珠海市楼市分析

一、珠海市基本情况介绍
珠海，珠江口西岸的核心城市，经济特区，珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，区位优越，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。

设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。

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珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。

人居环境一流。

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珠海是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，陆地面积有1701平方千米，户籍人口106.01万（2011年末），是广东省人口规模最小的地级市。

珠海为中国新兴城市50强[2]，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城” ，有“浪漫之城” 的称号。

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二、2013年珠海市楼市的基本情况
（一）土地交易情况
2013年1～6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4～6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。

进入2013年，珠海楼市延续2012年翘尾行情，呈现一片火热景象，上半年珠海主城区各月网签成交量均维持在高位水平，较之去年同期有较大幅度的增长。

相对于二级市场回暖迹象，一级土地市场似乎“慢了半拍”。

纵观2013年上半年珠海土地市场，交出了“36推地35成交”的成绩单，土地供应量及成交量均呈回落现象，且多以底价成交。

土地出让是珠海财政收入的重要来源，从1月份开始，政府陆续在西区及横琴区推出商住性用地或综合性用地，在一定程度上缓解了财政压力，政府的“推地心切”不难窥见。

业内分析房地产调控政策的持续将会对珠海土地出让产生不利影响，政府下半年将加快土地出让，以确保财政收入不会过分缩水。

(1)土地供应面积分析
●土地供应结构
2013年上半年珠海土地市场新增供应36宗土地，总供应面积1770966.343平方米，环比下降42.84%，同比下降7.07%；上半年珠海土地市场成交35宗土地，总成交面积1585518.872平方米，环比下降48.75%，同比下降50.92%；上半年珠海土地市场成交金额843460.4712万元，环比下降6.21%，同比上涨149.82%。

其中工业用地18宗，共805680.093平方米；商住用地7宗，共511364.1平方米；综合用地4宗，共213048.44平方米；住宅、商业服务业用地1宗，共10291.16平方米；住宅、商业性办公用地1宗，共83901.08㎡；商业性服务用地1宗，共13074.55平方米；住宅用
地1宗，共119372.49平方米；旅馆用地1宗，共9760.1平方米；加油站用地1宗，共2474.17平方米；公用设施用地1宗，共2000.16平方米。

1月推地4宗成交9宗，2月推地3宗成交3宗，3月推地6宗成交4宗，4月推地10宗成交4宗，5月推地5宗成交11宗，6月推地8宗成交4宗。

●土地供应面积
从各区域土地供应面积看，西区新增供应25宗土地，共1276394.203平方米，占总供应面积的72.7%；主城区新增供应5宗土地，共168357.82平方米；横琴区新增供应6宗土地，共326214.32平方米。

西区为珠海上半年供地大区。

值得关注的是，6月13日晚，珠海土地房产交易中心挂出拍地补充公告，对10日挂拍的珠国土储2013-14号地块和珠国土储2013-15号地块的容积率做了更改，以此规避禁墅令
上半年珠海土地供应量稳中有升经营性用地受热捧
2013年至今，珠海土地出让市场不断升温。

在主城区土地日渐稀缺的情况下，西区土地得到市场的高度认可，供应量占珠海总供应量7成以上。

从供应土地用途结构来看，工业用地依然是土地供应的主角，且主要集中在西区，而商住性用地也占了不小的比例。

其中，6月10日，位于平沙、珠国土储2013-15号地块挂牌出让，宗地面积为157363.13平方米，为今年珠海挂拍的面积最大的商住用地。

对于上半年珠海土地出让情况，有业内人士分析认为，今年珠海土地市场形势平稳，香洲、斗门、金湾以及横琴新区等行政区及经济功能区均有计划出让经营性用地，在珠海今年已出让及计划出让的经营性用地中，除加大住宅用地的供应以稳定房价外，为促进珠海经济
建设的全面发展，进一步加快区域配套服务设施的建设进程，同时也加大了对商业、酒店、办公等各种功能用地的供应量，以商业地产带动城市发展。

（2）珠海土地成交情况分析
据珠海搜房网数据监控中心统计，2013年上半年珠海土地市场成交35宗土地，共1585518.872平方米，环比下降48.75%，同比下降50.92%；总成交金额843460.4712万元，环比下降6.21%，同比上涨149.82%。

●土地成交结构
2013年上半年珠海土地市场成交35宗土地。

其中工业用地18宗，成交面积800941.322平方米，成交金额26262.69984万元；商住用地4宗，成交面积172666.89平方米，成交金额106018.7637万元；综合用地4宗，成交面积299682.89平方米，成交金额629682.4773万元；物流用地3宗，成交面积54802.88平方米，成交金额3452.267万元；
住宅、商业服务业用地1宗，成交面积10291.16平方米，成交金额3120万元；住宅、商业性办公用地1宗，成交面积83901.08平方米，成交金额23995.7089万元；住宅用地1宗，成交面积119372.49平方米，成交金额39509.437万元；旅馆用地1宗，成交面积9760.1平方米，成交金额3503.8759万元；加油站用地1宗，成交面积2474.17平方米，成交金额3867.1277万元；总部经济用地1宗，成交面积31625.89平方米，成交金额4048.1139万元。

●土地成交面积
从各区域土地成交面积看，西区共有22宗土地成交，成交面积1037866.762平方米，占总成交面积的65.46%；主城区共有8宗土地成交，成交面积222305.74平方米；横琴区共有5宗土地成交，成交面积325346.37平方米。

上半年土地成交呈“中间冷两头热”态势西区仍“大热”
从上表可以看出，珠海上半年土地成交呈“中间冷两头热”的态势。

1月份土地成交9宗，可谓是“开门红”。

而2、3月份受春节假期的影响，供应量大幅下降，成交量也因此有所下降。

受到3月份土地供应的影响，4月份成交量达到最低。

而经历了三个月的低谷期，5月珠海的土地成交不论是从数量还是面积上来看，都出现了一波小高潮，大有“死灰复燃”的气势。

6月土地成交基本上延续了5月的“火热”，虽较之5月有所下降，但是与前4月相比还是增长不少的。

从区域来看，西区仍为珠海土地成交的重点区域。

对于上半年珠海土地市场，有业内人士分析认为，随着珠海宜居城市的推动建设，珠海优越的自然环境、生态环境、社会环境得到了广泛认同，房地产市场随之走强；除了传统意义上的主城区仍然持续走高之外，伴随西部城区开发战略的推进及横琴大开发，金湾、斗门、横琴的房地产市场成为新热点。

（3）上半年珠海土地成交金额情况分析
据珠海搜房网数据监控中心统计，2013年上半年珠海土地成交金额840360.3362万元，环比下降6.55%，同比上涨148.91%。

其中各月成交总金额情况如下：
1月311363.2246万元；2月267852.4587万元；3月44361.9312万元；4月73584.61662万元；5月80381.78892万元；6月65916.4512万元。

从各区域看，横琴区成交金额为682035.9765万元，占总成交金额的80.86%；西区成交金额为140088.2606万元；主城区成交金额为21336.2341万元。

由上表可知，受2012
年年底翘尾行情的影响，1、2月份土地成交金额均超过25亿元，而从3月份开始，政府推地仍以低总价工业地为主，土地成交金额开始大幅回落。

而从以上数据可以看出，横琴区在上半年珠海土地市场可谓“独占鳌头”，虽仅有5
宗土地成交，但多为单价高的商住用地或综合用地，土地成交金额占总成交金额八成以上。

其中珠国土储2012-22号地块及珠国土储2013-01号地块地块均由华发集团分别以21.8亿元及26.43亿元竞得；而珠横国土储2013-02号地块为今年珠海成交单价地王，由珠海大横琴人才公寓建设有限公司以底价6800元/平、总价52353.4992万元竞得。

自2012年年底以来，横琴区的地块频频在土地市场上拍卖，业内认为随着横琴大开发的不断深入，基础建设也将陆续建成和完善，横琴土地市场火爆的局面将会持续，必将会有更多的优质地块推出市场。

值得关注的是，位于唐家湾、宗地编号为珠国土储2013-08号地块，该宗地面积为2474.17平方米，土地用途为加油站，最终由中海油珠海新能源有限公司以单价15630元/平方米（起拍价3100元/平方米）、总价3867.1277万元竞得，溢价3100万元，溢价率为404.19%，其地王级别的成交单价创珠海土地拍卖史上地块成交单价新高。

（4）上半年珠海土地环、同比涨跌幅分析
●环比涨跌幅分析
2012年下半年新增供应45宗用地，共3098297.578平方米；2013年上半年新增供应36宗土地，共1770966.343平方米，环比下降42.84%；
2012年下半年成交37宗土地，共3093419.848平方米；2013年上半年成交35宗土地，共1585518.872平方米，环比下降48.75%；
2012年下半年总成交金额899271.3233万元，2013年上半年总成交金843460.4712万元，环比下降6.21%。

●同比涨跌幅分析
2012年上半年新增供应31宗用地，共1905642.746平方米；2013年上半年新增供应36宗用地，共1770966.343平方米，同比下降7.07%；
2012年上半年成交25宗土地，共3230761.711平方米；2013年上半年成交35宗土地，共1585518.872平方米，同比下降50.92%；
2012年上半年总成交金额337622.3261万元，2013年上半年总成交金额843460.4712万元，同比上涨149.82%。

（5）小结
土地市场的冷暖，一直被业界作为预判后市走向的一个重要的信号。

纵观2013年上半年珠海土地市场，交出“36推地35成交84亿元”的成绩单，与2012年下半年相比，推地宗数及成交宗数有所增加，但供应面积及成交面积却大幅下降。

从土地供应来看，住宅用地市场在供应上有较大幅度的上涨；土地成交方面，仍然以低总价的工业用地为主，但商住性用地也不少。

数据显示，上半年横琴仅有5宗地块成交，但均为地价较高的商住性用地或综合用地，土地出让金高达68亿元，大大托高珠海土地成交金额。

对于今年珠海土地市场，有业内人士分析：上半年政府逐渐加大商住用地的推地力度，而位于横琴的热点地块，更引发土地交易升温，大大增加政府财政收入。

从整体上看，房地产市场环境仍较为乐观，企业对后市颇具信心，而且今年上半年各大企业销售业绩良好、资金充裕，在较强的拿地需求驱动下，将继续加大补充土地储备的力度，相信下半年土地市场仍会持续火爆。

而从区域看，西部地区及横琴区将成为未来土地出让的“主战场”。

（二）珠海市房价走势分析
进入2013年，珠海楼市以稳为主，各种影响珠海楼市状况的因素均波动不大。

但从数据可看出，珠海楼市2013年前5月较2012年要来得活跃。

而从珠海住宅平均价上看，2012年12月价格翘尾以12318元/平方米超限价之势傲视群月；2013年前5月则连续5个月超限价并稳定的状态微幅上涨。

中国指数研究院2013年6月3日发布了《2013年5月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。

报告显示：2013年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点。

其中珠海房价在4月小幅度下跌后，5月微涨1.63%，5月（新建）住宅平均价为12505元/平方米。

珠海2013年1月（新建）住宅平均价为12289元/平方米；2月（新建）住宅平均价为12273元/平方米；3月（新建）住宅平均价为12358元/平方米；4月（新建）住宅平均价为12304元/平方米。

而珠海2011年11月起实行的“限价令”中限价内容为对于全市新申请预售的楼盘价格不得超过11285元/平方米。

珠海2013年继2012年12月超限价后，连续5个月均超限价范围，上升空间无上限。