溧阳市别桥项目定位报告

前言

☐非常感谢贵公司给于我方参与别桥项目的机会！我方将在与贵公司今后的合作中提供专业、准确而又周到的营销策划服务。

☐真诚的祝愿贵司该项目取得圆满成功！我方愿与贵司精诚合作、携手共进、共创辉煌！

☐通过我方对本区域的市场调查及对项目的认知，进行了有针对性的市场分析和行业判断，依据我方以往乡镇操盘经验结合当地实际情况，为别桥项目所作的前期策划及项目初步定位。为开发商在本项目的开发战略及项目定位上提供初步的建议。

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目录

一、别桥镇概况

二、别桥镇建设与规划

三、土地情况及未来发展

四、周边在售项目调查

五、本地块立地分析

六、项目初步定位建议

七、结语

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一、别桥镇概况

别桥镇位于溧阳市北部，地处长江三角洲腹

地，距溧阳市区约20公里，西与竹箦镇相连，南

与溧城镇接壤，东与上黄镇交界，北与金坛市毗

邻。2007年撤销别桥镇、绸缪镇、后周镇，将原

3个镇所辖区域合并设立新的别桥镇，镇政府驻

别桥集镇。行政区划调整后，镇域总面积131.3

平方公里，全镇人口6.99万人，辖3个居委会、

33个村委会。2013年财政总收入突破2亿元，其

中公共财政预算收入突破1亿元，达到1.19亿元，

增长13.2%；完成工业纳税销售125亿元，增长21.4%；完成工业投入21.5亿元，增长8.3%；全镇销售超亿元企业达到26家，比2012年增加3家。

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二、别桥镇建设与规划

随着别桥镇新一轮总体规划（2009－2030）的实施，别桥新城镇建设又插上了腾飞的翅膀。在别桥纳入开发区统一规划建设后，别桥又实现了一次新的飞跃。基础工程建设，城镇的配套设施和各项功能逐步完善。

新小学办公楼及教学楼主体完工，体育馆正在加快建设；景观河开挖工程全面完工；新农贸市场开工建设；新集镇相应地块基本完成土地出让和方案设计工作，部分地块已经或即将开工建设。园区路网更趋合理，拓宽、延伸和新建道路6条，总长9.3公里。2013年完成地块拆迁面积2.2万平方米，其中，丹金溧漕河三级航道整治工程已完成农村段拆迁工作，相关安置房工程已经完工或正在建设之中。

至规划期末别桥镇将建设成为布局合理、设施完善、功能齐全、环境优美、经济发达、社会和谐的现代化城镇。镇域总人口将达7.6万人。城市化水平65.9%。镇区布局结构将形成“一心，两带，三片区”的布局结构，规划在老上上路与桥西路交叉处形成新的城镇行政、文化和商贸中心。

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三、周边土地情况及未来发展

别桥镇近年来土地出让极为活跃，2012年全年成交商业用地11宗，合计24.28万平米（含商住用地）。全年土地成交总价为4.2亿地，成交地价平均为115万/亩。

2013年全年成交商业用地19宗，合计15.25万平米（含商住用地）。全年土地成交总价为1.5亿地，成交地价平均为64万/亩。

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从上表可以看出，2013年，本镇地块成交价平均在60万/亩左右。本项目地块成交于今年1月份，成交价为50万/亩，与其他同期出让的地块相比，本地出让块价格属于正常范畴。

按照别桥镇目前的规划，打造成新的城镇行政、文化和商贸中心。本地块南侧中心街将打造成繁华的商业街。这个区域内的商业项目将遍地开花。根据这几年该区域内成交地块来看，别桥镇在1－2年内将有近40万平米的商业陆续开发，市场竞争将相当激烈。

四、周边在售项目调查

（一）别桥房地产发展状况

别桥镇房地产市场，正随着新镇建设而全面铺开。周边区域内既有已建成的别桥龙华苑小区，后有正在开发的别桥新城中心商业街、别桥商业广场、怡馨花园和安置小区阳光茗苑，等等。正在与即将入市的商业面积达51788平米。

（二）周边个案解析

●项目名称：龙华苑

【开发公司】：溧阳龙华置业有限公司

【项目地址】：客运站东侧，上上线南侧，新华路西侧

【项目占地】：21272㎡

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【总建面积】：24843㎡（其中商业9151㎡）

【容积率】：1.18

【项目规模】：共建206户。其中商业66套，住宅140套

【开盘时间】：2012年

【销售价格】：商业现价6300元/㎡，住宅3500元/㎡

【销售状况】：商业已销售48套，销售率73%。，目前主要剩余为南面部分商铺。住宅销售约一半左右。

项目解析：该项目属于商住项目，整体规模在当地相对较大。所有楼幢呈原始的兵营式排列，开盘较早，销售速度并不快。商铺开间太小，结构设计并不合当。由于是现房，后续并未有宣传推广。所售商铺大多进行对外招租。

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●项目名称：别桥新城中心商业街

【开发公司】：溧阳市如意房地产发展有限公司

【项目地址】：别桥镇中心街南侧，市场路西侧

【项目占地】：6094㎡

【总建面积】：10420㎡

【容积率】：1.71

【用地性质】：商业

【楼层】：2－4层

【开盘时间】：未开盘

【销售价格】：预计商铺销售价格在8000元/㎡左右

项目解析：该项目地理位置较好，紧临菜场，商业价值较好。一层挑高5.6米，4－8米的大开间较有吸引力。但从该项目售楼处内部来看，现场包装品质一般。目前项目处于预约当中，整体形势尚好。

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