2016年广州万科云城米酷项目考察报告_项目分析

项目亮点
信息透明 •该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明 。
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
产品劣势
一期邻近 城中村
•一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；
产品劣势
水电 管理费高
•商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；
产品劣势
户数太多
•每层住户太多，电梯太少；
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
借鉴建议
项目案名
•万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、 时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的 案名对项目销售至关重要；
九立方
A
云SOHO
C B
项目亮点
小公寓 低总价 •对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格 就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃 离城中村。
项目亮点
飘浮的地平线 •“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一 个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天 电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。
九立方
云平方
D
借鉴建议
产品定位
•单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确 的定位便于找出客户群体；
借鉴建议
户型设计
•平层18㎡，复式25㎡；面积小、总价低，无论是自住还是投资， 都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层 25㎡，复式35㎡；
借鉴建议
返租形式
•万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给 予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；
项目亮点
交通条件 •地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离； 广佛城际快轨2020年正式运营。
项目亮点
智慧园 核心区 •万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府 在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企 业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务 等智慧产业。
一期：万科云城
一期：万科云城
写字楼
建筑信息
A
公寓
产权年限 占地面积
40年（商业用地） 2.8万㎡ 8.3万㎡
C B
写字楼
建筑面积 户型 装修情况
万科自持写字楼
平层复式55—76㎡ （1层底商，2－8层LOFT，9层平层）
精装修 1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓； 2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间； 3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方】 写字楼产品。 711（公寓342户） 广州市合富置业房地产有限公司 物业信息
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城米酷——户型分析
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目亮点
设计前沿 •万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、 厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。
万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部
时间：2016年10月
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目区位
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧 城，是广州市最新规划的九大新城之一。万 科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高 新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善 核心区配套建设，大约有 1500 余家企业 3 年 内进驻。 天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于 万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万
D
楼层状况
总户数 代理商
容积率 绿化率 物业公司 停车位
3.0 30% 广州万科物业有限公司 681个
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城——云SOHO（公寓）
云SOHO居住空间
万科云城——九立方（写字楼）
万科云城——售价
二期：万科米酷
九立方：可将2层4.5米层高的写字楼打通，可以实现 标准层高的3层空间
万科峯境考察报告
编制：运营管理部
时间：2016年10月
项目区位பைடு நூலகம்
万科峯境项目位于白云新城板块，位于白云 万达广场旁，规划 A1-A10、 B1-B3 共 13 栋 小高层、高层洋房。 万科峯境距白云山仅一路之隔，可从云溪生 态公园直接入山游览，是城央不可多得的绿 色生态住宅。 万科峯境的园林具有丰富的层次，除了地面 花园、在商业屋面露台、高层屋面露台都有 树木花草覆盖，并在建筑的每四层设置了观 山平台。 地铁： 2 号线飞翔公园站、白云公园站。地 铁12号线柯子岭站（规划中）。 从整体规划到细节的设计，万科“让建筑赞 美生命”的理念始终融入其中，使建筑与人 和自然有机融合，建造出一个生态、健康、
装修情况 楼层状况
总户数
C5栋在售
代理商
容积率
C1栋在售
3.9 35%
C2栋已卖完
绿化率
物业公司
停车位
广州万科物业有限公司
1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多
二期：万科米酷
二期：万科米酷
二期：万科米酷
25㎡复式
25㎡复式
二期：万科米酷
35㎡复式
35㎡复式
万科米酷——售价
万科云城米酷——售价
借鉴建议
规避返租 风险
•万科项目整体委托白天鹅酒店承租，返租到期如有后续风险，转 移到第三方白天鹅酒店，万科自身风险已规避；
借鉴建议
样板先行
•万科项目样板房设计前卫、大胆、空间利用较好；
借鉴建议
会讲故事
•万科项目比较会讲“故事”，如，飘浮的地平线、机器人咖啡厅、 九立方－广州市场唯一9米层高创新写字楼等等，都比较有噱头、 有故事；
建筑信息 产权年限 占地面积 建筑面积 户型
C4栋已有客户商议购买整栋 C3栋在售
40年 12万㎡ 47万㎡ 平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层 精装修 1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡； 2、LOFT：25㎡、35㎡ 5584户 广州市合富置业房地产有限公司 物业信息
科云，即是万科云城一期。
万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师 范大学、华南农业大学等多家广州知名高等 院校。 项目二期 万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华
南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城
站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通， 6 站即可到达珠江新城）离项目约 8 分钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。 项目一期 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。