海外房地产基金中国策

海外房地产基金中国策完善内地地产布局

2004-10-26《新财富》

内地房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为海外房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外资基金运作还存在很大限制，但近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的房地产基金接连“试水”，正逐步完善着自己的内地地产布局。

国际房地产服务公司仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建(Hollis Guy)透露：仅2003年，就有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了房地产领域。在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右，摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。从这一数字，可以“管中窥豹”地看出海外地产基金进军中国市场的迫切。

海外地产基金多以三种方式进入内地

目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。

开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。

近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的海外地产基金，如：荷兰国际房地

产、摩根士丹利、嘉德置地和基强联行等，在不断“试水”内地房地产市场的同时，其中国布局的羽翼也日趋丰满。

ING : 整合在华基金向控股发展

中国业务负责人: 胡旭成

与麦格理银行和英国施罗德亚洲物业集团(Schroders Asian Properties)的合资企业—第一中国房地产发展集团(First China Property Group，简称FCPG；详见《新财富》2003年1月号《中国房地产市场海外资本的玩法》)相比，欧洲金融控股集团荷兰国际集团(ING)旗下房地产投资与开发公司ING Real Estate在华的投资规模更大，表现也非常出色。

亚洲战略首选中国

荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金，资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理与融资等。荷兰国际房地产通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。

1996年，荷兰国际房地产在北京成立其亚洲地区的第一个代表处，1997年，该公司与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”；在该项目2402万美元的总投资中，ING

占50%。

1998年，荷兰国际房地产进入上海市场：在闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓”，第一期收益良好，目前二期项目正在开发之中。

“ING北京基金”转向房地产

其实早在1994年5月，ING就已进入中国，与北京首创集团等合作发起了“ING北京基金”(1062.HK)，为首创集资5.4亿港元，用于基础设施建设投资。但随着北京远东仪表厂、顺义肉联厂、深圳光大木材厂与亚太寻呼等一系列国有企业投资项目的失利，2000年底，ING开始反思在中国的投资策略。经过反复论证，房地产业成为几乎惟一可行的投资方向，“只有房地产最适合外资基金，因为其最容易套现，最容易退出，而且这个行业很需要新的融资途径。”

目前，“ING北京基金”已经将主要投资业务全部集中在房地产领域，在北京投资了三大地产项目：太平洋新城(位于朝阳区酒仙桥地区大型住宅社区，包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼)、“第三置业”公寓及办公楼与另一处规划中的大型住宅项目。

2002年9月，ING与首创集团合资在百慕大注册成立的“中国房地产开发基金”(基金规模超过2亿美元，主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构)，又成为首家进入北京的海外地产基金。

荷兰国际房地产整合ING在华项目

尽管自2003年中起，房地产市场被政府列入宏观调控的重点领域，ING并未因此放慢业务拓展的步伐。2004年伊始，荷兰国际房地产借助收购同为ING 旗下的霸菱直接投资(Baring Capital Partners)的部分中国业务，接手了“ING北京基金”及“中国房地产开发基金”，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。除了北京和上海的住宅开发，该公司还因此获得一个与苏州科技园区、苏州工业园区相关的发展项目。至此，ING以荷兰国际房地产在中国集中扩展地产业务的布局已趋于完成。

2004年4月，荷兰国际房地产宣布以每股18欧元的价格收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲(Rodamco Asia N.V.)所有已发行流通股，最终持股比例达95.3%。通过此项交易，ING拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目—香江花园别墅区枫叶园60%的股份和盛捷高级服务公寓100%的股权。

投资战略由参股向控股发展

2004年6月，“中国房地产开发基金”宣布，该基金在北京的首个控股项目即将入市：其持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。由此，ING在中国地产市场的策略向纵深发展，由过去的参股变为控股，并直接开发、管理。

ING全球执行董事会成员、亚太区主席金文洛(Rinnooy Kan)表示，该公司已和上海复地集团(2337.HK)签约，共同投资兴建ING在上海的第一个商品房住宅项目—位于松江新城的“复地香堤苑”，如果这个楼盘开发成功，ING肯定将追加在上海的房地产市场的开发投入。

事实上，在荷兰国际集团看来，从2003年起中国出台的一系列信贷紧缩政策，包括“121文件”、对开发商自有资金比例的提高，甚至对个人购房贷款设置的更多门槛，为已“试水”多年的海外地产基金创造了更多逢低介入的良机。

摩根士丹利: 专注高档物业

中国业务负责人: 盖迪(Tim Grady)

在全球性投资银行中，摩根士丹利的中国业务最为完备，在房地产市场的投资也最为活跃：其下属的亚洲机会基金(The Asia Opportunity Fund)拥有25亿美元的自有资本，通过借贷，该公司还将具有100亿美元的购买力。

青睐上海高档住宅

与摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠认为上海楼市存在明显泡沫的观点不同，摩根士丹利物业投资部门对于上海高档住宅市场非常看好：2003年7月，摩根士丹利房地产基金(MSREF)与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，该项目共有90套住宅、106套服务式公寓与5000平方米的商铺面积，总投资预计达9000万美元；2004年1月，摩根士丹利在推动上海最大的民营房