珠海市楼市分析

一、珠海市基本情况介绍

珠海，珠江口西岸的核心城市，经济特区，珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，区位优越，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。[1]

珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流。[1]

珠海是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，陆地面积有1701平方千米，户籍人口106.01万（2011年末），是广东省人口规模最小的地级市。珠海为中国新兴城市50强[2]，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城” ，有“浪漫之城” 的称号。[

二、2013年珠海市楼市的基本情况

（一）土地交易情况

2013年1～6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4～6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。

进入2013年，珠海楼市延续2012年翘尾行情，呈现一片火热景象，上半年珠海主城区各月网签成交量均维持在高位水平，较之去年同期有较大幅度的增长。相对于二级市场回暖迹象，一级土地市场似乎“慢了半拍”。纵观2013年上半年珠海土地市场，交出了“36推地35成交”的成绩单，土地供应量及成交量均呈回落现象，且多以底价成交。

土地出让是珠海财政收入的重要来源，从1月份开始，政府陆续在西区及横琴区推出商住性用地或综合性用地，在一定程度上缓解了财政压力，政府的“推地心切”不难窥见。业内分析房地产调控政策的持续将会对珠海土地出让产生不利影响，政府下半年将加快土地出让，以确保财政收入不会过分缩水。

(1)土地供应面积分析

●土地供应结构

2013年上半年珠海土地市场新增供应36宗土地，总供应面积1770966.343平方米，环比下降42.84%，同比下降7.07%；上半年珠海土地市场成交35宗土地，总成交面积1585518.872平方米，环比下降48.75%，同比下降50.92%；上半年珠海土地市场成交金额843460.4712万元，环比下降6.21%，同比上涨149.82%。

其中工业用地18宗，共805680.093平方米；商住用地7宗，共511364.1平方米；综合用地4宗，共213048.44平方米；住宅、商业服务业用地1宗，共10291.16平方米；住宅、商业性办公用地1宗，共83901.08㎡；商业性服务用地1宗，共13074.55平方米；住宅用

地1宗，共119372.49平方米；旅馆用地1宗，共9760.1平方米；加油站用地1宗，共2474.17平方米；公用设施用地1宗，共2000.16平方米。1月推地4宗成交9宗，2月推地3宗成交3宗，3月推地6宗成交4宗，4月推地10宗成交4宗，5月推地5宗成交11宗，6月推地8宗成交4宗。

●土地供应面积

从各区域土地供应面积看，西区新增供应25宗土地，共1276394.203平方米，占总供应面积的72.7%；主城区新增供应5宗土地，共168357.82平方米；横琴区新增供应6宗土地，共326214.32平方米。西区为珠海上半年供地大区。

值得关注的是，6月13日晚，珠海土地房产交易中心挂出拍地补充公告，对10日挂拍的珠国土储2013-14号地块和珠国土储2013-15号地块的容积率做了更改，以此规避禁墅令

上半年珠海土地供应量稳中有升经营性用地受热捧

2013年至今，珠海土地出让市场不断升温。在主城区土地日渐稀缺的情况下，西区土地得到市场的高度认可，供应量占珠海总供应量7成以上。从供应土地用途结构来看，工业用地依然是土地供应的主角，且主要集中在西区，而商住性用地也占了不小的比例。其中，6月10日，位于平沙、珠国土储2013-15号地块挂牌出让，宗地面积为157363.13平方米，为今年珠海挂拍的面积最大的商住用地。

对于上半年珠海土地出让情况，有业内人士分析认为，今年珠海土地市场形势平稳，香洲、斗门、金湾以及横琴新区等行政区及经济功能区均有计划出让经营性用地，在珠海今年已出让及计划出让的经营性用地中，除加大住宅用地的供应以稳定房价外，为促进珠海经济

建设的全面发展，进一步加快区域配套服务设施的建设进程，同时也加大了对商业、酒店、办公等各种功能用地的供应量，以商业地产带动城市发展。

（2）珠海土地成交情况分析

据珠海搜房网数据监控中心统计，2013年上半年珠海土地市场成交35宗土地，共1585518.872平方米，环比下降48.75%，同比下降50.92%；总成交金额843460.4712万元，环比下降6.21%，同比上涨149.82%。

●土地成交结构

2013年上半年珠海土地市场成交35宗土地。其中工业用地18宗，成交面积800941.322平方米，成交金额26262.69984万元；商住用地4宗，成交面积172666.89平方米，成交金额106018.7637万元；综合用地4宗，成交面积299682.89平方米，成交金额629682.4773万元；物流用地3宗，成交面积54802.88平方米，成交金额3452.267万元；

住宅、商业服务业用地1宗，成交面积10291.16平方米，成交金额3120万元；住宅、商业性办公用地1宗，成交面积83901.08平方米，成交金额23995.7089万元；住宅用地1宗，成交面积119372.49平方米，成交金额39509.437万元；旅馆用地1宗，成交面积9760.1平方米，成交金额3503.8759万元；加油站用地1宗，成交面积2474.17平方米，成交金额3867.1277万元；总部经济用地1宗，成交面积31625.89平方米，成交金额4048.1139万元。

●土地成交面积