专注高档物业中国业务负责人: 盖迪(Tim Grady)在全球性投资银行中，摩根士丹利的中国业务最为完备，在房地产市场的投资也最为活跃：其下属的亚洲机会基金(The Asia Opportunity Fund)拥有25亿美元的自有资本，通过借贷，该公司还将具有100亿美元的购买力。
青睐上海高档住宅与摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠认为上海楼市存在明显泡沫的观点不同，摩根士丹利物业投资部门对于上海高档住宅市场非常看好：2003年7月，摩根士丹利房地产基金(MSREF)与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，该项目共有90套住宅、106套服务式公寓与5000平方米的商铺面积，总投资预计达9000万美元；2004年1月，摩根士丹利在推动上海最大的民营房地产开发企业—复地(集团)股份公司在港招股集资额15亿港元的同时，MSREF 还与“复地”合作投资金额约为5000万美元的“复地雅园”(项目共有约500套住宅，分为两期建设)。
2004年4月，MSREF又与天津最大房地产开发商—顺驰中国控股，签订战略合作投资意向书，在天津共同进行房地产开发投资。
摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事盖迪表示，这次的合作将有助该基金捕捉天津市场的商机。
在合作方式上，双方将在天津成立专业项目公司共同投资合作，其中顺驰将负责项目投资可行性研究、招标规划设计方案、项目开发建设及销售等工作，而MSREF则提供融资服务。
收购国有银行不良资产2004年6月，摩根士丹利房地产基金IV宣布与上海盛融投资有限公司(上海市政府于2003年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组改革)成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，帐面总值28.5亿元。
据悉，摩根此次购买的资产大多为华中和华南地区的商业地产，其中部分为在建工程，需要后续资金投入。
嘉德置地: 开发与投资并重中国业务负责人: 林明彦与欧美金融机构背景的荷兰国际房地产、摩根士丹利相比，来自新加坡的东南亚最大上市地产集团嘉德置地(CapitaLand，由百腾置地和新加坡发展置地合并组建，从事住宅及商业房地产开发和物业基金管理业务)在内地房地产开发与投资领域的表现毫不逊色。
“凯德”八成投资在上海自1994年进入中国市场以来，嘉德置地旗下凯德置地中国控股在内地的投资规模已达120亿元人民币，内地已成为该集团最大的海外市场(投资额占集团总资产的7%)。
凯德置地目前80%的在华投资都在上海，是上海三大外资房地产公司之一，至今已完成的住宅超过6000个单位，正处于规划和兴建中的有6000个单位，该公司还另外兴建有30万平方米的商业楼面。
凯德置地开发的住宅项目包括：菊园一期、菊园二期“江临天下”、菊园三期“汇豪天下”、曼克顿豪庭、莱诗邸和天山河畔花园；商用项目有：来福士广场、百腾大厦和卢湾办公楼项目。
除上海之外，凯德置地还在厦门开发了商用项目汇腾大厦，在北京开发中高档住宅项目“上元”。
“上元”位于北京奥林匹克公园和国家森林公园附近(与即将在2005年通车的北京地铁5号线站相连接)，这是凯德置地在北京发展的第一个服务式公寓。
项目总投资约20亿元，预计2007年年中竣工，1700个单位将为该公司带来至少10亿元的营业额收入。
“中国住宅发展基金”关注京沪穗市场在进行房地产开发的同时，凯德置地2003年出资1－2亿美元成立“中国住宅发展基金”，其规模远超过新加坡政府投资公司下属地产基金(GIC)的在华投资(GIC计划斥资4200万美元，在浦东陆家嘴兴建办公楼综合物业)。
该基金关注价位在5000-20000元/平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。
凯德置地“中国住宅发展基金”目前的投资项目包括：北京“上元”20%的股份、上海“天山河畔花园”14.55%的股权及上海奥顺置业公司20%的权益。
2004年3月，嘉德置地通过间接独资子公司凯德置地(中国)投资(CCIC)和凯德置地“中国住宅发展基金”(集团间接持有33.6%股权)，以4000万元收购上海奥顺置业公司。
CCIC和“中国住宅发展基金”分别持有该公司80%和20%股权。
嘉德置地计划在获得的15.31万平方米的住宅地上兴建约500间联体别墅。
2004年6月，凯德置地又以1.29亿元买下北京朝阳区一幅能够兴建230套有地住宅的地块。
该公司计划在未来3年内兴建包括公寓、联体别墅、半独立和独立式洋房等多种物业。
2004年7月，嘉德置地进军广州市场，耗资1890万港元买下天河区的一幅住宅地段，计划在未来3年内建造约600套住宅。